假股权真债权就是指信托计划入股房地产项目公司，并约定在一定期限后由开发商溢价回购，以股权投资为表象，其实通过回购安排实现其融资功能。

房地产行业之所以采取这种模式，主要有以下两点原因：

第一，房地产企业项目有自有资金比例要求，该比例超过35%方可允许银行借款;

第二，房地产企业借款缺乏抵押物，而股权融资实际是自己给自己担保。

在《关于企业混合性投资业务企业所得税处理问题的公告》(国家税务总局公告2013年第41号，以下称“41号公告”)中，国家税务总局将这种业务称为“企业混合性投资业务”，即兼具权益和债权双重特性的投资业务。这种业务同时符合一定条件的，可以按照业务的实质进行所得税处理，即被投资企业支付利息和投资企业收取利息分别按照企业所得税法的相关规定确认为利息收入和利息支出，计入到各自企业的应纳税所得额中。41号公告所称的利息应该是融资费用，即为了融资而支付给资金借出方的各种经济利益，有的信托股权融资协议中将其称为“信托资金报酬”。另外，在股权投资回购时，回购价与当时投资价之间的差额可确认为债务重组损益，分别计入各自企业的当期应纳税所得额，也就是说，股权的回购价与初始成本之间的差额可以在被投资企业税前扣除，同时计入到投资方的企业所得税收入总额中计征企业所得税。41号公告规定“假股权真债权”的回购差额以债务重组的利得和损失来在企业所得税中体现，但是该项债务重组损失是否需要通过备案程序来管理?41号公告对此并没有说明，需要进一步发文明确具体的操作方式。

按照41号公告的规定，同时满足一些具体条件的企业混合性投资业务发生的融资费用支出及收入等才可以按照上述的原则进行税务处理，具体应该满足以下条件：

条件一：被投资企业接受投资后，需要按投资合同或协议约定的利率定期支付利息(或定期支付保底利息、固定利润、固定股息，下同)。

该条件是非常容易满足的，主要原因是“假股权真债权”的本质就是股权形式掩盖下的债权融资，那么既然本质是债权融资，那么就会收取相对固定(或者保底)的收益。

条件二:有明确的投资期限或特定的投资条件，并在投资期满或者满足特定投资条件后，被投资企业需要赎回投资或偿还本金。

第二个条件的前半个约束条件也是比较容易满足的，这种债券性融资基本都会有一定的投资期限，不会是无限期的投资。但是，后半个约束条件就比较难满足了，即“被投资企业需要赎回投资或偿还本金”，在信托股权投资业务中，大部分协议都是约定投资期满后，由其他股东将信托股权回购，并不是由被投资企业将股权回购回去。之所以在操作中不是由被投资企业来回购，可能主要是为了规避股权回购时，也就是撤资时，会涉及到分配被投资企业资产的相关法律的约定，而转让给现有股东则不会存在这个问题，同时也能维护现有股东对被投资企业真正的所有权，信托股权所取得的仅仅是固定收益而已，而不是真正的经营收益。如果这个条件不能满足，则不能够按照上述的原则对融资费用进行税务处理。

条件三：投资企业对被投资企业净资产不拥有所有权。

条件四：投资企业不具有选举权和被选举权。

条件五：投资企业不参与被投资企业日常生产经营活动。

这三个条件在实际的信托股权融资业务中均是可以满足的，这种投资行为本质上还是债权，因此，债权人不会对企业的净资产拥有所有权，更不会参与到企业的经营决策当中，这种条款在信托股权融资协议中都会有明确规定。