不动产权证，是权利人享有该不动产物权的证明。当不动产登记机构完成登记后，依法向申请人核发不动产权属证书。当事人持有不动产权属证书，就能够证明自己是不动产权属证书登记的物权的权利人。

权属证书是证明物权的凭证。权属证书也可以作为权利存在的证据，但它不是确权的主要依据。即使将权属证书移转给他人占有，如果登记的内容中没有记载物权变动的，物权本身也不发生变动。

第二百一十六条　【不动产登记簿的效力和管理】不动产登记簿是物权归属和内容的根据。

不动产登记簿由登记机构管理。

第二百一十七条　【不动产登记簿与不动产权属证书的关系】不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第二百一十八条　【不动产登记资料的查询、复制】权利人、利害关系人可以申请查询、复制不动产登记资料，登记机构应当提供。

第二百一十九条　【不动产登记资料的合理使用】利害关系人不得公开、非法使用权利人的不动产登记资料。

第二百二十条　【更正登记与异议登记】权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。

不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

第二百二十一条　【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

自然资源部办公厅关于印发不动产权证书和不动产登记证明电子证照标准的函（自然资办函〔2020〕1754号）

各省、自治区、直辖市自然资源主管部门，新疆生产建设兵团自然资源局：

经商国务院办公厅电子政务办公室同意，现将修订后的《全国一体化在线政务服务平台电子证照不动产权证书》（C 0203-2020）和《全国一体化在线政务服务平台电子证照不动产登记证明》（C 0204-2020）印发给你们，请遵照执行。工作中发现的问题，请及时反馈部登记局和信息中心。

自然资源部办公厅

2020年9月24日

不动产权属证书与不动产登记簿的关系是：完成不动产物权公示的是不动产登记簿，不动产物权的归属和内容以不动产登记簿的记载为根据；不动产权属证书只是不动产登记簿所记载内容的外在表现形式。简言之，不动产登记簿是不动产权属的母本，不动产权属证书是证明不动产登记簿登记内容的证明书。故不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；如果出现记载不一致的，除有证据证明并且经过法定程序认定不动产登记簿确有错误的外，物权的归属以不动产登记簿为准。　　

当不动产登记机构完成登记后，依法向申请人核发不动产权属证书。当事人持有不动产权属证书，就能够证明自己是不动产权属证书登记的物权的权利人。

不动产权属证书尽管具有证明作用，但其证明力来源不动产登记簿的登记，是不动产登记簿登记内容的证明。

不动产登记簿，是不动产登记机构按照国务院国土资源主管部门规定设立的统一的不动产权属登记簿，记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况，不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况，涉及不动产权利限制、提示等事项。不动产登记簿采用电子介质，具有唯一确定的纸质转化形式；暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外，不得修改登记事项。由于不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因而在不动产登记簿上记载某人享有某项物权时，就直接推定该人享有该项物权，其物权的内容也以不动产登记簿上的记载为准。这就是不动产登记簿所记载的权利的正确性推定效力规则，对客观、公正的不动产交易秩序的建立和维护，保障交易的安全，具有重要意义。

我国的不动产统一登记机构是国土资源管理部门。国土资源管理部门领导下的不动产登记机构，按照国务院国土资源主管部门的规定，设立统一的不动产登记簿，并由登记机构管理，对不动产登记簿的真实性负责。不动产登记簿由不动产登记机构永久保存，不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

由于不动产登记具有公示性和公信力，因而具有公开的性质，权利人和利害关系人都有权进行查询和复制。这是权利人和利害关系人的权利，登记机构应当满足权利人和利害关系人查询、复制的要求。权利人，是指不动产权属持有者以及不动产权属交易合同的双方当事人；利害关系人是在合同双方当事人以外的或者物权人以外的人中，可能和这个物权发生联系的这部分人。

这里规定只有权利人和利害关系人可以查询和复制，涉及的问题是不动产登记公开性的范围问题：究竟是向全体民事主体公开，还是向部分民事主体公开。按照本条规定，是向与该物权登记有利害关系的人进行公开，而不必对全体民事主体公开。在查询和复制不动产登记资料中，申请人应当证明自己是权利人或者利害关系人。例如，主张登记错误的人或者欲与物权登记人进行交易的人，都是利害关系人。

比外，有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

尽管不动产权属证书只是不动产登记簿登记内容的证明，但也是国家公文书。伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明，或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴；有违法所得的，没收违法所得；给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

案例：寇某等与某市万XX赛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷上诉案——迟延办证情形下合同解除权的行使边界

【裁判要旨】商品房销售合同的出卖人如约向买受人交付了商品房，但因出卖人（开发商）原因造成迟延办理商品房不动产权属证书，依据双方约定，买受人享有合同解除权，不属于根本违约情形。对于合同未约定该解除权行使期限，且不存在催告情形的，法院应参照适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第2款关于合同解除权的除斥期间一年的规定。

【案号】一审：（2016）辽0112民初2863号 二审：（2017）辽01民终1422号

【案情】

上诉人（原审原告）：寇某。

上诉人（原审原告）：王某。

被上诉人（原审被告）：某市万XX赛房地产开发有限公司（以下简称万XX赛公司）。

原审第三人：某市住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）。

2013年3月31日，寇某、王某与万XX赛公司签订商品房买卖合同，约定寇某、王某购买万XX赛公司开发的位于某市市某区（原东某区）某街5-2号2-8-1建筑面积117.81平方米的房屋，房屋总价款为803968元；万XX赛公司应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给寇某、王某使用；万XX赛公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由万XX赛公司提供的资料报产权登记机关备案。如因万XX赛公司的责任，寇某、王某不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由万XX赛公司从违约之日起按日支付房价款的十万分之一；若自违约之日起180天内仍未完成产权登记，寇某、王某有权退房。

合同签订后，2013年6月18日，寇某、王某向万XX赛公司交纳首付款503968元，万XX赛公司于当日向寇某、王某开具503968元发票。2013年6月28日，余款30万元，寇某、王某与公积金中心签订住房公积金个人贷款借款合同。2013年8月21日，公积金中心向万XX赛公司发放贷款30万元。寇某、王某于2013年9月开始还贷。寇某、王某于2013年11月10日办理入住，但万XX赛公司至今未取得初始登记批复，故寇某、王某诉至一审法院，请求判令：1.解除王某、寇某与万XX赛公司之间的商品房买卖合同，万XX赛公司返还寇某、王某购房款、会员费、契税、专项维修资金、水费、电费、垃圾清运费、燃气费、物业费、置业担保费，合计835524.87元；2.万XX赛公司赔偿寇某、王某首付款利息损失96563.98元；3.万XX赛公司向寇某、王某支付延期办证违约金5267.78元（至起诉日）；4.解除寇某、王某与原审第三人公积金中心之间的住房公积金个人贷款借款合同；5.诉讼费由万XX赛公司承担。

辽宁省某市市某区人民法院经审理认为：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同解释》）第15条第2款的规定，寇某、王某的合同解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期未行使的，解除权消灭。关于寇某、王某要求万XX赛公司给付逾期办证违约金的诉讼请求，万XX赛公司至起诉之日违约天数为692天，违约金为803968元×0.00001×692天=5563.46元，故对寇某、王某请求中的5563.46元，予以支持。遂判决万XX赛公司给付告王某、寇某逾期办证违约金5563.46元。

宣判后，王某、寇某向辽宁省某市市中级人民法院提起上诉。某市中院经审理判决驳回上诉，维持原判。

本案最核心的也是争议最大的问题就是，因出卖人迟延办证（本文所言迟延办证是指办理房屋权属证书迟延，包括广义和狭义之分。狭义的迟延办证仅是指办理房屋权属证书的迟延，而根据住建部门印制的商品房买卖合同文本中关于产权登记的约定中，通常表述为将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，所以迟延办证广义上也包含了该情形的迟延），导致商品房买受人依合同约定取得解除权，该解除权的行使是否受到除斥期间的限制？本案的裁判对于在现有法律制度框架内认定因迟延办证导致解除权的行使边界具有一定方法论上的意义，它不仅有效填补了法律漏洞，而且对于未来我国民法分则及司法解释的制定和修改完善，更加科学合理地规范因迟延办证形成的解除权的行使边界，具有极大的启示意义。

1、分歧原因探究——法律漏洞所在

本案在二审审理过程中，形成两种截然相反的意见。

第一种意见认为，万XX赛公司作为出卖人，未按合同约定时间，直至诉讼期间仍未完成办理房屋转移登记义务，构成根本违约。而且，万XX赛公司的违约行为持续发生，若对于寇某、王某解除合同的主张不予支持，则严重侵犯了物权期待权，始终使寇某、王某购买案涉房屋处于失稳状态，缺少救济途径。同时，对于万XX赛公司积极履行办证义务缺少督促性，愈加纵容万XX赛公司怠于履行合同义务的违约行为延续。故对于守约方寇某、王某请求判令解除合同、返还房款并赔偿损失的诉讼请求，应予支持。

第二种意见认为，根据《商品房买卖司法解释》第15条规定，当事人行使解除权的期限为一年，逾期不行使的，解除权消灭。寇某、王某自2014年11月6日取得合同解除权，但至2016年3月31日才向法院起诉要求解除合同，已超过法律规定的一年期限，其解除权已经丧失。在已经实际收房多年后、具备继续办证条件下，为维护交易安全和房屋销售整体稳定，不宜解除合同。

本案的生效裁判采纳了第二种意见。探究产生分歧的主要症结，在于对因延迟办证导致房屋买受人享有的合同解除权边界的规定存在法律漏洞。这与我国合同法对于合同解除权消灭制度的设立，从无到有逐步完善的过程息息相关。在合同法施行之前，民法通则、已废止的经济合同法、技术合同法、涉外合同法以及当时其他民事立法都没有有关合同解除权消灭制度的立法规定。为了避免解除权人长期不行使解除的权利，使合同关系处于不确定状态，合同法填补了原来的法律空白，设立了合同解除权消灭制度。合同法第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”该条款分两种情况对解除权的行使期限作了规定，一种是法律规定或者当事人约定了解除权行使期限。在这种情况下，当事人必须在规定或约定的期限内行使解除权，如果当事人未在该期限内行使，即期限届满当事人不行使解除权的，则其解除权消灭。另一种是法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限。这种情况下，对方当事人应当给予解除权人以合理的行使期限，并催告其在该合同期限内行使解除权。如果解除权人未在此合理期限内行使，即超过合理期限不行使解除权的，那么，其解除权也消灭。从立法意图来讲，如此规定是为了避免解除权人滥用解除权，但是，由于合同法关于合同解除权消灭的规定本身存有漏洞，导致裁判者在处理该类纠纷存在不同的认识。尽管2003年最高人民法院出台的《商品房买卖合同解释》就合同法关于解除权消灭的规定又作了补充，明确在商品房买卖合同纠纷中，对于出卖人迟延交付房屋和买受人迟延支付购房款的，在法律没有规定或者当事人没有约定，也没有催告的情况下，所产生的合同解除权的行使期限为一年。但遗憾的是，最高人民法院在物权法实施后，对于因迟延办证导致合同解除权的行使期限没有作进一步完善规定。在商品房销售实践中，迟延办证情况大量存在，迟延办证诉讼纠纷持续不断，而且在商品房买卖合同中，买卖双方又很少约定因迟延办证导致解除权产生之后解除权行使的期限限制。在此情况下，如何确定解除权的行使边界，已成为司法实践中必须面对的亟待解决的问题。

2、迟延办证产生的背景——物权取得因素所在

纵观各国的立法中，关于房屋等不动产登记的效力主要有两种形式的规定：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。我国物权法规定的是成立要件主义，即房屋等不动产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。未经登记，房屋等不动产交易的权利受让人只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，应立即办理房屋登记手续，领取不动产权证书。不动产权属登记是不动产管理的主要行政手段，也是依法确认房屋所有权的法定依据。产权登记产生的法律后果，经审查确认产权后，由不动产管理部门下发不动产权证书，即产权得到法律上的承认；产权登记后，则成为房屋所有权的凭证，产权人依法对其房产行使所有权的各项权能，其他人无权干涉或妨碍。

房屋出卖人须交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人，这是房屋出卖人最基本的义务。房屋的交付包含实物交付和证件交付。所谓实物交付，是指出卖人将房屋交付买受人占有、使用；所谓证件交付，是指房屋出卖人协助买受人实现房屋转移登记。交易惯例中，一般都是先交付房屋，后办理转移登记手续，两者之间通常需要一段间隔时间。因为房屋所有权转移登记主要涉及三方主体，即出卖人、买受人和登记部门的配合操作，而买受人不能在规定时间内取得房屋不动产权证书的原因恰恰也来自于此。

一是由于出卖人的责任（原因），导致买受人不能在规定期限内取得不动产权证书的情形。（1）土地使用手续不合法。如房地产开发企业在农村集体土地上建造房屋，因土地使用手续不合法而无法办理产权证。又如，联建一方提供的土地使用权系划拨土地使用权，地上建设房屋不能直接作为商品房出售，如果按商品房出售的，买受人无法取得不动产权证书。（2）房地产开发企业未支付全部土地使用出让金。（3）房地产开发企业违规违章建房，比如经审批可建设18层，实际却建了20层，违反规划审批的超建部分无法办证，有时甚至也会导致整体工程办证不能。（4）房地产开发企业不能提供不动产登记部门规定的全部资料。如因与建设单位、监理单位存在纠纷或因没有通过综合验收而不能提供综合验收合格的证明。（5）其他原因。如房地产开发企业没有将代收的公共物业维修基金上缴，没有将抵押权注销等情况，也会影响房屋产权登记手续的办理。

二是由于买受人不愿意办理不动产权证书而发生迟延的情形。（1）契税政策变化，契税提高。如政府鼓励房产交易时，契税比例低至1%，而抑制市场过热时，契税会提高至3%。恰好在契税调升时购房的人，往往因契税调高而不愿办理过户，期待何时契税降低了再办。（2）面积存在误差。房屋实测面积大于合同面积，按合同约定，买受人应当补足房款差额并与出卖人签订面积误差的补充协议，才能办理产权登记。如果买受人拒绝补交房款差额、拒签补充协议，办证也将无法进行。（3）按揭购房。买受人向银行申请按揭情况下，房产抵押在贷款银行，产权证也由银行保管，买受人并不能取得。房屋既不能做抵押，也不能转让，办不办房产证对其也无所谓。（4）买受人与出卖人存在争议。房屋交付时，有的买受人因质量或其它问题与开发商严重对立，要求退房、赔偿，这时也不会积极配合办证。（5）买受人意在投资，节省过户费用。如投资房产的人可以通过合同更名转手房产，办了证反而不利于转手，所以买受人不愿意办。（6）买受人自住，办证意识薄弱。买受人更关注的是交付时间，只要自己占有使用了，产权过不过户无关紧要，对于办证费用采取能拖一天是一天的放任态度等。三是由于登记部门自行管理规定和操作规程不同导致迟延的情形。我国的不动产登记部门，事实上是行政机关的下属部门，行政色彩极为强烈。从办理初始登记开始，需要提交何种证明、交纳何种费用，法律没有统一规定，全凭各地自行创设，稍有不合即不能办理。例如，没有办理预售合同备案的，按照法律规定不影响合同效力，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6条规定，当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。但现实中都不能办理产权登记。再如，开发商尽管早已验收合格，只是未取得竣工验收备案证明，也不可能办理初始登记和转移登记。各地还有很多不同的地方政策，如不一一满足，都将无法完成登记。基于迟延办证的原因可能来自出卖人、买受人以及登记部门三个方面，笔者认为，法院审理迟延办证纠纷案件时，应当就迟延的原因和责任主体认定清晰。同样，在审理买受人因迟延办证取得解除权后是否超过除斥期间限制时，更应查明买受人迟延或怠于行使解除权的原因。

3、解除权行使的边界——漏洞弥补所在

合同解除权是指合同当事人在法律规定或者合同约定的情况下，享有解除合同的权利。当解除权成就后，原来基于合同而建立起来的经济关系即受到影响，如果解除权人通知合同相对方解除合同，那么相应的法律后果就是合同当事人的权利义务终止。反之，如果解除权人不通知合同相对方解除合同，那么合同当事人仍有可能继续履行合同。这种不确定性使得当事人基于合同而形成的经济关系处于不稳定状态，因此，有必要对合同解除权进行一定的限制，规定解除权人在限定期限内不行使解除权，则解除权人享有的合同解除权消灭。此举有利于使不确定的经济关系得以稳定下来。也就是说，法律应对于解除权人行使解除权的边界作适当规定。

2003年最高人民法院出台《商品房买卖合同解释》时，物权法尚在制订中，当时学界的普遍认识是不动产权利以登记而产生。可能是基于这个理论，最高人民法院对迟延办证采取了类似于合同目的不能实现的严厉制裁，即不管买受人是否已然接收房屋实际使用、房屋是否具备继续办理权属登记的可能，只要由于出卖人的原因，买受人无法在约定或规定的时间内办理房屋权属证书，就可以行使解除权，且没有除斥期间的限制，从而形成《商品房买卖合同解释》第19条，对此进行了专门规定。但是此后随着物权法的实施，普通百姓对于办理房屋权属登记的意识不断提高，因迟延办证产生的纠纷在审判中也日益增多，对于是否将迟延办证一概视为根本违约，以及因迟延办证而形成的解除权的行使是否规定期限予以限制的问题，实务界的意见多有分歧。而在2009年最高人民法院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》其中第1条就解决了登记前业主权利的问题。《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条第2款规定，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分但尚未依法办理所有权登记的人可以认定为物权法第六章所称的业主。规定只要合法占有，即可认定为业主，这就保障了业主的基本权利不因登记延迟而受损。既如此，视迟延办证为重大违约甚至根本性违约，就失去了现实基础。在此期间，最高人民法院对于因迟延办证形成的解除权划分情形进行了解读。在最高人民法院民一庭编著的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》一书中，专门强调了该解释第19条所规定解除合同的前提情形是“由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记”，应当属于法定解除的一种，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，这样与该解释第15条形成联结，原则上适用除斥期间的规定。同时，也指出与该解释第18条中“由于出卖人的原因，未能取得房屋权属证书”所承担的违约责任，应作以区分。

就本案而言，迟延办证情形并不属于《商品房买卖合同解释》第19条规定的“无法办理房屋所有权登记”的根本违约情形，无法适用该条的规定。与此同时，也不能完全适用该解释第15条的规定，因为该条规定的是“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款”情形，并未指明“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的”迟延办证情形。对此，笔者认为，在未来的立法中或者修改司法解释时，应对迟延办证导致的合同解除权行使划分情形、区分原因进行规范。总体思路为：第一层面，首先根据迟延办证的原因，划分责任归属，认定是出卖人原因、买受人原因，还是登记部门原因，亦或是混合原因所致（该层面并非本文研究重点）。第二层面，针对由于出卖人原因造成的迟延办证，根据迟延程度、履行可能等因素，应划分为一般迟延办证和根本迟延办证。前者即为《商品房买卖合同解释》第18条中所述“在期限届满未能取得房屋权属证书的”情形，是指房屋已经交付买受人占有使用，通过延长一定的时间，出卖人可以继续完成协助办证义务的情形；后者是指《商品房买卖合同解释》第19条中所述“无法办理房屋所有权登记”情形，房屋已经不具备继续办证条件，甚至出现房屋无法交付的情形。第三个层面，针对一般迟延办证是否享有解除权，根据合同是否有明确约定划分为享有约定解除权和不享有约定解除权两种情形。如果合同中未约定在此情形下买受人享有解除权，或者约定买受人不享有解除权，那么买受人可以按照《商品房买卖合同解释》第18条的规定，向出卖人主张违约损失赔偿责任，但不能要求解除合同；如果合同约定了买受人享有解除权，那么解除权的行使应与《商品房买卖合同解释》第15条的规定保持一致，受一年除斥期间的限制，即将一般迟延办证纳入到该条规定情形之中，或者将一般迟延办证纳入到迟延交付房屋的内涵之中。

在现有法律制度框架内，本案在裁判理由中，通过对司法解释相关条文进行概念上的扩大解释、情形上的类推解释、适用上的目的解释和排除适用反面解释的解释方法，运用类推适用的法律漏洞填补方法，最终证成因出卖人迟延办证且不构成根本违约的情况下，买受人享有的解除权行使的期限应受除斥期间的限制，从而划定了解除权行使的边界。具体而言，本案围绕应否适用以及如何适用《商品房买卖合同解释》第15条或第19条的规定进行了详尽的分析论证。如前所述，本案体现的法律漏洞属于现行法律和司法解释未作明确规定的公开性法律漏洞，对法律漏洞，裁判者负有有效填补的义务。填补法律漏洞，其主要手段为类推适用和目的性限缩。前者用于填补公开的法律漏洞，即某项问题，法律依其内部体系及规范计划，应积极设有规定而未设规定；后者用于填补隐藏漏洞，即某项问题，法律应消极设有限制而未设限制。填补漏洞的依据体现为公平原则，在公开漏洞为类似情况，相同处理，而隐藏漏洞为不同情况，不同处理。本案情形显属公开漏洞，应通过类推适用予以填补。就《商品房买卖合同解释》第15条规定目的而言，办理权属证书是该条款中对于交付房屋规定的应有之义，也未当然排除对迟延办证原因下解除权行使期限的适用，亦不属完全列举式规定，故审理本案纠纷可以类推适用第15条规定作为裁判依据，而不能采用反面解释，排除该条款的适用。

至于应否适用《商品房买卖合同解释》第19条规定的问题，从目的解释上看，该条款是指合同因出卖人违约，已经无法履行或者没有履行的必要，如房屋灭失或者土地使用手续不合法等原因导致无法办理房屋权属证书。为充分保障权利人权益，故未对行使解除权的期限作以限制，由于构成根本违约，导致订立合同所期望的经济利益已经无法实现，买受人只能要求解除合同，并要求出卖人赔偿损失。本案的基本案情显然不属于该情况，故不宜将本案万XX赛公司迟延办证认定为根本违约。故而，本案不应适用该第19条的规定，但并不妨碍寇某、王某向万XX赛公司主张迟延办证违约金的赔偿责任。

4、合同解除权行使边界的除外情形

令人欣喜的是，自2017年10月1日起施行的民法总则第一百九十九条对解除权的除斥期间进行了概括性规定，这与本案讨论的问题在处理方向上是一致的。日常购房中，从签订合同到取得房产证需要一段时间，而且，对于商品房买卖应当继续还是终止履行，当事人都需要谨慎考虑，不宜草率决定。因此，《商品房买卖合同解释》设定了一年的解除权行使期限。这个期限设计相对较为科学，在一年的期间内，解除权人有充分的时间去权衡利弊，决定解除合同与否。

在结合本案的裁判思路提出解除权行使边界划定方式的同时，对于合同解除权消灭也应当考虑以下因素：

一是适用合同解除权消灭的前提是合同仍有继续履行的基础。在本案中，万XX赛公司虽然迟延办证，但可以向寇某、王某支付迟延办证违约金，从案件查明的事实来看，办理房屋权属登记仍有继续履行的基础。笔者认为，如果当事人签订的合同已无继续履行的可能性，则不宜确定解除权人的解除权消灭。解除权消灭意味当事人仍然需要继续履行合同。但是，在现实生活中，当事人签订合同后，主客观情况有可能出现一些变化，导致合同的履行成为不必要或者不可能，如果勉强让这些合同继续发生法律效力，约束合同当事人，不但对其中一方甚至双方有害无益，有时甚至还会阻碍市场经济的顺利发展。因此，在弥补法律、司法解释没有规定、当事人没有约定合同解除权行使期限情形下合同解除权消灭制度漏洞时，前提条件是合同仍有继续履行的可能。否则，将会出现解除权人的解除权消灭（即合同不能解除）而合同又无法继续履行的僵局。

二是确立解除权人接受对方继续履行，推定其默示放弃解除权的裁判规则。本案中，寇某、王某在享有合同解除权时，并未及时行使合同解除权，而是对房屋进行了接收，在多年后要求解除合同，未受支持。对此，笔者认为，解除权人选择解除合同还是继续履行合同，往往是对自身利益权衡的结果。如果解除合同有利于解除权人重新选择合同相对方，解除权人选择解除合同的可能性会较高一些；反之，如果解除合同不利于解除权人，则倾向于选择继续履行合同。但无论最终作何选择，解除权人都只能择其一行使。解除权人既然选择了继续履行合同，就意味着其放弃了解除合同。否则，相对人继续按照合同的约定已经准备甚至已经履行合同给付义务，花费了时间、精力和财力，而另一方面，解除权人接受了相对方的履行，还允许解除权人享有解除权，这不但使相对方之前准备继续履行和实际已经继续履行的行为归于徒劳，甚至还会增加相对方的负担。这无疑损害了相对方的利益。比如，房价上涨，买受人选择继续履行合同，遇到房价下跌，买受人再提出解除合同，明显有悖于合同法规定的诚实信用原则和公平原则。因此，裁判者有必要树立“享有解除权的一方以自己的同意履行行为放弃解除权的，解除权消灭”这一裁判理念。

三是之前的合同解除权消灭并不排除之后的合同解除权行使。如果基于某一特定事由而产生解除权，这一解除权是由于解除权人接受相对方履行而导致消灭，在此后另一时间因同一事由或不同事由产生新的解除权，解除权人仍然可以提出解除合同来救济自己的合法权益。裁判者需要审查新的解除事由是否成立，而不能因此前曾出现合同解除权消灭而简单否定解除权人行使新的合同解除权。以本案为例，如果万XX赛公司在此后一段合理期限内仍无法办理房屋权属证书，或不再具备办理房屋权属证书的可能，那么寇某、王某仍应将取得解除权。

（贾宏斌、刘宏立；辽宁省某市市中级人民法院、辽宁省某市市人民检察院）

不动产、不动产登记簿、不动产权证书