土壤淋洗原理是运用试剂与土壤固相中的重金属作用，形成溶解性的重金属离子或金属络合物，然后用清水把污染物冲至根层外，再利用含有一定配位体的化合物冲淋土壤，使之与重金属离子形成更稳定的络合物;淋洗液可以是水、化学溶剂或其他可能把污染物从土壤中淋洗出的流体。淋洗液的注入可改变土壤与污染物的吸附-脱附特性、
氧化还原电位、界面张力、酸碱度及分配、溶解、沉淀状态等，从而增加污染物的溶解度，使其与溶液形成乳液或发生化学反应，促使土壤中污染物去除。土壤质地、污染物类型及赋存状态对土壤淋洗的效果有重要影响。土壤冲洗技术可用于放射性物质、有机物、重金属或其他无机物污染土壤的处理或前处理，砂砾、沙、细沙以及类似土壤中的污染物更容易被淋洗出来，而黏土中的污染物则较难淋洗。
土壤冲洗有多种实现形式，包括原位修复和异位修复。或用带有阴离子的溶液，如碳酸盐、磷酸盐冲洗土壤，使重金属形成化合物沉淀。该方法的技术关键是寻找一种既能提取各种形态的重金属，又不破坏土壤结构的淋洗液。用于淋洗土壤的淋洗液较多，包括有机或无机酸、碱、盐和螯合剂。Blaylock等检验了柠檬酸、苹果酸、乙酸、EDTA、DTPA对印度芥菜吸收Cd和Pb 的效应。吴龙华研究发现EDTA可明显降低土壤对铜的吸收率，吸收率与解吸率与加入的EDTA量的对数呈显著负相关。
土壤淋洗以柱淋洗或堆积淋洗更为实际和经济，适用于面积小污染重的土壤治理，但也易引起二次污染，导致某些营养元素的淋失和沉淀，破坏了
土壤微团聚体结构，同时容易导致地下水污染。