买卖，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的过程。依约定应交付标的物并转移标的物所有权的一方称为出卖人，应支付价款的一方称为买受人。

买卖，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的过程。依约定应交付标的物并转移标的物所有权的一方称为出卖人，应支付价款的一方称为买受人。

第五百九十五条　【买卖合同定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

第五百九十六条　【买卖合同条款】买卖合同的内容一般包括标的物的名称、数量、质量、价款、履行期限、履行地点和方式、包装方式、检验标准和方法、结算方式、合同使用的文字及其效力等条款。

第五百九十七条　【无权处分效力】因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。

法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。

第五百九十八条　【出卖人基本义务】出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。

第五百九十九条　【出卖人交付有关单证和资料义务】出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。

第六百条　【知识产权归属】出卖具有知识产权的标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，该标的物的知识产权不属于买受人。

第六百零一条　【标的物交付期限】出卖人应当按照约定的时间交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期限内的任何时间交付。

第六百零二条　【标的物交付期限不明时的处理】当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第四项的规定。

第六百零三条　【标的物交付地点】出卖人应当按照约定的地点交付标的物。

当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，适用下列规定：

（一）标的物需要运输的，出卖人应当将标的物交付给第一承运人以运交给买受人；

（二）标的物不需要运输，出卖人和买受人订立合同时知道标的物在某一地点的，出卖人应当在该地点交付标的物；不知道标的物在某一地点的，应当在出卖人订立合同时的营业地交付标的物。

第六百零四条　【标的物毁损、灭失风险负担的基本规则】标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

第六百零五条　【迟延交付标的物的风险负担】因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。

第六百零六条　【路货买卖中的标的物风险负担】出卖人出卖交由承运人运输的在途标的物，除当事人另有约定外，毁损、灭失的风险自合同成立时起由买受人承担。

第六百零七条　【需要运输的标的物风险负担】出卖人按照约定将标的物运送至买受人指定地点并交付给承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

当事人没有约定交付地点或者约定不明确，依据本法第六百零三条第二款第一项的规定标的物需要运输的，出卖人将标的物交付给第一承运人后，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担。

第六百零八条　【买受人不收取标的物的风险负担】出卖人按照约定或者依据本法第六百零三条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担。

第六百零九条　【未交付单证、资料不影响风险转移】出卖人按照约定未交付有关标的物的单证和资料的，不影响标的物毁损、灭失风险的转移。

第六百一十条　【出卖人根本违约的风险负担】因标的物不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第六百一十一条　【买受人承担风险与出卖人违约责任关系】标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。

第六百一十二条　【出卖人权利瑕疵担保义务】出卖人就交付的标的物，负有保证第三人对该标的物不享有任何权利的义务，但是法律另有规定的除外。

第六百一十三条　【出卖人权利瑕疵担保义务免除】买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的，出卖人不承担前条规定的义务。

第六百一十四条　【买受人的中止支付价款权】买受人有确切证据证明第三人对标的物享有权利的，可以中止支付相应的价款，但是出卖人提供适当担保的除外。

第六百一十五条　【标的物的质量要求】出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。

第六百一十六条　【标的物质量要求不明时的处理】当事人对标的物的质量要求没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，适用本法第五百一十一条第一项的规定。

第六百一十七条　【质量瑕疵担保责任】出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。

第六百一十八条　【减轻或者免除瑕疵担保责任的例外】当事人约定减轻或者免除出卖人对标的物瑕疵承担的责任，因出卖人故意或者重大过失不告知买受人标的物瑕疵的，出卖人无权主张减轻或者免除责任。

第六百一十九条　【标的物包装方式】出卖人应当按照约定的包装方式交付标的物。对包装方式没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当按照通用的方式包装；没有通用方式的，应当采取足以保护标的物且有利于节约资源、保护生态环境的包装方式。

第六百二十条　【买受人的检验义务】买受人收到标的物时应当在约定的检验期限内检验。没有约定检验期限的，应当及时检验。

第六百二十一条　【买受人的通知义务】当事人约定检验期限的，买受人应当在检验期限内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。

当事人没有约定检验期限的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期限内通知出卖人。买受人在合理期限内未通知或者自收到标的物之日起二年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定；但是，对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该二年的规定。

出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制。

第六百二十二条　【检验期限过短时的处理】当事人约定的检验期限过短，根据标的物的性质和交易习惯，买受人在检验期限内难以完成全面检验的，该期限仅视为买受人对标的物的外观瑕疵提出异议的期限。

约定的检验期限或者质量保证期短于法律、行政法规规定期限的，应当以法律、行政法规规定的期限为准。

第六百二十三条　【检验期限未约定时的处理】当事人对检验期限未作约定，买受人签收的送货单、确认单等载明标的物数量、型号、规格的，推定买受人已经对数量和外观瑕疵进行检验，但是有相关证据足以推翻的除外。

第六百二十四条　【向第三人履行情形下的检验标准】出卖人依照买受人的指示向第三人交付标的物，出卖人和买受人约定的检验标准与买受人和第三人约定的检验标准不一致的，以出卖人和买受人约定的检验标准为准。

第六百二十五条　【出卖人回收义务】依照法律、行政法规的规定或者按照当事人的约定，标的物在有效使用年限届满后应予回收的，出卖人负有自行或者委托第三人对标的物予以回收的义务。

第六百二十六条　【买受人支付价款的数额和方式】买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。

第六百二十七条　【买受人支付价款的地点】买受人应当按照约定的地点支付价款。对支付地点没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人应当在出卖人的营业地支付；但是，约定支付价款以交付标的物或者交付提取标的物单证为条件的，在交付标的物或者交付提取标的物单证的所在地支付。

第六百二十八条　【买受人支付价款的时间】买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。

第六百二十九条　【出卖人多交标的物的处理】出卖人多交标的物的，买受人可以接收或者拒绝接收多交的部分。买受人接收多交部分的，按照约定的价格支付价款；买受人拒绝接收多交部分的，应当及时通知出卖人。

第六百三十条　【标的物孳息的归属】标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有；交付之后产生的孳息，归买受人所有。但是，当事人另有约定的除外。

第六百三十一条　【从物与合同解除】因标的物的主物不符合约定而解除合同的，解除合同的效力及于从物。因标的物的从物不符合约定被解除的，解除的效力不及于主物。

第六百三十二条　【数物同时出卖时的合同解除】标的物为数物，其中一物不符合约定的，买受人可以就该物解除。但是，该物与他物分离使标的物的价值显受损害的，买受人可以就数物解除合同。

第六百三十三条　【分批交付标的物的合同解除】出卖人分批交付标的物的，出卖人对其中一批标的物不交付或者交付不符合约定，致使该批标的物不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除。

出卖人不交付其中一批标的物或者交付不符合约定，致使之后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及之后其他各批标的物解除。

买受人如果就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，可以就已经交付和未交付的各批标的物解除。

第六百三十四条　【分期付款买卖合同】分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。

出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。

第六百三十五条　【凭样品买卖合同】凭样品买卖的当事人应当封存样品，并可以对样品质量予以说明。出卖人交付的标的物应当与样品及其说明的质量相同。

第六百三十六条　【凭样品买卖合同的隐蔽瑕疵处理】凭样品买卖的买受人不知道样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。

第六百三十七条　【试用买卖的试用期限】试用买卖的当事人可以约定标的物的试用期限。对试用期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，由出卖人确定。

第六百三十八条　【试用买卖的效力】试用买卖的买受人在试用期内可以购买标的物，也可以拒绝购买。试用期限届满，买受人对是否购买标的物未作表示的，视为购买。

试用买卖的买受人在试用期内已经支付部分价款或者对标的物实施出卖、出租、设立担保物权等行为的，视为同意购买。

第六百三十九条　【试用买卖使用费的负担】试用买卖的当事人对标的物使用费没有约定或者约定不明确的，出卖人无权请求买受人支付。

第六百四十条　【试用期间标的物灭失风险的承担】标的物在试用期内毁损、灭失的风险由出卖人承担。

第六百四十一条　【所有权保留】当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。

出卖人对标的物保留的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。

第六百四十二条　【出卖人的取回权】当事人约定出卖人保留合同标的物的所有权，在标的物所有权转移前，买受人有下列情形之一，造成出卖人损害的，除当事人另有约定外，出卖人有权取回标的物：

（一）未按照约定支付价款，经催告后在合理期限内仍未支付；

（二）未按照约定完成特定条件；

（三）将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分。

出卖人可以与买受人协商取回标的物；协商不成的，可以参照适用担保物权的实现程序。

第六百四十三条　【买受人的回赎权】出卖人依据前条第一款的规定取回标的物后，买受人在双方约定或者出卖人指定的合理回赎期限内，消除出卖人取回标的物的事由的，可以请求回赎标的物。

买受人在回赎期限内没有回赎标的物，出卖人可以以合理价格将标的物出卖给第三人，出卖所得价款扣除买受人未支付的价款以及必要费用后仍有剩余的，应当返还买受人；不足部分由买受人清偿。

第六百四十四条　【招标投标买卖】招标投标买卖的当事人的权利和义务以及招标投标程序等，依照有关法律、行政法规的规定。

第六百四十五条　【拍卖】拍卖的当事人的权利和义务以及拍卖程序等，依照有关法律、行政法规的规定。

第六百四十六条　【买卖合同准用于有偿合同】法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照适用买卖合同的有关规定。

第六百四十七条　【互易合同】当事人约定易货交易，转移标的物的所有权的，参照适用买卖合同的有关规定。

1、买卖合同是一方当事人转移标的物的所有权、另一方当事人支付价款的合同。买卖合同的出卖人负有交付标的物并转移其所有权于买受人的义务，买受人负有向出卖人支付价款的义务，两项义务互为对价，同属买卖合同当事人所负担的主合同义务。这两项主合同义务使买卖合同区别于其他移转财产所有权的合同，如赠与合同、互易合同，以及移转财产使用权的合同，如租赁合同。

2、买卖合同是双务合同。买卖合同的双方当事人在享有合同权利的同时，都负担相应的合同义务，因此，买卖合同是典型的双务合同。

3、买卖合同是有偿合同。买卖合同中，出卖人所负担的交付标的物并转移其所有权于买受人的义务，与买受人所负担的支付价款的义务，互为对价，因此，买卖合同是典型的有偿合同。作为商品交换发展到一定阶段的产物，买卖合同是商品交换的基本法律形式。因其为典型的有偿合同，《民法典》就买卖合同的有偿性所确立的原则，在其他类型的有偿合同未作特别规定或未有特别的交易惯例时，适用于其他的有偿合同（《民法典》第646条）。

4、买卖合同是诺成合同。除法律另有规定或当事人另有约定外，买卖合同自双方当事人意思表示一致之时起成立，并不以一方当事人标的物的交付或一定行为的进行作为合同的成立要件，因此，买卖合同为诺成合同。

5、买卖合同是不要式合同。法律和行政法规并未要求当事人之间的买卖合同须采用书面形式，因此，买卖合同为不要式合同。

买卖合同的当事人包括出卖人和买受人：

1、买受人，须具有相应的民事行为能力，具有特殊身份的人不能成为特定买卖合同的买受人，例如，监护人不得购买被监护人的财产，受托人不得购买委托人委托其出售的财产，公务人员及其配偶不得购买由该公务人员依职权出售、变卖的财产，有限责任公司以及股份有限公司的董事、经理不得同本公司订立合同或者进行交易成为特定买卖合同的买受人。

2、出卖人，除须具备相应的民事行为能力外，根据《民法典》第597条第1款的规定，还应当是买卖合同标的物的所有权人或者其他有处分权人。

买卖合同的内容应由当事人约定。应当包括的主要内容有：

1、标的，是买卖合同双方当事人权利义务的指向对象，是买卖合同的主要条款。

2、数量，是确定买卖合同标的物的具体条件之一，是买卖合同成立的主要条款。

3、质量，是确定买卖合同标的物的具体条件，是这一标的物区别于另一标的物的具体特征。

4、价款，是当事人取得标的物所有权所应支付的对价，通常指标的物本身的价款。

5、履行期限、地点和方式，都直接涉及当事人的期限利益、案件管辖、履行方法等，意义重大。

6、包装方式，对标的物起到保护和装潢的作用。

7、检验标准和方法，应当明确规定。

8、结算方式，是指出卖人向买受人交付标的物之后，买受人向出卖人支付标的物价款、运杂费和其他费用的方式。

9、合同使用的文字及其效力。

10、违约责任，是督促当事人履行债务，使非违约方免受或者少受损失的法律措施，对当事人的利益关系重大。

买卖合同的标的物，是指买卖合同中买或者卖的某物。买卖合同的标的物附着于所有权，故对标的物的买卖，其实就是对标的物所有权的买卖，在买卖合同中，取得标的物的所有权是买受人的交易目的，将标的物的所有权转移给买受人，是出卖人的主要义务。转移标的物的所有权是在交付标的物的基础上，实现标的物所有权的转移，使买受人获得标的物的所有权。

出卖人出卖标的物及其所有权，是其在买卖合同中的主要义务，因而必须享有标的物的所有权或者处分权。出卖人出卖享有所有权的标的物，当然可以转让标的物的所有权。出卖人不享有标的物的所有权，但是享有标的物的处分权，同样可以通过买卖合同出让标的物的所有权，完成买卖合同的主要义务。如果因出卖人未取得标的物的处分权，致使标的物的所有权不能转移的，就不能实现转让标的物及其所有权的义务，买受人也无法取得标的物的所有权，出卖人构成根本违约，因而买受人享有法定解除权，可以解除买卖合同，并请求出卖人承担违约责任。

买卖合同转让的标的物须具有合法流通性，如果是法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定，不能转让或者限制转让。

买卖合同得基于合同终止的一般规则而终止，但也有其特殊性。例如，出卖人分批交付标的物，出卖人对其中一批标的物不交付或交付不符合约定，致使不能实现合同目的的，买受人可以就该批标的物解除；出卖人不交付其中一批标的物或交付不符合约定，致使今后其他各批标的物的交付不能实现合同目的的，买受人可以就该批以及其他各批标的物解除；出卖人已经就其中一批标的物解除，该批标的物与其他各批标的物相互依存的，买受人可以就已经交付和未交付的各批标的物解除（《民法典》第633条）。再如《商品房买卖合同解释》第14条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。第23条规定，商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

出卖具有知识产权的标的物的，除法律另有规定或者当事人另有约定外，该标的物的知识产权并不随同标的物的所有权一并转移于买受人。这就是“知识产权保留条款”，其规范目的在于保护知识产权人的权利，防止知识产权被侵犯。例如，购买著作权人享有著作权的作品，只能买到这本书，而不能买到这本书的著作权，著作权仍然保留在作者手中。同样，购买专利产品，买受人买不到专利权；购买著名品牌的商品，买受人也买不到该商品的商标权。

买卖合同标的物意外灭失风险负担，是指对买卖合同标的物由于不可归责于双方当事人的事由而毁损、灭失所造成的损失应当由谁承担的规则。

买卖合同标的物意外灭失风险负担规则分两种：

1、当事人约定的规则，是指标的物意外灭失风险负担的规则可以由当事人约定。当事人约定风险负担原则的，按照约定处理。

2、法律规定的规则，是指当事人没有特别约定的，应当按照法律规定的风险负担的一般规则处理，即标的物毁损、灭失的风险依标的物的交付而转移，即标的物在交付之前发生意外灭失风险的，风险由出卖人承担；标的物在交付之后发生意外灭失风险的，风险由买受人承担。

买卖合同标的物意外灭失风险负担不影响违约责任的规定

标的物意外灭失风险负担与承担违约责任是两种不同的规则，前者是由于买卖合同的标的物发生不可归责于当事人的原因而意外灭失，法律判断这种意外灭失风险由哪一方负担的规则；后者是当事人一方违反合同义务，应当向对方承担违约责任，救济对方因违约而发生损害的规则。

这两种后果可能会发生重合，例如，一方出卖人因自己的过失而违约，而其违约行为刚好阻碍了标的物所有权的转移。在这时，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担，但不影响因其履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。再比如，出卖人交付标的物而未交付有关标的物的单证或资料，标的物的毁损、灭失风险虽然已经转移由买受人承担，但出卖人仍应负债务不履行的违约责任。

买卖标的物孳息归属（买卖合同利益承受）的规定

买卖标的物孳息归属规则，也叫买卖合同的利益承受，是指标的物于买卖合同订立前后所生孳息归一方当事人享有的规则。标的物于合同订立前后所生孳息的归属，即利益承受，与买卖合同的标的物风险负担密切相关，二者遵循同一原则，即权利归谁所有，利益和风险就归谁享有或者负担。

标的物的孳息，是指标的物在合同履行期间产生的增值或者收益，既包括天然孳息，也包括法定孳息。买卖合同利益承受中的孳息，主要是天然孳息，也包括一些法定孳息。前者如树木的果实、牲畜的幼畜；后者为买卖正在出租房屋的租金。

利益承受的规则是：

1、标的物在交付之前产生的孳息，归出卖人所有，例如，买卖牲畜，在交付之前出生的幼畜，归出卖人所有。

2、标的物交付之后产生的孳息，由买受人承受，例如，交付之后的出租房屋，收取的租金归买受人所有。

3、合同另有约定的，依其约定，不适用上述规则。

分期付款买卖，是指买受人将其应付的总价款按照一定期限分批向出卖人支付的买卖合同。分期付款买卖是一种特殊形式的买卖，通常用于房屋、机动车、高档消费品的买卖。由于买受人的分期支付货款影响了出卖人的资金周转，故分期付款的总价款可略高于一次性付款的价款。

在分期付款买卖中，出卖人须先交付标的物，买受人在受领标的物后分若干次付款，因而出卖人存在不能实现价款债权的风险。在交易实践中，当事人双方就分期付款买卖通常有以下特别约定：

1、所有权保留特约，是指买受人虽先占有、使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件（通常是价款的一部或者全部清偿）成就之前，出卖人保留标的物的所有权，待条件成就后，再将所有权转移给买受人。

2、请求支付全部价款或者解除合同，买受人未付到期价款的数额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同，除非当事人另有约定。

3、出卖人解除合同可以请求买受人支付该标的物的使用费，买受人应当向出卖人支付的该标的物的使用费，按照市场价格计算。使用费可以从已经支付的价款中扣除，剩余部分应当返还。标的物有毁损的，买受人应当支付损害赔偿金。

案例：阳某等与张某房屋买卖合同纠纷上诉案——一房数卖时的权利保护顺位

【裁判要旨】审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照如下顺序确定权利保护顺位：已经办理房屋所有权变更登记的，优先于未办理房屋所有权变更登记的；均未办理房屋所有权变更登记的，按照合法占有房屋、付款先后、合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。此外，房屋买卖合同备案登记属于行政管理手段，不具有物权变动公示效力，不能对抗第三人，亦不能依此主张优先履行。

【案号】一审：（2016）桂03民撤3号

二审：（2017）桂民终75号

【案情】

上诉人（一审原告）：阳某。

上诉人（一审被告）：桂林市某房地产开发有限公司。

法定代表人：周某，该公司总经理。

被上诉人（一审被告）：张某。

2007年12月21日，广西壮族自治区桂林市某房地产开发有限公司（以下简称某公司）与张某签订商品房买卖合同六份，约定：某公司将桂林市芳华路某小区第5栋1单元4层1号房（本案讼争房屋，下同）等六套房屋出售给张某，并于2008年12月30日前将经验收合格的上述房屋交付张某，于交付后的200个工作日内（2010年10月17日前）为上述房屋办好房地产权属证书。签约当日，张某依约向某公司支付全部购房款110.1061万元，上述商品房买卖合同在桂林市房产局进行备案登记。2008年1月20日，某公司另与张某签订商品房退款退房协议书，约定：若某公司在2008年3月20日前以现金支付方式将全部购房款退还张某，则张某将上述房屋退回某公司，否则双方继续履行先前签订的商品房买卖合同。但某公司没有如约退款。

2009年8月18日，某公司与阳某签订商品房买卖合同，约定：某公司将涉案房屋出售给阳某，总价款为46.8万元，付款方式为签约当日支付23.4万元，余款以银行贷款方式支付。2009年8月18日，阳某向某公司支付23.785万元，含首付款23.4万元及某公司代收办证费、对讲门、一户一表（水电）、有线电视初装费等费用3850元。2009年10月11日，某公司在《桂林晚报》刊登交房通知。2010年1月20日，某公司将房屋交付阳某，后阳某装修居住至今。

2010年10月，张某向桂林市秀峰区人民法院起诉，请求：判决某公司交付房屋，并办理房地产权属证书，支付逾期办证违约金，以及赔偿逾期交房租金损失。2010年11月15日该院（2010）秀民初字第713号民事判决支持张某的上述诉讼请求。某公司不服提起上诉，2011年4月11日桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第287号民事判决驳回上诉，维持原判。

2016年7月，阳某向桂林市中级人民法院诉请撤销桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第287号民事判决和桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第713号民事判决。同年12月28日，桂林市中级人民法院判决驳回阳某的诉讼请求。阳某和某公司均不服提起上诉。

2017年7月10日，广西壮族自治区高级人民法院（2017）桂民终75号判决支持阳某和某公司的上诉请求。

广西壮族自治区桂林市中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）桂03民撤3号判决，认为所有权作为物权的一种，其取得方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产物权的继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着买受人取得对出卖人的债权请求权，如欲取得具有排他效力的物权，将物权人从出卖人变更为买受人，应当履行法定的公示方式。依据物权法第九条第一款和第十四条的规定，不动产所有权的继受取得，只有在不动产登记簿上记载之后，买受人方能取得包括所有权在内的不动产物权。由于本案讼争的房屋尚未办理权属登记手续，故张某、阳某均不能成为讼争房屋的所有权人，对讼争房屋均不享有物权。但因实践中不动产登记制度不完善，对于买卖不动产等需要登记产权的当事人而言，即使没有物权，但如果其因为合同而对该财产享有物权登记请求权等债权符合物权期待权的保护条件的，准予其享有不同于一般债权的物权期待权，并且在与一般债权的实现发生冲突时，法律亦优先保护物权期待权。张某与某公司签订了合法有效的商品房买卖合同，张某已经全部支付购房款并且办理商品房买卖合同的备案登记手续，根据法律规定，其对讼争的房屋享有物权期待权。阳某与某公司亦签订了合法有效的商品房买卖合同，但合同约定购房款为46.8万元，阳某只给付了23.4万元，虽然房屋已经合法交付给阳某，但其对讼争房屋因未支付全部价款而不享有物权期待权，只享有债权。当张某的物权期待权与阳某的债权保护发生冲突时，依法应当保护张某的物权期待权。据此，阳某以一般债权请求排除物权期待权的主张，于法无据，不予支持。遂判决驳回阳某的诉讼请求。

广西壮族自治区高级人民法院于2017年7月10日作出（2017）桂民终75号判决，认为：2007年12月21日某公司与张某签订的商品房买卖合同为合法有效合同。虽然某公司又于2009年8月18日与阳某签订商品房买卖合同，将讼争房屋出售给阳某，阳某依约支付了首付款并实际占有房屋，但无证据证明阳某与某公司之间存在恶意串通的故意，故阳某与某公司签订的商品房买卖合同亦合法有效。张某主张阳某明知讼争房屋已出售给张某，仍恶意与某公司签订商品房买卖合同，但没有提供充分证据证明，依法不予支持。所以，涉及本案讼争房屋的两份商品房买卖合同均为有效合同，这属于一房二卖的情形，导致阳某与张某的民事权利发生冲突。根据公平原则，在一房二卖的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。故在本案讼争房屋存在一房二卖且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。本案中，房屋所有权人某公司就讼争房屋分别与张某和阳某订立了两个有效的商品房买卖合同，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由阳某先行占有六年多，故在买受方张某与阳某对讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方阳某的合同。由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力，故张某以此主张优先履行，不予支持。阳某与某公司签订的商品房买卖合同约定购房余款以银行按揭方式支付，但未能办理银行按揭并不是阳某自身原因造成，亦未影响合同效力，故一审判决以阳某未支付完购房款为由，认定阳某对讼争房屋不享有物权期待权，没有法律依据，依法应予纠正。桂林市中级人民法院（2011）桂市民终字第287号民事判决主文及桂林市秀峰区人民法院（2010）秀民初字第713号民事判决主文存在错误，损害了阳某的民事权益，阳某及某公司上诉请求撤销上述判决，有事实和法律依据，依法予以支持。

一房数卖是指出卖人分别与两个以上的买受人签订买卖合同，将同一房屋出卖给两个以上不同的买受人，又称房屋的多重买卖。本案就是典型的一房数卖纠纷案件，主要涉及房屋所有权的变动模式、房屋预售合同登记备案的性质和效力，以及一房数卖中多个买受人的权利保护顺位问题。

一、我国民法上房屋所有权的变动模式

房屋买卖通常经过两个步骤：第一，当事人订立房屋买卖合同；第二，办理房屋权属变更登记，实现房屋所有权在当事人之间的转移。民法理论将这一过程称为物权变动。综观世界各国民事立法，基于法律行为的物权变动模式有以下三种：

一是以法国民法和日本民法为代表的债权意思主义。依此主义，当事人只须签订一个买卖合同即发生物权变动的效果，交付或者登记只是对抗第三人的要件。

二是以德国民法为代表的物权形式主义。依此主义，房屋所有权变动，除须有债权行为（如合同行为）外，还须当事人就物权变动达成一个独立于债权行为之外的合意（物权合意），以及履行交付或登记的法定形式。

三是债权形式主义，也称意思主义与登记或交付的结合。该模式首创于奥地利，后为各国广泛采用。依此主义，物权因法律行为而变动时，除了需要当事人之间有债权合意（如买卖合同）外，仅须践行登记或交付的法定形式，即产生物权变动的效力。

我国关于基于法律行为的物权变动的立法模式系原则上采债权形式主义，例外地采债权意思主义。原则上采债权形式主义的法律依据是民法通则第七十二条第二款规定：“按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”物权法第六条、第九条、第二十三条对动产物权与不动产物权因法律行为而变动作了原则性规定。例外地采债权意思主义主要表现在物权法对土地承包经营权、地役权等少数特定物权变动模式作的规定。

在我国，房屋作为一种不动产，其物权变动模式为债权形式主义，即买卖双方既要订立有效的房屋买卖合同，又要去房产管理部门办理过户登记。

二、房屋预售合同登记备案的性质和效力

根据法律对合同成立是否要求一定的形式为标准，可以将合同分为要式合同和不要式合同。根据城市房地产管理法第四十一条“房地产转让，应当签订书面转让合同”之规定，房屋买卖合同为要式合同，原则上应当以书面形式订立房屋买卖合同。合同法第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”城市房地产管理法第四十五条规定，商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。此为商品房预售合同登记备案制度。那么，房屋预售合同是否需经登记备案而生效呢？最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释（一）》第9条规定：“法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力”，通查城市房地产管理法以及其他法律、行政法规，未有关于房屋买卖合同需经登记而生效的规定，所以房屋买卖合同不论预售合同还是现售合同，均自合同订立时生效。

关于房屋预售合同登记备案的性质和效力问题。第一种观点认为，预售合同登记备案后，预购人对预售房屋享有的权利具有对抗第三人的法律效力。如开发商在签订预售合同后，又将涉案房屋售与第三人，预购人有权请求法院判定后一出卖行为无效。第二种观点认为，房屋预售合同登记备案类似于物权法上的不动产预告登记，即为保全一项将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记，经登记后的债权具有物权性质。如开发商将经过预告登记备案的房屋售与第三人，该第三人不能通过登记获得所有权。第三种观点认为，商品房预售合同登记备案是一种行政管理手段，未登记备案也不影响合同效力，保护预购人的合法权益，在很大程度上起着保护交易安全的作用。专家赞同第三种观点，房屋预售合同登记备案是我国相关法律、行政法规就商品房预售规定的一种行政管理手段。从备案登记的对象、申请主体、性质及效力等方面看，房屋预售合同登记备案与预告登记存在较大区别，不能等同视之。房屋预售合同登记备案后，预购人除了请求卖房人履行交房义务外，在主张权利方面还享有一些便利，如合同登记备案后，预购人证明后购房人具有过错相对容易；在一定情况下，甚至可用来证明后购房人与出卖人恶意串通，损害其合法权益，从而援引合同法第五十二条第（二）项的规定，主张他们的合同无效。

三、一房数卖中多个买受人的权利保护顺位

债权形式主义模式下，房屋买卖合同的效力和房屋所有权的转移得以区分，既体现对当事人意思自治的尊重，又便利物权交易，还有效保障物权交易安全。同时，这也为一房数卖现象提供了广阔空间。在多个买受人均提出履行要求时，该如何处理？专家现就实践中可能出现的情形加以分析。

出卖人已为一方买受人办理登记。此时，办理登记的一方买受人与出卖人的合同履行完毕，该买受人依登记现实地取得房屋所有权。此前签订的合同，有关买受人可向出卖人主张违约责任；此后签订的合同，系出卖人的无权处分行为，依无权处分的法律规定处理。

房屋尚未办理产权登记。在这种情况下，多个就同一房屋订立的合同均为有效合同，各买受人均享有请求出卖人转移房屋所有权的债权。根据债权的平等性理论，出卖人享有选择合同相对人的自由。但是，这样一来有违公平、诚实信用原则，有损交易安全，因而这样的自由应加以必要的限制。专家认为，对于一房数卖，房屋尚未办理产权登记时，优先履行受领房屋一方买受人的合同；均未受领的，优先履行先付款一方买受人的合同；均未受领且均未付款的，优先履行合同先订立一方买受人的合同。具体如下：

1、受领在先规则。即由最先从出卖人处受领标的物的买受人（房屋转移占有）取得标的物的所有权。主要原因在于：其一，由于某一买受人已经合法占有房屋，享有占有权，此种占有权涉及物权关系，具有明显的公示与公信作用，能够产生对抗第三人的效力，应优先于一般债权。其二，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。先行占有讼争房屋的买受人已开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，不支持其合同履行要求不符合公平原则。其三，某个买受人占有房屋之后，往往会对房屋进行装修改造，如果对此不予保护，而要求恢复原状，则会造成财产的浪费，有违公平原则。

2、付款在先规则。即由最先支付价款的买受人取得标的物的所有权。主要原因在于：其一，根据债权的平等性理论，出卖方享有任意履行的权利，如果某个买受人已经支付价款，则表明出卖人已作出选择；其二，已经全部或部分实际履行的合同应当优先于根本未履行的合同受到保护，符合公平原则，有利于提高交易效率。具体会有如下情形：（1）有的已支付价款，有的未支付价款，则应当优先保护已支付价款的买受人；（2）若数个买受人先后都已经支付了价款，则不应当考虑支付价款多少的因素，仍应当按照价款支付先后顺序确定所有权归属；（3）若数个买受人同时支付价款，则应当参考其他标准确定所有权归属，如优先保护先请求交付的买受人。

3、合同订立在先规则。即数个买受人都没有交付或登记，也没有支付房款的情况下，应当由最先签订买卖合同的买受人取得房屋所有权。主要原因在于：一方面，相较而言，最先签订合同的人，最早与出卖人之间形成一种信赖关系，其有权信赖自己能够按照合同约定取得房屋，一般而言其为履行合同作出了更为充分的准备。另一方面，在通常情况下，出卖人一房数卖，是为了获得更高的价款，如果由后来的买受人取得房屋所有权，则无疑纵容出卖人的行为，而由最初签订合同的买受人取得房屋所有权，可以抑制出卖人获取暴利的企图和不诚信的行为。

此外，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第10条就一地多卖问题的规定就大体上采纳了上述规则。由于房屋和土地属于性质类似的不动产，所以专家认为该司法解释的精神和原则也可以作为审理房屋纠纷案件的参考。（林金文，广西壮族自治区高级人民法院）

买卖、买卖合同