土地一级市场：是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征收为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。

一级土地发展的趋势

在一级二级开发联动的情况下，从找地、拆迁、平整土地，开发房产都是由一家开发商从头做到尾，这种联动虽有优点，比如能节省时间。提高效率，减少成本等。但土地一级开发的根本目的是为了保证政府有计划地向市场供应“熟地”，为房地产二级开发创造良好条件，加快土地上市速度。一些中小规模的公司，因实力原因或“投机”目的，不能及时把“生地”变成“熟地”，而是囤积土地，等着地价上涨后交易，不但提高了土地价格，也延缓了土地上市开发的时间。此外，一些开发商在土地一级开发上颇具实力，但是在做二级开发时则力不从心，开发出来的房地产质量低下，这时政府将承担开发商的风险。所以，房地产“过热”有很大一部分原因来自于土地一级开发缓慢，从而导致二级市场供应不足，房地产价格上涨。

二级土地发展趋势

因此，将土地两级市场分开的呼声渐高，即从事土地一级开发的地产商不允许直接从事土地二级市场的开发。在北京市出台的《北京市土地储备和一级开发暂行办法》中规定，土地一级开发由土地储备机构承担，或通过招标方式选择有相应资质等级的房地产开发企业承担。而通过有相应资质的开发企业负责实施土地开发的，利润率不得高于预计成本的8%。一级开发完毕后，在土地储备中心挂牌的土地出让底价为土地一级开发全部成本，主要包括一级开发成本和一级开发商的8%利润。政府通过这种限制一级开发的利润和开发时间制约开发商，可以加快土地开发速度，限制房价上涨。这样，二级房地产开发商也不再承担与商品房建设无关的涉及土地开发及基础设施建设的工作。

2013年，由政府投入大量的人力、物力、财力进行土地的一级开发工作，使政府的负担加重。而将土地一级市场开发推向市场可以减轻政府的负担，同时政府应将土地资源有效利用的问题放手给开发商，而政府的职能则以管理和服务的形式得以体现。2013年5月北京采取的政府和开发商联合进行开发土地一级市场，可以看作是土地一级开发市场化的开始。在这种形式下，一级开发企业只按政府的招标条件完成开发工作，获取给予的8%的利润。