全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）遵循经济周期波动的理论，以景气循环理论与景气循环分析方法为依据，运用时间序列、多元统计、计量经济分析方法，以房地产开发投资为基准指标，选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标，剔除季节因素的影响，包含了随机因素，采用增长率循环方法编制而成，每月根据新加入的数据对历史数据进行修订。国房景气指数选择2012年为基年，将其增长水平定为100。通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。

其编制方法是根据经济周期波动理论和景气指数原理，采用合成指数的计算方法，国房景气指数是综合反映全国房地产业发展景气状况的总体指数，“国房景气指数”可以从土地、资金、开发量、市场需求等角度显示全国房地产业基本运行状况，波动幅度，预测未来趋势，为国家宏观调控提供预警机制，为投资者选择投资机遇提供统计信息。

国房景气指数是借鉴景气指数体系的原理，由属于超前、同步、滞后性质的指数指标（注意：这里仅指性质，而不是理论上真正起超前、同步、滞后作用的指标）组成，根据合成指数的计算方法，在计算分类指数的基础上，而得到的一个加权平均综合指数。

“国房景气指数”以100为临界值，指数值高于100为景气空间，低于100则为不景气空间。“国房景气指数”逐月下跌，4月份开始止跌回升，从3月份的101．22上升到102．65，5月份继续回升，达到103．32。

国房景气指数指标体系的确定

按照上述原则，“国房景气指数”的指数指标体系分为两部分：一是参与计算用的指数指标；二是用于分析研究的指数指标。具体包括：用于计算国房景气指数的指标有（1）土地出让收入指数；（2）完成开发土地面积指数；（3）房地产开发投资指数；（4）资金来源指数；（5）商品房销售价格指数；（6）新开工面积指数；（7）房屋竣工面积指数；（8）空置面积指数。

用于分析报告用的指数指标，也是四个方面共14个指标。具体为：（1）新开工面积指数；（2）房屋施工　面积指数；（3）国有单位投资指数；（4）国内贷款指数；（5）利用外资指数；（6）自筹资金指数；（7）住宅销售价格指数；（8）办公楼销售价格指数；（9）商业营业用房销售价格指数；（10）个人商品房销售额指数；（11）竣工房屋价值指数；（12）住宅空置面积指数；（13）办公楼空置面积指数；（14）商业营业用房空置面积指数。

指标数据库及数据调整

按照“国房景气指数”指标体系确定的参与计算的4个方面8个分类指数和满足分析报告用的4个方面14个指标，建立历史资料数据库。有些指标如房地产销售价格指标必须先计算后才能得到。有些指标如资金来源、空置面积等必须先进行推算，以保证有必要的数据长度。

消除量纲影响的方法

参与“国房景气指数”计算的指标分别由工作量、资金、价值量和实物量指标构成，由于各指标的计量单位不同，不能直接相加综合平均，必须采用消除量纲影响的方法来对数据进行同度量处理，同时，也满足了合成指数编制中对指标进行标准化处理的要求。“国房景气指数”采用功效系数法，消除量纲的影响比较符合“国房景气指数”的特点。因为，相对化处理中标准值的确定容易引起争议，而标准化处理必将产生负值，影响下一步季节调整的计算。

国房景气指数权数的确定

按照景气指数系统原理中，编制合成指数的方法，为使综合指数的计算结果更加合理，需要对各参与计算的指标进行加权处理。“国房景气指数”指标体系四个方面需要确定参加计算的8个指标的权数。根据我国房地产开发业的发展状况，征求部分专家意见初步确定了国家级各分类指数权数值。此外还要在考虑在一定的时间内从新确定参加计算的8个指标的权数。

确定基准对比时期

基准对比时期是依据基准循环时期原理，结合房地产开发业投资指标特点确定的，与基准循环时期原理相比有很大不同。

基准对比时期的确定应遵循三个原则：一是要选择房地产业发展比较平衡的时期，以便于对比分析，过高、过低都会影响景气指数对比的可信度；二是要考虑统计资料的衔接，选择的基准循环时期再好，无法取得前后可比资料也会影响对比的合理性；三是按照景气指数原理，根据经济指标的转折点来判断基准对比时期。按上述三个原则，结合我国房地产业发展的实际情况，“国房景气指数”计算的基准循环时期应确定在1995年3月为宜。

季节和价格因素调整

1、季节因素调整。房地产业季节因素明显，指标数值需要进行调整。“国房景气指数”用X-11程序进行季节因素调整。

2、价格因素调整。参与“国房景气指数”计算的8个指标中，有房地产开发投资，到位资金，土地转让收入，销售价格4个指标涉及到价格调整问题。

七、国房景气指数的计算数学模型（略）

国房景气指数计算结果和景气评价

根据上述流程和确定的权数，“国房景气指数”测算了1991年至今的景气指数值，结果说明：“国房景气指数”测算出的结果符合这几年房地产业的发展实际状况，因此“国房景气指数”的实施方案是基本可行的。