商业抵押担保证券(Commercial Mortgage Backed Securities；CMBS)为一种不动产证券化的融资方式，将多种商业不动产的抵押贷款重新包装，透过证券化过程，以债券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，因此问世25年来，在全球不动产金融市场迅速成长，为传统银行贷款之外，地产开发商筹资的新选择。以美国区域为例，商业抵押担保证券占商用地产融资市场的3分之1比例。

商业贷款抵押证券最早出现于1983年，由美国富达(Fidelity)将价值6,000万美元的商业地产抵押贷款，以证券形式出售给另外3家业者，该交易被评为AAA等级。此后商业银行、储贷机构、投资银行也纷纷仿效此种交易模式。90年代美国储贷危机缓解后，信评机构也逐步确立此类产品的评等标准，商业贷款抵押证券逐渐成为成熟的融资手段，在1999~2005年间，美国市场的发行量甚至超越房地产信托投资(REITs)的总额。

不过由于2007年以消费者个人为主的次级房屋贷款问题浮现，这种包装多样债券再出售的资产证券化作法遭到非议，认为有风险难以厘清的弊端。原先商业抵押担保证券被认为风险评估较严谨、且办公室、购物中心等是被认为现金流较充裕的抵押资产。但随著经济情势恶化，当初使用此种融资方式的地产开发商，偿付能力出现问题，导致违约率攀升，部分专家担忧2009年投资人将蒙受巨大亏损。

与其他融资方式相比，CMBS的优势在于：发行价格低、流动性强、放贷人多元化、对母公司无追索权、释放商业地产价值的同时保持未来增长潜力及资产负债表表外融资等。对证券发起人的好处：

作为一种融资方式CMBS也同样存在着风险，其主要表现几个方面：

CMBS的信用风险主要是指借款人的拖欠和违约，影响拖欠或违约的因素包括：

早偿风险是指由于借款人在贷款合同到期之前部分或全部偿还贷款本金的行为造成的风险，它是大多数证券化交易都必须关注的风险类别。

在商用房产抵押贷款中，造成早偿的因素可能是经济景气或是房产所处地带的繁荣使得房产升值及租金收入增加、市场利率下降等。不过，因为商用房产抵押贷款的期限比住房抵押贷款短得多，即使借款人可以通过再融资的方式提前还款，其获得的收益也相对比较低，因此借款人提前还款的动力并不充分。

其他风险主要与服务商的现金流管理能力有关。如果服务商对现金流管理不力，就难以保证收取的租金和应支付的现金流之间的对应和匹配关系，则交易的风险就会增加。

从当前的趋势看，随着金融资产证券化交易在美国的成功，其他各国都在相继引入这种新兴的金融工具，而且发展潜力很大。但最成熟、最发达的CMBS市场仍然是美国，亚洲及欧洲国家仍处于CMBS发展的初级阶段。

2005年11月银监会网站上公布了《金融机构信贷资产证券化试点监督管理办法》，这意味着CMBS作为信贷资产证券化产品，其发行在中国已经具备了初步的法律框架。近日，万达的商业地产项目通过资产证券化融资1.45亿美元，这是中国大陆首单问世的商业地产资产证券化产品，该交易涉及了9个分布于中国东部数省的大型商业零售房地产项目，交易的发起人是麦格理—万达房地产基金，这是一家注册于百慕大的大型房地产投资基金，在中国投资有商业房地产项目。该交易中的资产主要是大型零售超市房地产，这些房地产项目的承租人均为国际著名零售企业，如沃尔玛、百盛等。

万达案例的成功是否证明在中国发展CMBS已经具备了一定的条件，不久前国际地产金融权威、美国纽约大学房地产学院劳伦斯.朗瓦教授明确表示：“在中国，CMBS可能会比REITS更容易推行。”在地产融资范围不断收紧，国外地产新融资方式不断被引入中国的情形下，朗瓦教授此言立即引起众多地产开发商对“CMBS”这个新概念的极大关注。北京大学金融与产业发展研究中心主任助理、研究员张伟博士认为，在中国推行CMBS不见得有优势，在中国的经济环境下推行将收到多方面条件的限制，首先是基础资产问题，偿付给CMBS投资者的资金来源是银行或者类似银行的信贷机构给房地产开发商以及物业经营商提供的贷款。“资产证券化一个重要的原则就是标准化。国内房地产金融市场上住房抵押贷款的需求基本是真实的，其合约在同一家信贷机构中基本符合标准化的要求，但是商业性不动产贷款当中却存在相当大的差异。有的开发商是真正想要做，有的是半路出家，有的只是想捞一票就走人……合约的差异性太大是短时间内无法解决的问题。这样CMBS的规模不能达到一定水平，其经济效应自然也就不会很明显。”在宏观环境上，张伟认为国家控制房地产贷款的大政策在短期内也很难有改变。如果大力推行CMBS，相当于一边压缩房地产贷款一边鼓励地产商筹集资金。

法律和基础建设的缺失也是CMBS在国内推行的一大障碍。关于资产证券化的地位在《公司法》里没有涉及到。“二级市场的建设也没有达到很好的水平。为什么美国拥有最大的资产证券化市场？就是因为它有非常好的二级市场，建立了相当好的退出机制。这也使美国的资产证券化市场仅次于国债市场的重要因素。”张伟说，“另外，税收问题也是制约资产证券化的一个关键原因。怎样避免双重纳税，将来的红利税和所得税将怎样处理都将对资产证券化进程产生影响。”

从购买方来看，理论上国内的投资机构对CMBS这种固定收益类的证券还是有强烈需求的。因为CMBS的购买者主要是一些养老基金、人寿保险、对冲基金等机构投资者，它们需要购买这类风险相对较低，收益相对稳定，期限又相对较长的产品。“但是从现实情况来看，还是受到一些条件制约的。一方面这些机构投资者对中国CMBS产品的信誉程度持观望态度，另一方面这些机构投资者本身没有实践经验，对这种创新产品的接受有一个过程。”

和REITS一样，CMBS又是一个“看起来很美”的融资方式，资产证券化的关键问题在于法律制度上面，是否能保证风险隔离，资产收益受不受到发起人的影响等等，真正的市场化还需要有一个过程。作为新的商业地产融资手段，随着我国相关法律制度的不断完善，有可能成为主要的融资手段之一，仍处于市场观望阶段，有待市场的不断完善和检验才能真正成为适合于我国市场状况的融资手段。