始建于1917年的广州南方大厦百货商店曾被誉为“南国商业的鲜花”。然而这朵鲜花在商业地产大潮的冲击下，无可奈何地凋谢了。 准确地说，广州南方大厦百货商店算不得商业地产项目，只能说是商用物业。然而，作为老牌百货商场曾雄踞全国前三名的商业项目，这十年自救、数载沉浮的过程，把许多宝贵的经验和启发留给了今天从事商业地产开发的人们。

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广州南方大厦百货商店于1954年10月1日开业，迄今已有29年的历史。现有职工2，500人，商场面积11，000平方米(包括地下商场)，经营品种26，000多种，每天接待中外宾客10 多万人次，1982年平均每天营业额达47万余元，是我国华南地区一家规模最大的综合性百货商店，也是全国12家大型百货商店之一。1982 年先后被评为广东省和全国商业先进企业，被誉为全国最佳商店。

南方大厦所在地，原是抗日战争时期被烧毁的“西堤大新公司”的旧址，于1953年拨款修建。在大厦的1～4层，开设西堤百货商店，这是南方大厦百货商店的前称。开业初期，经营水平与京、津、沪的大型百货商店接近。由于“左”的干扰和管理体制的束缚，经营业务发展不快，从开业到1978年的24年间，平均每年销售额只增长3.6%，利润增长3.9%。1979年销售额在全国10大百货商店中排第9位。

改革经营管理体制 1979年10 月，商店试行扩大企业自主权，1980年又从利润留成制改为以税代利、自负盈亏，实行责、权、利相结合的经营责任制，大大调动了企业和干部、职工的经营积极性，商店大胆改革，勇于创新，采取灵活多样办法把生意做活，经营业务蒸蒸日上，企业出现前所未有的变化，取得显著的经济效益和良好的社会效果。1979～1982 年销售额平均每年递增36%，利润平均每年递增39%，递增率为改革前的10倍。1982年销售额达到17，434万元，比上年增长40.22%，年销售额在全国12家大型百货商店中跃居第3位，仅次于北京百货大楼和上海第一百货商店。1982 年利润额达1，153.57万元，比1981 年增加33.75%，平均每个职工为国家创造利润8，064元。1982年，该店销售额、利润额和劳动效率的增长幅度居于全国12家大型百货商店的首位。以该店试行利改税2年(1981 ～1982年)与试行前2年比较，销售额、实现利润、上缴税利分别增长88.4%、94.6%、70.8%。该店坚持以销售为中心，贯彻“三优”、“四兼顾”的经营宗旨(即积极扩大销售，为顾客提供优质商品、优惠价格、优良服务；兼顾国家、企业、职工、消费者的利益)；创立高(档)、新(颖)、优(质)、廉(价)的经营特色，努力提高服务质量。为了把生意做活，采取了灵活多样促进销售的新办法、新措施。1980年以来先后扩大了华侨商品、旅游商品的供应，开设“电脑验眼配镜服务中心”、“中国丝绸总汇”、“国产名表总汇”、“化妆品总汇”、“苏州珍珠系列产品专柜”、“佛山地区食品总汇”等。近年来，还同全国20多个省、市、地区的500多家工、商、外贸企业建立了直接购销业务，同省内外许多工厂建立了稳定的产品经销关系，开展了特约经销、专题展销、新产品专柜、特约维修、定期供货等多种形式的经营业务。仅1982年就为国内200多个工、商、外贸企业举办各种名牌产品、新产品展销100多次，设立特约经销专柜60多个，展销商品3，000多种，销售额达3，000多万元，占全店销售总额的6.1%。经营商品门类多，产地广，除“广货”外，全国各地的供货单位从过去的28家增加到500多家。为了扩大经营，方便群众，还在高等院校区的郊区石牌开设了石牌分店，在龙门县、鹤山县、深圳市开办了经销店，在市内东风五路开设了东风分店，深受消费者欢迎。此外，还到店外流动推销，组织服务队深入机关、部队、工矿、学校、医院上门服务，扩大销售。店内商场布局也作了合理调整，改善了商场设施，更新了灯光照明和通风设备等，店容焕然一新。通过挖掘潜力，压缩非营业场地，增加营业面积，开设廉价商场、廉价商品一条街、展销大厅等。廉价商场开幕一年多来，为工、商企业销出价值2，000多万元的积压商品或处理商品，消费者也得到实惠。

开展文明经商，提高服务质量 为了树立“顾客至上，信誉第一”的经营思想，该店深入开展以“文明经商，礼貌待客，优质服务，方便群众”为中心内容的“五讲四美”活动，还开展“服务能手”竞赛和评选“主动迎客售货员”等活动，建立了一整套新的服务工作制度：一是建立开门“迎宾”和关门“送客”，星期天经理轮流在商场值班听取顾客意见，和每月一次邀请顾客评店制度。二是建立热情待客的“四不、五要”制度(即售货员要做到：不因顾客多而马虎应付，不因接待忙而厌烦顾客挑选，不因商品出门而不负责任，不因关门铃响而冷待顾客；要坚持站着接待顾客，要坚持主动同顾客打招呼，要坚持用广州话和普通话两种语言接待不同顾客，要穿工作服、佩戴号码胸章售货，要熟悉本岗位业务知识)。三是建立商品退换制度，改变了过去“商品出门，概不退换”的做法。凡在商店购买的商品，只要没有弄残损，不影响再出售的，不仅一般商品可以退换，一些贵重商品，如手表购买后不满意，在7天之内可以退换等。四是建立方便顾客的便民制度，增设服务车队，对市内和郊区顾客购买电视机、洗衣机等大件商品实行免费送货，外地顾客购买上述商品则免费送货到车站、码头。顾客购买的电视机、洗衣机等机电商品在保修期内出毛病，商店派人上门免费维修。还根据顾客的需要不断增加服务项目，如增设商品赊销与出租业务，电话预约购货、邮购、函购、代办托运等业务。这些做法，受到顾客的赞赏，1982年1月至1983 年3月收到全国各地顾客来信及书面表扬达10万多件。1982年有3名售货员被评为全市“最佳营业员”，39人被评为全市百货行业的“优秀营业员”。

该店扩大企业自主权后，基本上实现了国家得大头，企业得中头，职工得小头的原则。在业务发展的基础上，职工福利、奖金也相继有所增加和改善。2年来利用发展生产基金扩大商场面积2，300多平方米，对仓库、运输、维修服务设备进行更新改造，增加仓库2，000多平方米，添购汽车30多辆。利用集体福利基金购买、建造职工住宅13，400多平方米，让312户职工住进新房。其中有175户是采取分期付款办法，将企业自建住宅以低价售给职工。

南方大厦的衰落是与广州市的经济高速发展同时发生的。1990年到1995年是南方大厦最鼎盛的时期，这时的南方大厦在全国十大零售企业中位列三甲，年销售额达到13亿多元。可是从1996年开始，南方大厦营业额下滑，出现亏损。虽经市政府批准进行资产重组，但此后的经营一直处于困境。

而1996年以来，正是广州市国民经济进入高速发展的时期。就在南方大厦经营状况每况愈下、连年亏损的情况下，广州年GDP增长率却一直保持在13%以上，市民人均年收入增长在9%以上。2003年，南方大厦销售总额下滑至6亿多元。在全国同行的排位中，被无情地挤出了十强，仅位居第57位。

事实告诉我们：作为一个具体的商业地产项目，它的收益并不会与城市经济发展成正比。有的商业地产投资者把一座城市的居民储蓄总量作为投资某个商业地产项目重要的参照系数，把一座城市的经济财富作为参照物，这样的投资决策是十分危险的。

进入新世纪，广州商用物业领域出现了两个颇具典型意义的现象：一个是具有80多年历史的南方大厦日渐衰落，另一个是广州天河城百货日渐崛起。天河城百货目前出租率达96．7%，日平均人流量超过10万人次，已成为市民购物休闲和游客观光的热点。自2001年起，其商场年租金稳定在2亿～3亿元左右。这与广州城市中心区的东移密切相关。当年南大所处的区域是广州商业中心，人流密集，许多广州人都以在南方大厦购物为荣。上世纪末期广州城市中心东移，以天河体育中心3公里左右为半径的区域成为广州高档写字楼荟萃的商务中心和新商业中心区域，成了广州人及国内外游人休闲购物的首选地。

事实证明，大型商用物业项目总是依傍着城市中心区的演变而变化的。商业地产投资者只有立足当前，放眼城市规划发展的未来，把握城市中心区的走向，才能做出正确的投资决策。特别是当前我国许多城市都在大搞新城区建设，这一点尤其值得重视。

南方大厦的衰落与广州城市日趋繁荣、交通越来越拥挤密切相关。原来南方大厦所在地是广州市交通中心，珠江码头近在咫尺，水陆交通连接广州全市和南海、番禺、东莞等地。随着珠三角地区桥梁和高速公路建设，汽车取代了水上交通，珠江上的客船停运了，市内交通拥挤了，地处老城区的南方大厦一带率先成为车辆难以通行的区域。到南方大厦购物，停车找不到位置，环绕南方大厦的几条马路全部实行单行线交通管制，市民下了公共汽车，要绕很大的圈才能找到回去的车站。

与之相反，天河区是广州和珠江三角洲的汇集地带；天河城广场四面环路，有60多条公交线路在广场前设站。广场北邻火车东站，东接广州经济开发区，西与广州旧城区相连。一线地铁出入口直通广场地下一层，广场地下层设有上千个车位的停车场，这是大型购物中心必不可少的。

南方大厦坐落在广州最繁华的地方——西堤。这里南临珠江、西与沙面白鹅潭相邻，地理环境优越。不少人专程远道而来，观瞻这座当时广州最高的楼宇。后来为了缓解交通压力，这里架起高架桥，附近许多居民都搬迁了，整个街道被钢筋水泥的庞然大物覆盖，白天也是黑乎乎的，来到这里，心情难以像外面的阳光一样明朗。而新城区的天河城百货一带则是绿化美化的良好区域，前面的广场开阔美丽，阳光普照，鲜花盛开，市民可以摄影游玩，一家老小其乐融融。

另外，南方大厦作为50多年前设计建设的商厦，内部先天性的狭窄，布局不合理，难以形成像现在新的购物中心那种开阔的大堂和室内高雅的装潢，缺乏购物的舒适性。

一位当年的南方大厦百货商店经理说，“适者生存，南方大厦不适应市场的发展，无力挽回衰落的困境，那么只能承认和接受这种现实了”。这是一个老商业人成熟的思索。

一个老字号就是一部城市的历史，有着悠久历史的南方大厦曾经是广州经济的代言者。时代在变，人们的消费观念也在变，老字号从诞生之日起，就要维持自己在消费者中的魅力，如果跟不上时代的步伐，只能被市场无情地淘汰。南大虽然引入了外资，但其国有企业管理和运作模式长期未能根本改变，错过了利用外资改造自我机制和管理模式的机会。沉重的历史包袱，高昂的经营成本使南方大厦在市场竞争中难以维系。

上世纪90年代中期以后，广州南大面临三面夹击的不利环境：一是外资零售巨头开始布阵珠三角；二是外资、本土中小超市全面攻入百货业原来独霸的空间；三是货仓店、购物中心和数不清的专卖店、便利店、士多店等西方国家百年零售业态几乎全部堆积在南大这样的传统百货业面前。人们的就近消费、体验消费、时尚消费意识增强。在这样的形势下，南方大厦百货商店不能摆脱传统的经营模式和业态组合，必然被消费者所淡忘。

“舍不得”情结代替不了市场规律，转制图变才是涅盘再生的良方。对于这家百年老店将消失在广州人的生活里，市民们说：“实在很不舍得啊！”；对于南方大厦改制后的前景，一位原来的营业员说：“希望南大能尽快从困境中走出来，重振当年的雄风，这是我们共同的心愿。”2004年9月1日，南方大厦正式转入股份制经营，新的南方大厦国际数码城能否再现当年老字号品牌的辉煌，广州人满怀期待。

周边公交：（南方大厦站）209 217 31 38 538 552 556 夜26 夜7 128 131A 186 1 208 219 236 281 57 64 旅游2线 夜1 夜31