土地登记代理是指土地登记代理机构和工作人员，受土地权利人的委托，为土地权利人申请办理土地登记、领取土地证书，从事与土地登记相关的土地权属指界、资料查询、验收宗地测量成果等工作。

根据《土地登记代理人职业资格制度暂行规定》，土地登记代理人主要可从事以下登记代理业务：

①办理土地登记申请、指界、地籍调查、领取土地证书等；

②收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料；

③帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续；

④查询土地登记资料；

⑤查证土地产权；

⑥提供土地登记及地籍管理相关法律咨询；

⑦与土地登记业务相关的其他事项。

根据《民法通则》第六十四条规定，代理包括委托代理、法定代理和指定代理。土地登记代理是土地市场中介服务的一种，属于委托代理的范畴。其实施原则与一般委托代理一样，包括以下几方面：

(1)代理人须在代理权限内行使代理权。土地登记代理人行使代理权时，不得擅自扩大、变更代理权限。代理人超越代理或变更代理权限所为的行为，非经被代理人追认，对被代理人不发生法律效力。

(2)代理行为合法原则。土地登记代理机构和土地登记代理人在承接土地登记代理业务时，必须按照有关规定在核准的经营范围内从事代理活动，提供代理服务，不得从事国家法律法规禁止的服务项目。

(3)平等自愿原则。委托人与代理人法律地位一律平等，任何一方不得将自己的意志强加于另一方。在土地登记代理活动中，土地登记代理人应以委托人自愿委托和自愿选择为前提，独立、公正地执行业务，维护委托人合法权益。

(4)行使代理权须尽到职责要求。代理人和委托人应该诚实守信。在处理代理事务时，土地登记代理人应以善良管理人或与处理自己事务同样的注意进行。鲍斯泰德认为：有偿代理人在完成委托时，必须尽到为妥善处理委托义务、履行受托职责通常所需要的技巧、注意和勤勉。

(5)代理人行使代理权须忠实地为委托人的利益服务。实施代理行为过程中，土地登记代理人应谋求委托人利益最大化，不得利用代理权谋取自己非法利益，不得与他人恶意串通损害被代理人利益，不得泄露代理权行使过程中获得的保密信息和资料。

(6)等价有偿原则。土地登记代理人向委托人提供所要求的专业服务时，委托人应当按照代理人所提供服务的质量和数量给予代理人等价的劳动报酬。

(一)有助于土地登记规范化建设

土地登记代理人属于专业人员，熟悉土地登记有关业务，掌握申请土地登记的方法、程序以及所需提交的土地登记申请文件，这将减少土地登记机关不必要的工作量，直接提高了土地登记的工作效率。同时，代理人在代理过程中，能将土地权利人与登记机关、代理人以及相关权利当事人之间有待解决的问题，及时反馈给土地登记机关，从而促进了土地登记的规范化建设。

(二)有利于土地市场发展

随着我国市场经济体制的建立和土地使用制度改革的不断深化，土地使用权流转日趋活跃，土地权利人要求明晰土地产权、持证用地的意识不断增强。土地登记代理人以其周到、高效的专业服务，满足了土地权利人的要求。另一方面，土地登记代理人在办理代理业务中通过收集相关资料和信息，促进了土地市场信息的交流，推进了土地市场的发展。土地登记代理已成为土地中介市场不可或缺的一部分。

(三)产权管理产业化发展方向

随着市场经济的建立与完善，社会化分工更加专业化，产权管理也将走向产业化、社会化。土地登记作为产权管理的重要组成部分，实施登记代理符合产权管理的产业化、社会化发展方向。

不同的土地登记代理业务在具体操作中会由于内容的不同而在程序上存在一定的差别，但基本程序差异不大。通常情况下，土地登记代理的基本程序包括以下步骤。

一、接受委托

接受委托是开展土地登记代理业务的首要环节，一般情况下，土地登记代理业务来源主要有以下两个途径。

1．被动接受

即由委托人主动找上门要求提供土地登记代理服务。委托人可以是单位或者个人。在实际操作时，委托人可以是该宗地的权利人，也可以不是，但与该宗地具有或即将具有一定的经济关系或利害关系。

2．主动争取

即由土地登记代理人走出门主动争取为他人提供代理服务。随着土地市场的不断规范和土地登记代理市场的日趋发育，主动争取将是土地登记代理业务来源的主要途径。

二、签订土地登记代理委托书、代理合同

为规范土地登记代理行为，降低土地登记代理中的风险，接受土地登记代理业务后，委托人应与土地登记代理人所在的土地登记代理机构签订书面委托书及委托代理合同。

委托书是建立委托法律关系、开展土地登记代理业务的必备要件，是土地管理部门审核的重要内容之一。委托书主要应明确以下内容：①委托人；②土地登记代理机构；③土地登记代理人；④土地登记代理的内容；⑤土地登记代理的权限。

委托书应由委托人和土地登记代理机构、土地登记代理人三方签字后生效，委托人是单位的，应同时加盖单位公章。土地登记代理人持委托书开展土地登记代理业务。

三、收集查询土地登记相关信息与资料

在接受土地登记代理委托后，土地登记代理人需要收集、查询、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料，了解土地权属是否清晰，如该宗地是否被司法或行政部门依法限制、查封或收回，是否设定抵押、租赁等他项权利等情况。必要时，还需要实地查勘土地的位置、四邻、土地利用状况等。

在收集资料时，土地登记代理机构及其代理人应当注意以下几个方面的问题：

(1)收集、整理并认真查阅、填报所需文件资料，核实有关材料的真实性、合法性。

(2)检查材料是否完整、齐全，如若缺件或材料不准，应与委托方沟通协商，及时补报。

(3)材料的取得程序要合法，不得非法收集资料，禁止伪造虚假材料。

(4)在收集资料时，土地登记代理人应认真做好准备工作，事先准备好需要收集资料的具体内容，必要时还应制作专门的调查表格。在实地查勘和向当事人了解情况时，土地登记代理人还应做好笔记，书面记录有关情况。

四、开展具体业务

收集、整理相关资料后，土地登记代理人进入具体操作阶段。通过代办土地登记申请、代理现场指界、代写土地登记申请文书、代领土地证书、代办土地登记资料查询与土地产权查证等具体服务，完成委托人交给的具体代理业务。不同的土地登记代理业务，具体操作步骤及内容也有所不同。

五、提交成果

土地登记代理机构和土地登记代理人按照委托人的要求完成委托事项后，土地登记代理人应及时以口头或书面报告形式向委托人报告，并交付相应的代理成果。

土地登记代理的成果内容应根据委托方的要求，在土地登记代理委托合同中加以明确。通常情况下，不同的土地登记代理内容，成果的内容也不同。

(一)代理办理地籍调查、土地登记申请、领取土地权利证书

对于代理办理地籍调查、土地登记申请、领取土地权利证书的情况，其成果内容应是向委托方提供的办理土地登记后规范的土地权利证书。需要注意的是，这里的土地权利证书的内容不仅应符合委托方的要求，还要符合土地登记的有关要求。

(二)代理收集、整理土地权属来源证明材料等与土地登记有关的资料

对于代理收集土地权属来源证明材料的情况，其成果主要为收集、整理后的有关资料，以及根据已收集资料做出的对土地权属来源情况的推断分析报告。报告中应根据资料情况，做出土地权属来源的推断结论以及推断分析的依据，以供委托人参考。

(三)帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续

受土地权利人的委托，土地登记代理人可以帮助土地权利人办理解决土地权属纠纷的相关手续。土地登记代理的成果除为权利人收集、查询有关资料外，还包括为委托人提供解决权属纠纷的具体解决方案以及为解决土地权属纠纷需要提供的相关资料，包括权属来源资料、地籍资料(如宗地图、地籍调查情况等)。土地登记代理人还应根据实际情况，通过实地查勘、代理指界、地籍测量等，协助解决土地权属纠纷。对于能解决的，其成果主要为解决土地权属纠纷后的权属状况、产权认定结果以及解决后的地籍资料、宗地图等；对于尚未解决的，土地登记代理人应根据委托方的要求，提供未来的解决方案，该解决方案可以是口头咨询报告，也可以是书面报告。

(四)代理查询土地登记资料

对于代理查询土地登记资料的情况，其成果内容应为土地登记资料的查询结果。具体的土地登记资料查询结果可以是土地登记簿、宗地图等；如受具有查询原始登记资料资格的单位或个人委托代理，其查询结果可以是权属来源文件、土地登记申请书、地籍调查表、地籍图等原始凭证。

根据委托方的要求，代理查询的结果可以抄录或复制，并要求加盖土地登记机关的鉴证公章，以保证查询结果的权威性和准确性。

(五)代理查证土地产权

其主要成果为查证土地产权的分析报告及为此收集的有关权属资料。分析报告应列出查证土地产权的主要过程、结论及分析推断依据，同时附有关权属资料、查询的资料等内容。

(六)提供土地登记及地籍管理相关法律咨询

根据委托方的要求，土地登记代理人可以提供土地登记及地籍管理方面的相关法律咨询，土地登记代理的成果应为相关法律咨询的结果报告，该结果报告应主要包括法律咨询结果及分析过程、分析依据等内容，根据委托方的要求，该结果报告可以是口头咨询报告，也可以是书面报告。

在提交土地登记代理成果时，土地登记代理人根据委托人的要求，需要提交书面报告的，应在书面报告中标明以下基本事项：

(1)委托人的名称和地址；

(2)受托代理机构；

(3)受托代理机构中的土地登记代理人；

(4)具体委托代理内容；

(5)代理时间；

(6)代理过程；

(7)代理的主要依据；

(8)代理结果；

(9)需要说明的事项(包括代理的前提条件、假设条件、代理结果的使用限制等内容)。

同时，对于代理过程中的有关权源文件、查询或查证结果、主要法律文件以及委托代理对象的土地利用现状照片等可作为附件等附在报告的后面。

土地登记代理制度是指国家对接受土地登记申请人的委托，代理土地登记申请，现场指界、代写土地登记申请文书、提供土地登记业务咨询的人员和机构实行资格(质)认证和监督管理的制度。

随着社会主义市场经济的发展，特别是土地市场的发展，许多行为需要中介服务环节。设立土地登记代理，不仅可以解决土地登记申请人不能亲自到场申请土地登记的问题，还可以解决有些申请人因不熟悉土地法律、政策、不能填写土地登记申请、提供权源材料的困难。随着土地使用制度改革的不断深入和土地市场的日趋活跃，建立土地登记代理制度不仅是建立安全、可靠、高效的土地登记服务体系的客观需要，而且也是维护土地登记委托人的合法权益，防止土地登记中介代理中欺诈行为的必然要求。实施这一制度将有利于培育和完善土地市场。有利于规范土地市场的中介服务行为，有利于保护土地登记委托人的合法权益，有利于提高行政机关的工作效率。