善意取得，是指无权处分他人财产的财产占有人，将其占有的财产转让给第三人，受让人在取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的物权取得制度。在现代商品经济高度发展的社会，善意取得制度既是适应商品经济发展的交易规则，也是物权法的一项重要制度。

民法典的规定

第三百一十一条　【善意取得】无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；

（二）以合理的价格转让；

（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。

当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。

第三百一十二条　【遗失物的善意取得】所有权人或者其他权利人有权追回遗失物。该遗失物通过转让被他人占有的，权利人有权向无处分权人请求损害赔偿，或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物；但是，受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。权利人向受让人支付所付费用后，有权向无处分权人追偿。

第三百一十三条　【善意取得的动产上原有权利的消灭】善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。

一方面，有利于维护交易安全，促进市场经济的有序发展。在市场经济社会，保护交易当事人的信赖利益实际上是保护交易安全的重要组成部分。在广泛的市场交易活动中，从事交易的当事人往往并不知道对方是否有权处分财产，也很难对其在市场上出售的商品逐一调查。善意取得制度虽然削弱了对原财产所有权人所有权的保护，但其对整个社会经济秩序的稳定是有利的。

另一方面，有利于鼓励交易，促进财产的流转。善意取得制度保护了善意的买受人，只要其有合理的理由信赖不动产登记，或者信赖动产的占有人有处分权，就不必支付大量的调查成本来审查转让人是否享有处分权，这就极大地降低了交易费用，有利于鼓励交易。

（一）受让人受让该不动产或者动产时为善意

受让的财产包括动产和不动产，受让人受让时的主观状态是善意，即对无权处分不知情且无过失。

（二）以合理的价格转让：即受让人须通过交换而实际占有已取得的财产，为有偿转让且价格合理。

（三）转让的动产或者不动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，不符合物权变动公示方法要求的，不发生善意取得效力。　　

善意取得是原始取得，这就是说，只要符合善意取得的构成要件，原权利人与受让人之间将发生一种物权的变动，即受让人因为出于善意将即时取得标的物的所有权，而原权利人的所有权将因此消灭。原权利人不得向善意的受让人主张返还原物，而只能要求转让人赔偿损失或者承担其他法律责任。

《民法典》第313条规定：“善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭。但是，善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。”据此，只有具备以下两个条件，善意取得才能导致动产上原有权利的消灭：一是其适用范围限于动产。因为不动产上的权利都要经过登记，对外予以公示，所以，受让人在受让不动产时就知道或者应当知道不动产上的物权负担，如果不动产上的物权负担已经登记，而受让人仍然受让该不动产，其就应当承受此种物权负担。如果物上的负担已经登记，权利人没有查阅，则其应当承担因没有查阅可能形成的风险。二是善意受让人在受让时不知道或者不应当知道动产上存在着该权利。这就是说，即使因为善意取得而导致动产上其他权利消灭，也必须要求受让人是善意的。所谓善意，是针对动产上存在的其他权利而言，受让人是不知情的。如果受让人知道或者应当知道该权利的存在，就表明其不是善意的，因此，即便受让人善意取得了所有权，其也应当承受动产上的其他权利负担。例如，甲在动产上设定了抵押，未办理登记，然后将该动产转让，而受让人乙在受让动产时，如果事先知道在动产之上设定了抵押，因而是恶意的，那么，即使符合了善意取得的条件，可以发生善意取得的效果，但因为他对动产抵押权的设立是知情的，因而当抵押权人追及该动产时，基于善意取得的所有权不能对抗抵押权。但如果受让人在受让该动产时，确实不知道其上有抵押权，其在取得动产以后，该动产之上的抵押权消灭。

原权利人因善意取得使其标的物的所有权消灭，而又不能请求受让人返还财产，法律上对原权利人提供了一种债权上的救济，即权利人可以基于债权上的请求权要求转让人承担合同责任、侵权责任或不当得利的返还责任，但不能向受让人和其他权利人追及标的物。

受让人是否为善意，应当从如下两方面判断：

第一，受让人不知道转让人无处分权。善意是相对于恶意而言的，善意是指不知情，即受让人受让该不动产或者动产时不知或不应知道让与人转让财产时没有处分该项财产的权限。依据《民法典》第311条的规定，判断受让人善意的时间点为“受让人受让该不动产或者动产时”，这就是说，必须是以受让财产的时间确定，即取得人必须在最后取得行为那一刻是善意的。至于受让人取得财产以后是否为善意，则不影响善意取得的构成。如果受让人在这一时点以前出于恶意，亦可认定其在交付时及以后为恶意。

第二，受让人对其不知情无重大过失。《物权法司法解释（一）》第16条第2款规定：“真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。”这实际上是提醒受让人要尽到一定的谨慎义务，如果因其自身的重大过失而不知道转让人无处分权，则其不构成善意，也不能构成善意取得。

《物权法司法解释（一）》第17条规定：“受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。”该条明确了动产善意取得中受让人善意的认定规则。不动产与动产不同，不动产登记簿是国家公权力机关制作的，有国家公权力作为其正确性的担保，因此，受让人在交易中的审核义务较轻；而在动产交易中，受让人应当尽到更重的审核义务。

具体而言，在动产交易中，确定受让人是否为善意时，要综合考虑如下因素：

第一，交易的对象。是指受让人签订转让合同的转让人或者出卖人是否是专门从事标的物经营活动的主体。例如，甲在路边遇见兜售名表的人，明知其形迹可疑，仍然与其交易的，则属于非善意。

第二，交易的场所。如果受让人是在公开市场上购买的商品，且出具了发票或办理了相应的手续，可以认为第三人是善意的；但如果是在非公开市场，尤其是在“黑市”购买二手货，则表明第三人可能是非善意的。再如，出卖人在火车站兜售手机，受让人贪图便宜购买的，则属于非善意。

第三，交易的时机。动产的交易可能需要在特定的时机进行，交易的时机可能影响标的物的价格，从而对于判断受让人是否善意具有重要意义。例如，按照当地的交易习惯，第三人在交易时是否已知道转让人为无权处分人，如果第三人以前曾与转让人进行过系列交易或与转让人非常熟悉，表明其知道或应当知道转让人对交易的财产不具有处分权，在受让时不能认为其有善意。

第四，其他因素。例如，转让人在交易时是否形迹可疑。如果其是形迹可疑的，则往往表明其是非善意的。再如，如果受让人与转让人之间有恶意串通的可能等，则不能认为受让人具有善意。

《物权法司法解释（一）》第15条规定：“真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”依据这一规定，在当事人就是否构成善意取得发生争议后，应当由真实权利人证明受让人的恶意。之所以由真实权利人负担证明受让人恶意的义务，主要是因为如下两方面原因：

一是符合举证责任的一般规则。原所有人要追及该物，必须要举证证明受让人的恶意。在举证责任分配方面，应当由主张受让人有恶意的人（通常是原权利人）来举证。如果其不能举出足够的证据，证明受让人为恶意，则推定受让人为善意。这就是说，原权利人对受让人的恶意或重大过失负举证责任。

二是有利于保护受让人的利益。因为从生活经验来看，证明“消极事实”都是比较困难的，受让人通常难以证明自己不知情。在原权利人举证以后，法官应当根据原权利人的举证以及各种客观、外部的情况进行综合判断，以确定第三人是否在交易时具有善意。例如，夫妻共有房屋登记在丈夫名下，后来在妻子起诉离婚以后，丈夫将其转让给其朋友。如果妻子要主张受让人不构成善意，则应当对此负有举证责任，如证明受让人知道其是夫妻关系，而且知道该房屋是夫妻关系存续期间购买的房屋。

对于遗失物是否适用善意取得制度，存在争论，在很长时间里，对遗失物采用追回的方法处理，不适用善意取得制度。其规则是：

1、所有权人或者其他权利人有权追回遗失物，这是一般性原则。

2、如果该遗失物通过转让被他人占有的，权利人可以选择：或者向无权处分权人请求遗失物转让的损害赔偿，这是承认善意取得的效力，因而向无处分权人请求损害赔偿；或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物，这是在行使物权请求权，但是受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的，权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用。

3、如果权利人取得了返还的遗失物，又向受让人支付了所付费用后，有权向无处分权人进行追偿。

对于动产，具备善意取得构成要件，即发生善意取得的法律效力，受让人即时取得受让动产的所有权，原所有权人对该动产的所有权归于消灭，并不得向善意受让人请求返还原物，不像不动产善意取得那样需要登记。但是善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的，受让人就不是善意，因为既然已经知道该动产的权利，就知道该动产出让人是没有权利的，因而不符合善意取得的要件要求，当然不能取得该动产的所有权。

案例：黄春涛与顾连英等所有权确认纠纷上诉案——未尽谨慎审查义务不构成善意取得

1、裁判要旨

谨慎审查属于高一层次的义务。一般而言，作为房屋买卖的职业中介人，应当具备与业务相关的专业背景和交易常识，对所购房屋信息应尽谨慎审查义务。职业中介人在未能了解房屋的现实状态及人员居住的情况下，就与卖房人签订房屋买卖合同，未尽谨慎审查义务，其受让案涉房屋，不构成法律意义上的善意取得。

2、案件详情

原告（被上诉人）：黄春涛（曾用名：茅鑫）。

被告（上诉人）：顾连英、钱信儒。

第三人：顾留美、顾天凤。

2006年1月，黄春涛因贷款所需找到从事中介业务的顾天凤，双方商定由黄春涛将其名下的启东市汇龙镇新凤楼A幢402室房屋以出售形式过户给顾天凤，顾天凤以该房向银行贷款，所得贷款由黄春涛使用。2006年1月4日，两人办理房屋买卖手续并签订虚假的房屋买卖合同。同月8日，两人签订书面协议，约定由顾天凤收取房产过户费、贷款代理费等共计12000元，用黄春涛的房产申请贷款，所得贷款交黄春涛使用；在黄春涛还清贷款前，房产证由顾天凤保管，不影响黄春涛居住，顾天凤未经黄春涛授权无权作他用；该房产生的权益归黄春涛，待黄春涛还清贷款后，顾天凤再将房屋过户给黄春涛。当月19日，案涉房屋过户至顾天凤名下。2010年8月，顾天凤瞒着黄春涛垫资提前还贷，并以案涉房屋作抵押另行向启东市邮政储蓄银行贷款22万元。黄春涛在收到顾天凤所发的手机短信后将还款改存至邮储银行账户。

2011年3月20日左右，顾天凤趁黄春涛不在家之际，换掉案涉房屋门锁准备出租。同月22日，黄春涛女友陈春梅发现门锁被换，遂报警。同日，陈春梅与顾天凤经协商签订一份借款协议，内容为案涉房屋系黄春涛所有，因借贷需要暂过户给顾天凤，顾天凤借贷得款13万元，黄春涛尚有56000元未归还，黄春涛每月须支付顾天凤2000元，逾期须支付双倍银行贷款利息；待还款结束，顾天凤将房产证过户回黄春涛名下。事后，黄春涛陆续归还顾天凤28000元。

2011年9月，顾天凤请他人垫资归还了邮储银行贷款。为归还他人垫资款，顾天凤与顾留美商量将案涉房屋过户给顾留美，再以顾留美名义向银行贷款，顾留美表示同意。2011年9月29日，顾留美丈夫李峰出具声明书，表示同意顾留美以个人名义购买房产。次日，顾天凤夫妇与顾留美签订房屋买卖合同。同年10月11日，案涉房屋过户至顾留美名下，顾留美并未支付购房款。同月1.9日，顾留美按照顾天凤要求用案涉房屋抵押，向启东市农村信用合作联社少直信用社贷款30万元，由顾天凤用以归还他人垫资款及利息。

2012年8月左右，顾天凤无力偿还信用社贷款，遂指使顾留美出售案涉房屋。顾留美联系了从事房产中介的钱信儒，称所售的房屋现设有抵押并已出租他人。钱信儒表示愿购买，经协商购房款确定为40万元。2012年8月9日，顾留美与钱信儒签订房屋买卖合同，约定顾留美以40万元的价格将房屋出售给钱信儒，在办理过户手续前先付31万元，余款在11月1日前腾出房屋后付清。同月30日，钱信儒将31万元汇入顾留美银行卡，顾留美出具收条“收到钱信儒购房款31万元”，后钱信儒又给付顾留美现金1万元。钱信儒与其岳母顾连英商量，将案涉房屋登记到顾连英名下。次日，顾留美与钱信儒、顾连英一起到房屋交易部门办理房屋买卖手续，顾留美根据钱信儒的要求又与顾连英签订了一份房屋买卖合同，约定顾留美将案涉房屋以30万元的价格出售给顾连英。同年9月4日，案涉房屋登记到顾连英名下。

2012年11月20日，黄春涛获悉顾天凤将案涉房屋出售给钱信儒而向公安机关报案。2013年3月8日，顾天凤因涉嫌合同诈骗罪（除涉及本案房屋的合同诈骗外另有发布虚假劳务信息骗取钱财犯罪行为）被启东市公安局刑事拘留。经启东市价格认证中心鉴证，案涉房屋价格为552890元（以2011年9月30日为基准日）。2014年2月20日，启东市人民法院作出（2013）启刑二初字第0169号刑事判决，顾天凤犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑5年6个月，并处罚金15万元，追缴未退赃款，其中发还被害人钱信儒32万元。

黄春涛于2014年5月28日向启东市人民法院提起所有权确认之诉，请求法院确认案涉房屋归其所有。同年该院于8月26日作出（2014）启开民初字第01255号民事判决，判决案涉房屋归黄春涛所有。顾连英、钱信儒不服提起上诉。南通市中级人民法院于2015年1月26日以原审判决认定事实不清为由作出（2014）通中民终字第2297号民事裁定，撤销启东法院（2014）启开民初字第01255号民事判决，发回重审。启东法院受理后，依法追加顾留美、顾天凤为第三人参加诉讼，并另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。

江苏省启东县人民法院认为，产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。案涉房屋现虽登记在顾连英名下，但实际购房人为钱信儒。钱信儒能否取得案涉房屋所有权，需确定其是否属于善意取得。按正常房屋买卖交易习惯，受让人出于交易安全通常会到实地查看房屋，了解房屋位置、结构、现状。钱信儒作为房屋买卖的职业中介人，熟知交易风险，更应尽到谨慎审查的义务。钱信儒称其知道房屋被出租并到现场看过两次但未碰到人，在此情况下未要求顾留美出示租赁合同，也未询问承租人信息。钱信儒轻信顾留美的说辞，在未了解房屋现实状态及人员居住情况下，就与顾留美签订房屋买卖合同，未能尽到谨慎注意义务，其受让案涉房屋，不构成法律意义上的善意取得。综上，法院判决案涉房屋归原告黄春涛所有。

宣判后，顾连英、钱信儒不服，向南通市中级人民法院提起上诉。二审法院于2016年6月1日作出终审判决，驳回上诉，维持原判。

本案有三个问题值得探讨：一、能否直接以不动产登记簿上登记名义人来推定房屋所有权人？不动产登记与物权变动之间存在什么样的关系？二、黄春涛与顾天凤、顾天凤与顾留美、顾留美与钱信儒之间订立的房屋买卖合同的效力如何认定？三、钱信儒作为从事房屋买卖中介人，购买案涉房屋的行为能否构成善意取得？下面笔者结合物权法、合同法上的相关法理逐步厘清这三个问题。

一、不动产登记与物权变动的关联性分析

不动产登记是我国物权法确立的一项物权制度，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。纵观各国对确立不动产登记制度上的立法，大概可以归为三类：一类是以法国、意大利为代表的契据登记制，即登记机关进行登记时，仅根据法律规定应当提交的有关契据所载内容予以登记；一类是以德国、奥地利为代表的权利登记制，即登记是公示不动产权利状态的方法，也是不动产物权变动的要件，未经登记的不动产物权视为不存在；还有一类是以澳大利亚、新西兰为代表的托伦斯登记制，该模式的基本精神与权利登记制相同，但与权利登记制又有差别。

2007年3月16日，我国第十届全国人大第五次会议通过了物权法。该法设专节规定了不动产登记制度，对不动产登记的法律效力、不动产登记机构、登记程序、登记类型及登记错误的赔偿责任等重要问题作出了明确规定，确立了中国不动产登记的基本结构，标志着中国统一不动产登记制度的正式确立。2014年12月22日国务院出台了《不动产登记暂行条例》，实现了不动产登记范围、登记机构、登记簿册、登记依据、登记程序的五个统一，但是，对于不动产登记的效力没有明确。

（一）不动产登记的法律效力

所谓不动产登记的效力，就是指不动产登记的法律事实对当事人的不动产物权所产生的影响。按照目前的学术通说，不动产登记的效力主要体现为：公示效力、形成效力、公信效力、对抗效力和权利正确性推定效力。我国物权法第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”而第一百二十九条、第一百五十八对土地承包经营权的互换、转让和地役权的设立又规定，当事人要求登记的，可向有关机构登记，未经登记，不得对抗善意第三人。据此可知，我国不动产登记效力采纳的是登记生效与登记对抗并列的二元模式，即以登记生效为原则、登记对抗为例外。

（二）不动产登记的推定力与真正物权人的权利救济

我国物权法第十六条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”赋予不动产登记的推定力是我国专家学者在物权法立法时结合国情考量再三的结果，它与物权法关于不动产登记的公信力（即第一百零六条规定的不动产善意取得）、更正登记（第十九条第一款）的规定密切联系。这里，笔者想要强调的是，不动产登记的推定只是一种权利推定，我国物权法第十六条规定只是变相地对证明责任加以分配，所以这种推定不是终局的、确定的、不可推翻的。如果出现不动产登记簿记载的权利与真实权利不一致的情形，真实权利人可以提出证据证明登记错误进而更正。因此，本案中，房产证对于确定房屋所有权人只具有证据推定性效力，这种推定并非终局的，也并非认定房屋所有权的唯一证据，在有证据证明房屋属于真实权利人的情况下，人民法院可以根据查明的事实予以确权。上诉人顾连英、钱信儒认为房产证未被撤销前案涉房屋应归顾连英所有的上诉理由，与我国物权法法律规定相悖，法院不予采纳。

（三）推翻不动产登记正确性推定的证据证明

笔者认为，我国物权法第十六条既是不动产登记推定力的体现，也是对民事诉讼中证明责任分配的体现，即推翻登记推定效力的举证责任在异议方，不在登记名义人一方。在审判实践中，如果当事人对不动产登记簿上记载的物权归属和内容没有争议，法官就无须对权利产生或消灭的要件进行审查，只须适用物权法第十六条的规定，并据此将登记簿上的记载作为判决权利存在的基础。如果有人与登记名义人就登记物权归属或内容发生争议而提起诉讼，而异议人又不能举证证明登记错误，法官应判决异议者败诉。

那么，异议者究竟要提供哪些证据，并且证明到何种程度，才能推翻不动产登记簿的正确性推定呢？异议者必须提出能够从中推导出登记簿是错误的主张并加以证明，也就是说，异议者必须证明登记簿上记载的权利在实体法上并不存在。德国对证明程度比较苛刻，他们认为，异议者除了要证明引发物权变动的事实并不存在之外，还须证明该物权也不可能通过其他方式取得。笔者认为，要求异议者驳斥登记簿正确的每个可能性是不现实的，这加大了证明难度，也可能损害真正权利人的利益。究竟证明到何种程度才能推翻登记簿正确性的推定，应当视案件的具体情况而定。由于我国不动产登记簿要求记载取得或丧失物权的方式，这就意味着异议者只要证明该权利产生或消灭的要件不存在即可。就本案来说，黄春涛认为案涉房屋归自己所有，其必须证明顾连英的所有权在合同法上不存在。

本案中，案涉房屋登记名义人顾连英提出了使登记簿正确的理由，即黄春涛、顾天凤、顾留美、顾连英之间的房屋买卖合同成立，不存在胁迫、欺诈、乘人之危情形，买卖合同均合法有效，则黄春涛只要证明这个理由不存在，就可推翻登记簿的正确性。黄春涛提供了案涉房产原始登记资料、黄顾协议、借款协议、汇款收据等证据证明自己系案涉房屋原始所有权人，黄顾房屋买卖合同无效致使顾天凤无法取得房屋所有权，进而证明此后顾天凤的一系列行为系无权处分。笔者认为，在本起连环房屋买卖案中，黄春涛已经举证证明顾天凤系虚假的一手买方，一定程度上完成了其作为异议者的举证责任，给法官判断能否推翻登记簿推定效力提供了重要依据。

（四）合意与登记是基于法律行为物权变动的条件

任何物权变动都有法律上的原因。根据我国物权法的规定，物权变动的原因大致可以分为两大类，一类是基于法律行为引起的物权变动，另一类是基于法院、仲裁机构制作的法律文书、政府的征收决定、继承以及事实行为等法律行为以外的原因引起的物权变动。判断基于法律行为的物权变动是否产生物权变动的效果，要看是否满足三个条件：一要具备生效的法律行为；二要有相应的处分权能；三要完成公示环节，即不动产完成登记，动产完成交付。在这三个条件中，生效的法律行为（合意）作为物权变动效果发生的基本条件之一，是整个物权变动的基础。合意与公示联合在一起才能完成基于法律行为的物权变动，如果没有合意，即使房屋发生了变更登记，也不产生物权变动的效力。从本案现有证据来看，案涉房屋进行了三次转移登记，虽然转移方式在房产证书上登记为购买，但黄春涛与顾天凤、顾天凤与顾留美、顾留美与顾连英之间并无房屋买卖、转移房屋所有权的合意，即使进行了过户登记，也不能产生物权变动的效果，顾连英作为最后的登记人不能取得案涉房屋的所有权。

二、房屋买卖合同效力分析

（一）意思表示不实，合同无效

房屋买卖行为，首先是民事行为，该行为必须合法才能产生法律效力。根据我国民法通则第五十五条对民事法律行为的规定，应具有以下条件：1.行为人具有相应的民事行为能力；2.意思表示真实；3.不违反法律或者社会公共利益。上述三个条件是民事行为能够合法的一般准则，当然适用于本案中当事人签订合同的民事行为，所以，房屋买卖合同有效也应当具备上述三个条件。本案中，2006年1月4日黄春涛与顾天凤订立房屋买卖合同的真实意思不是将案涉房屋的所有权转让给顾天凤，而是通过过户的手段达到贷款的目的，因此，黄春涛与顾天凤之间的房屋买卖合同意思表示不真实，不能产生当事人预期的法律后果，合同归于无效。

（二）无权处分人与他人签订合同，未经权利人追认，合同无效

黄春涛与顾天凤之间的房屋买卖合同无效，即使房屋过户至顾天凤名下，也不能产生物权变动的效力，顾天凤不能成为房屋所有权人。2011年9月30日，顾天凤瞒着黄春涛与其妹妹顾留美订立买卖合同，目的在于将房屋抵押贷款后偿还银行贷款，顾留美亦未向顾天凤支付任何购房款。根据我国合同法第五十一条规定：无权处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。顾天凤与其妹妹顾留美之间的房屋买卖合同是在黄春涛不知情的情况下签订的，黄春涛作为房屋所有权人，显然未对顾天凤的行为进行追认，顾天凤与顾留美所签订的房屋买卖合同未经真正权利人追认，归于无效，顾留美不能取得案涉房屋所有权。

（三）签订合同的行为构成犯罪，合同无效

2012年8月，因顾天凤无力偿还信用社贷款，遂指使顾留美出面与钱信儒订立房屋买卖合同，钱信儒将房屋过户到岳母顾连英名下，顾连英未支付房款，对订立买卖合同、房屋价款等事亦并不知晓。2013年3月8日，顾天凤因涉嫌合同诈骗罪被公安局刑事拘留。2014年2月20日，启东市人民法院对顾天凤作出刑事判决，认定其以非法占有为目的，在与被害人钱信儒等人签订、履行合同过程中骗取他人钱财的行为构成合同诈骗罪，判处有期徒刑5年6个月，并处罚金15万元，追缴未退赃款，其中发还被害人钱信儒32万元。因顾天凤指使顾留美与钱信儒订立买卖合同的行为已被启东市人民法院的生效刑事判决认定构成犯罪，顾留美与钱信儒所订立的房屋买卖合同依法应当认定为无效。

另外，从利益衡量的角度来看，钱信儒作为被害人，已经法院获准可得顾天凤退赃款32万元，其损失可得到填补。反过来，如果法院认定顾留美与钱信儒所订立的房屋买卖合同有效，那么对钱信儒而言，其相当于未付分文却得到一套房，而真正权利人只能被动接受丧失物权的不利后果，这对黄春涛是不公平的。

三、不动产善意取得构成要件分析

所谓善意取得，是指无权处分其占有物的动产占有人将该物转让给他人，善意受让人依法即时取得该物的所有权或者其他物权。我国物权法第一百零六条确立了善意取得制度，并将其统一适用于动产和不动产所有权的取得。从该条我们可归纳不动产善意取得的构成要件：一是转让人系无处分权人，二是以合理的价格转让，三是受让人在取得财产时主观上处于善意状态，四是转让的不动产已经登记。本案上诉人钱信儒提出，其购房及取得案涉房屋的行为，构成不动产的善意取得。纵观本案，其已符合一个构成要件，即转让人顾留美系无处分权人（前文已做分析），判断其是否构成善意取得，关键就看是否符合其他三点。

（一）关于受让价格是否合理的问题

对价格合理的判断，学者们意见不一。王利明教授认为，在不动产善意取得中，无须考虑价格合理与否，只要受让人信赖登记并支付了一定的价款即可，只有在动产善意取得中必须考虑价格的合理与否。而崔建远教授主张客观标准，即以社会一般观念作为判断依据。我国2015年12月通过的最高人民法院《关于适用物权法司法解释》（一）采纳了崔教授的观点，在第19条对合理的价格做出明确规定：应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。本案中，2012年8月9日，顾留美与钱信儒签订房屋买卖合同，约定其以40万元的价格将案涉房屋出售给钱信儒。在案件审理过程中，经启东市价格认证中心鉴证，案涉房屋价格为552890元（以2011年9月30日为基准日）。转让时交易地的市场价格是首要考量因素，本案中，2011年9月该房鉴定价为55.28万元，双方合同签订时间为2012年8月，2011年12月24日崇启大桥建成通车，根据启东房屋交易市场行情分析，签订合同时的房价肯定超过鉴定价，据此分析，顾、钱约定的40万元达不到交易时交易地市场交易价的百分之七十。除了市场价这个因素外，笔者认为在考虑转让价格是否合理时，还应考虑受让人的身份。最高人民法院《关于适用合同法解释》（二）第19条在判断交易价格是否明显不合理时，引入了当地一般经营者的判断。类比到此案中，受让人钱信儒是职业的房产中介，其常年以交易为谋生手段，对房地产市场行情的认知程度远高于一般人，钱信儒以明显低于市场价的价格与顾留美签订合约，与其自身作为生意人追求利益最大化的目标是一致的，法官在本案中对转让价格是否合理的判断应当结合受让人的身份综合认定。综合以上两方面因素，不宜认定本案中的受让价格合理。

（二）关于受让人钱信儒是否善意的问题

1.善意要件的证明责任分配

在我国物权法司法解释（一）出台之前，学术界对于该问题的讨论热闹非凡。一些学者认为，受让人的善意采取推定的方法，即推定受让人为善意，而由主张其为非善意的原权利人就受让人的恶意或者重大过失负举证责任。也有一些学者认为，应由主张善意取得的受让人承担善意要件的证明责任。笔者认为，结合物权法司法解释（一）第15条的规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任”，我们可以从体系解释和目的解释的角度解读出这样一个结论：善意要件并不采用善意推定的方法。我国侵权责任法第三十八条是典型的过错推定条款，对比这个条款，我们发现，物权法司法解释（一）第15条的表达和措辞完全区别于该条。再从物权法立法目的看，善意取得制度是作为无权处分后所有权人有权追回的法律除外情形予以规定的。可见，我国的法律依然将对原权利人所有权的保护放在首位，尽管对交易安全的保护有时会使原所有权人作出牺牲，但这种牺牲是有门槛的。因此，关于善意的证明，应当首先由主张善意取得的受让人自己证明善意的成立，如果原权利人可以举证推翻，则善意不成立。本案中，主张善意取得的钱信儒未举证证明其善意的成立，应承担不利的法律后果。有人可能会批评，易证有难证无，让受让人证明消极事实（不知情）将严重限制善意取得制度的适用，那么我们再来结合善意的判断标准看本案中受让人的行为是否构成善意取得。

2.善意的判断标准

王泽鉴先生认为，不动产登记有国家信誉的支持，具有相当高的公信力，受让人有理由相信登记簿上记载的物权状态就是真实的权利状态，只要受让人信赖不动产登记就可以构成关于不动产权属状态的善意。但是，目前我国登记制度并不完善，在此情况下，仅要求登记簿的登记状态在客观上对受让人提供支持并不足够，还应当要求受让人具备主观信赖，即相信登记簿的正确性。

首先，不知道转让人无处分权。主张善意取得的受让人对于不动产的真实权属情况，应当尽到调查、注意义务。参照《不动产登记暂行条例》中对登记机关的要求，注意义务主要体现在对不动产的物理状况、权属状况和实地调查三个方面。因此，受让人可以通过证明自己到到相关登记处询问、到不动产所在地进行实地考察等证明自己为善意。

其次，不存在重大过失。物权法司法解释（一）第16条、第17条列出了应当认定受让人具有重大过失的情形。这些情形包括：登记簿上存在有效的异议登记；预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；受让人知道他人已经依法享有不动产物权；受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯。

本案中，根据查明的事实，顾连英与顾留美买卖合同的实际出卖行为人系顾天凤，买受人是钱信儒。钱信儒作为房屋买卖的职业中介人，熟知交易风险，更应出于交易安全考虑到实地查看房屋，详细了解房屋位置、结构、现状。钱信儒称在签订合同前知道房屋被出租并到现场看过两次但未碰到人，在此情况下其未要求顾留美出示租赁合同，也未询问承租人信息。钱信儒轻信顾留美的说辞，在未能了解房屋的现实状态及人员居住的情况下，就与顾留美签订房屋买卖合同，未能尽到谨慎注意义务，与其作为从事房屋买卖业务职业中介人的认知程度明显不符，法院不能认定钱信儒在该过程中系善意且无重大过失。因此，钱信儒受让案涉房屋，不构成法律意义上的善意取得。

（三）关于受让房屋登记问题

从物权法第一百零六条第一款的规定来看，完成公示是善意取得的要件之一，即“转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人”。之所以要以办理完毕登记过户作为不动产善意取得的构成要件，是因为只有在完成物权登记手续之后，买受人才能够真正取得完整的物权，这与物权法采纳的登记要件主义完全吻合。这里，笔者想要强调一点，虽然物权法只规定转让的不动产应当登记，并没有对登记到谁的名下作规定，但是结合善意取得制度的设置目的分析，受让人必须将受让的不动产办理登记到自己名下才能受到善意取得制度的保护。本案中，钱信儒作为受让人，将受让房屋登记在其岳母顾连英名下，并没有登记到自己名下，其行为已经与善意取得制度设计的初衷相背离，法院据此也不能认定其构成法律意义上的善意取得。

所有权、拾得遗失物