地役权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。在地役权法律关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人称为地役权人，也叫需役地人，将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人称为供役地人。因使用他人不动产而获得便利的不动产为需役地，为他人不动产的便利而共使用的不动产为供役地，即他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

地役权，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。在地役权法律关系中，为自己不动产的便利而使用他人不动产的一方当事人称为地役权人，也叫需役地人，将自己的不动产提供给他人使用的一方当事人称为供役地人。因使用他人不动产而获得便利的不动产为需役地，为他人不动产的便利而共使用的不动产为供役地，即他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

地役权的基本内容是，地役人有权按照合同约定，利用供役地人的土地或者建筑物，以提高自己的需役地即土地或者建筑物的效益。

第三百七十二条　【地役权的定义】地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。

前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地。

第三百七十三条　【地役权合同】设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。

地役权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）供役地和需役地的位置；

（三）利用目的和方法；

（四）地役权期限；

（五）费用及其支付方式；

（六）解决争议的方法。

第三百七十四条　【地役权的设立与登记】地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。

第三百七十五条　【供役地权利人的义务】供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。

第三百七十六条　【地役权人的义务】地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。

第三百七十七条　【地役权期限】地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

第三百七十八条　【地役权的承继】土地所有权人享有地役权或者负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有或者负担已经设立的地役权。

第三百七十九条　【在先用益物权对地役权的限制】土地上已经设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。

第三百八十条　【地役权的转让】地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。

第三百八十一条　【地役权的抵押】地役权不得单独抵押。土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。

第三百八十二条　【地役权对需役地及其上权利的不可分性】需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。

第三百八十三条　【地役权对供役地及其上权利的不可分性】供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，地役权对受让人具有法律约束力。

第三百八十四条　【供役地权利人单方解除地役权合同的法定事由】地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：

（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；

（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。

第三百八十五条　【已登记地役权的变更、转让或消灭手续】已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》已于2020年12月25日由最高人民法院审判委员会第1825次会议通过，自2021年1月1日起施行，法释〔2020〕24号。

涉及地役权的内容为：

第四条 未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

1、地役权设立合同

地役权通常由需役地权利人与供役地权利人之间以合同方式设定。地役权合同一般包括下列条款：（1）当事人的姓名或者名称和住所；（2）供役地和需役地的位置；（3）利用目的和方法；（4）地役权期限；（5）费用及其支付方式；（6）解决争议的方法。其中，地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

2、地役权的登记对抗主义

《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时成立，但未经登记，不得对抗善意第三人。这里的善意标准与民法上通常的善意标准一致，即第三人无过失地相信供役地上没有地役权时，需役地权利人不能向其主张地役权，除非有关地役权内容在登记机构进行了登记。

我国《民法典》上关于地役权登记对抗主义的观点与大陆法系诸国的立法通例并不相同。参照大陆法系立法通例，地役权的设立一般采取登记生效主义。我国《民法典》之所以在地役权设立上采取登记对抗主义，原因在于地役权大量发生在农村，而我国农村尚未建立完善的不动产登记制度，如果地役权设立一律要求登记才得生效，则过于脱离我国现实，反而使大量地役权无法设立。为了方便群众，减少成本，我国《民法典》对地役权采取了登记对抗主义。

地役权是一种从属性权利，因此，地役权不能够被单独地转让。这里的单独转让，是指地役权脱离了供役地和需役地的关系，而成为单独的转让标的。

建设用地使用权人、土地承包经营权人、宅基地使用权人将其权利转让，受让人对于既存的供土地使用的地役权设施有继续使用的必要时，则取得以使用该设施为内容的地役权。故地役权只能跟随用益物权的转让而转让，即需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让时，设计地役权的，受让人同时取得地役权。供役地以及供役地上的土地承包经营权、建设用地使用权转让时，转让设计地役权的，地役权对受让人具有约束力。

1、地役权人的权利

（1）使用供役地的权利

地役权是权利人为其土地的方便和利益而利用他人土地的权利，因此，地役权的实现必须以使用供役地为条件。地役权人可以按照地役权设定合同约定的使用目的、范围和方法，行使其使用供役地的权利。《民法典》第375条规定：“供役地权利人应当按照合同约定，允许地役权人利用其不动产，不得妨害地役权人行使权利。”地役权人对供役地的利用，不必是独占性的利用（这与土地承包经营权、建设用地使用权以及宅基地使用权等用益物权不同）。地役权人既可以与供役地权利人共同利用供役地，也可与其他地役权人同时或依次利用供役地。

（2）从事附属行为的权利

地役权人为实现其权利，可以在供役地上为必要的附属行为，例如地役权人为实现其取水权，需要从供役地上通行。对于此种通行，供役地人也应当允许。判断地役权人所为行为是否属于附属行为，可以根据以下标准：是否以实现既存的地役权为目的，即目的的从属性；是否不实施这种行为则不能实现其地役权，即手段的必要性。

（3）设置附属设施的权利

地役权人为了实现其权利，可以在供役地上修建一些必要的附属设施。例如，为了取水可以在供役地上修建水泵等设施，为了通行可以在供役地上修建道路等。这些附属设施，可以由地役权人自行修建，也可以由地役权人与供役地人共同修建，双方协商确定出资比例和管理方式。

2、地役权人的义务

（1）合理使用供役地的义务

地役权人必须按照地役权的内容使用供役地，不得随意扩大其使用范围。地役权是供役地为需役地所承受的负担，因此，地役权人应当采取对供役地损害最小的使用方法。地役权人使用供役地时，不能脱离需役地的需要而使用。《民法典》第376条规定：“地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。”

（2）支付费用的义务

如果地役权设立是有偿的，地役权人应当按照约定的数额、期限和支付方式，向供役地人支付费用。

（3）维持工作物或设置物的正常状态和对供役地权利人使用工作物的容忍义务地役权人应维持工作物或设置物的正常状态，以防损害供役地的利用。在供役地上设有工作物的，在不妨碍地役权人便利使用的前提下，地役权人应当允许供役地权利人的合理使用。当然，当事人之间有另行约定的，则依约定。

1、供役地权利人的权利

（1）对附属设施的共同使用权

供役地人对于地役权人所设置的附属设施，如道路、取水设备、排水设施等，在不妨碍地役权人权利行使和实现的前提下，有共同使用的权利。

（2）费用支付请求权

如果地役权设立时双方当事人约定了费用的数额、支付期限和支付方式的，则供役地权利人有权按照约定要求地役权人支付。如果地役权人长期拖欠租金费用，则供役地权利人有权依法解除地役权设定合同，终止地役权。

（3）利用场所及方法的变更请求权

地役权设立之后，供役地人对其土地的主体利用权依然存在。在供役地人使用其土地的过程中，如果产生了变更既存地役权行使或者实现方法的需要，则在不影响既存地役权设立的前提下，为了实现整个社会利益的最大化，供役地人可以请求需役地人予以变更。

2、供役地权利人的义务

（1）允许地役权人利用土地

供役地权利人应当按照地役权设立的目的、范围和方式，允许地役权人使用其土地。对于双方需共同使用，在设立地役权时约定了使用方式的，供役地权利人应按照约定允许地役权人使用。

（2）分担共用设施的维持费用

如果供役地权利人在不妨碍地役权行使的范围内使用了地役权人修建的附属设施，则供役地权利人应当在其受益的范围内负担该设施的保养和维护费用。在地役权设立时双方对共用设施的维护费用另有约定的，可以根据该约定执行。

1、供役地或需役地的灭失

地役权的存在，以存在需役地与供役地两块分属不同主体的土地（包括建筑物）为前提，因此，地役权不仅在需役地与供役地两块土地全部灭失时消灭，而且，两块土地中的一块灭失时，亦随之消灭。值得注意的是，供役地或需役地仅一部分灭失的，除已事实上不能行使外，不能认为地役权消灭。

2、地役权的目的事实上已不能实现

由于客观情况的变化，导致设定地役权的目的已不能实现，地役权的继续存在对地役权人已经没有价值时，地役权应归于消灭。例如，汲水地役权因供役地水源枯竭而消灭。

3、供役地人依法解除合同

《民法典》第384条规定：“地役权人有下列情形之一的，供役地权利人有权解除地役权合同，地役权消灭：（一）违反法律规定或者合同约定，滥用地役权；（二）有偿利用供役地，约定的付款期限届满后在合理期限内经两次催告未支付费用。”在发生法定事由的情况下，供役地权利人可以行使合同解除权。该解除权属于形成权的一种，依供役地权利人的单方意思表示即可行使。该解除权的行使，不仅消灭地役权合同的效力，而且导致地役权这种物权本身的消灭。合同解除之后，地役权自解除之时起归于消灭，但地役权关系并非溯及地消灭，故供役地权利人已经得到的地租不必返还。

1、权利性质的区别

相邻权不是一种独立的物权，地役权是一种独立的物权。

2、权利的取得方式不同

相邻权是法定的权利，不动产所有权人或者占有人因相邻而依照法律的规定取得。地役权是约定的权利，当事人须经过约定而设定这种权利。

3、权利的内容不同

相邻关系的一方有权对相邻的另一方提供便利的最低要求。而地役权设定的目的并非满足不动产权利行使过程中的最低要求，而是使自己的权利更好地得到行使。

4、对不动产是否相邻的要求不同

相邻关系依法发生在相互毗邻的不动产权利人或者合法占有人之间，而地役权则既可以可生在相邻的两块不动产权利人或者合法占有人之间，也可以发生在不相邻的不动产权利人在合法占有人之间。

5、权利的有偿性和期限限制不同

相邻权是无偿的、无固定期限的，地役权一般是有偿的、有固定的期限限制的。

案例：黄某等诉某市XX旅游客运有限公司等相邻关系纠纷案

【裁判要旨】我国法律对相邻关系中的权利类型采用了列举形式加以设定，尚无视觉卫生权、眺望权等新类型权利。但在特定的环境中，物权主体权利的行使对相邻关系中特定主体的视觉卫生权构成侵害的，侵权之物权主体应当承担排除妨害、赔偿损失等法律责任。

【案号】（2007）新民一初字第0695号

【案情】

原告：黄某、沈某。

被告：某市XX旅游客运有限公司（以下简称XX公司）。

被告：某城建物业管理有限公司（以下简称物业公司）。

2004年4月14日，黄某、沈某与某市银X房产开发有限公司（以下简称银X公司）签订商品房买卖合同1份，约定由银X公司将东方银X5楼5A号房出售于黄某、沈某，同时还约定该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体业主所有，由物管公司统一管理。2005年1月8日，银X公司、物业公司向黄某、沈某发放了入住通知书。黄某、沈某于2006年4月29日领取了房屋产权证，确定房屋坐落于某市新区长江路5－1－xx，建筑面积为215.54平方米，设计用途为成套住宅。2004年11月18日，银X公司与物业公司签订前期物业管理服务合同1份，约定由银X公司委托物业公司对东方银X实行统一物业管理，包括对房屋建筑共用部位的维修、养护及管理。2005年1月31日，物业公司又与沈某签订前期物业服务协议1份，协议第9条第2款约定商业用房只能在自己的铺位或门面前立面按甲方（即物业公司）要求统一悬挂、张贴，须先报行政主管部门审批。

2006年5月12日，物业公司与XX公司签订协议1份，约定XX公司向物业公司租赁东方银X4楼裙房部分屋顶作为广告门头宣传牌，租赁位置为龙山路朝向的XX公司外墙上沿及女儿墙与长江路朝向的XX公司外墙上沿及女儿墙上方，租赁费用为5万元/年。协议还对广告牌的尺寸规模、字样、字体尺寸、行政审批、双方的权利义务及违约责任等进行了约定。另该协议第11条约定若5楼或6楼业主对XX公司在其所在女儿墙上方做的广告牌影响其采光等而产生纠纷，物业公司负责协调，XX公司承担由其安装广告牌对业主所造成的损失。2006年5月22日，某市城市管理局作出行政许可决定书，许可XX公司在东方银X4楼顶竖立楼顶字牌。2006年6月18日，XX公司在其公司营业所在地、东方银X4楼401室女儿墙上方竖立起字号牌；同年6月26日，沈某以某市麦杰贸易有限公司（以下简称麦杰公司）名义向XX公司发出申明1份，言明XX公司将广告牌竖立于麦杰公司展厅（会客区）落地玻璃前，挡住正常对外空间视线，严重影响公司展厅形象，要求XX公司于一周内拆除广告牌。2006年6月29日，XX公司向麦杰公司发出回复申明1份，言明其所竖立的广告牌不存在上述影响，且其行为合法、合情、合理，对麦杰公司的要求不予接受。

另，东方银X401室产权所有人为邵云，其自愿将该房屋作为XX公司的经营场所。

诉讼中，黄某、沈某向法院提供现场照片6张，法院于2007年9月14日到现场制作现场图1份，前述证据表明：501室内大部分区域为麦杰公司产品展示厅，西北侧为呈弧形落地玻璃窗，并在临窗处内设会客区一处，窗外即可见字号牌背面；XX公司在东方银X4楼女儿墙上方长江路朝向（面朝西）竖立方形字号牌4座，每块字号牌牌高为5.77米（其中包括钢制基座2.2米，牌身3.57米），宽3.34米，背景为分栅式条状面板7块（每块板宽约0.424米，间隙均为0.1米），正面分别用红色字体各书写锦、江、客、运四字，各字号牌间间隔0.9米，各字号牌均以钢制网架支撑，宽度均与字号牌宽相同，深度均为3.05米，字号牌离501室最近处为6.45米，最远处为8米左右，钢制网架离501室最近处为3.4米；XX公司在东方银X4楼女儿墙上方长江路、龙山路交叉口朝向（面朝西北）竖立长方形字号牌1座，牌高参数同前，牌宽6.8米，背景参数同前，正面用红色字体书写XX二字及XX公司企业标志1枚，字号牌亦用钢制网架支撑（参数同前），字号牌离501室最近处为3.8米，钢制网架离501室最近处为0.7米。另查明，东方银X4楼及501室之间存在设备层，4楼屋面至设备层层顶的层差为2.47米。

原告黄某、沈某诉称，XX公司在其不知情的情况下在4楼屋面竖起五块巨大的广告牌，面积足以遮挡其501室所有落地窗，致原告原享有的远眺感变成面对广告牌杂乱背面的压抑感，且严重影响其房屋的通风、采光。二被告在未经任何授权的情况下擅自使用归全体业主所有的屋面谋私利，属侵权行为并严重损害其合法利益，故要求二被告立即拆除广告牌以排除妨碍并恢复原状，赔偿其损失5万元。

被告XX公司辩称，其竖立的是企业字号牌而非广告牌，事先已与物业公司签订了许可合同并经行政许可；竖立字号牌时已经考虑到通风采光问题，对字号牌采用了栅栏式，且离原告房屋距离较远，实际并未影响原告的通风采光权；眺望权则属违约责任范围，应当有相应的合同约定，原告提起的是侵权之诉而非违约之诉，故眺望权之主张不能成立；原告所购房屋系住宅楼，但原告在该房屋内开设公司，其本身行为不合法，故要求驳回原告的诉讼主张。

被告物业公司辩称，其不是本案适格的被告主体，因其系受银X公司委托实施物业管理行为，根据委托物业管理协议及其与业主签订的物业管理合同，其有权允许XX公司竖立字号牌，且收取的费用亦均用于全部物业的管理，原告亦因此有受益，故其并未违反合同约定，亦不存在侵权。原告与XX公司间产生的纠纷与其无关，故要求驳回原告的诉讼请求。

江苏省某市高新技术产业开发区人民法院经审理认为：本案系因区分所有权建筑物的相邻关系引起的纠纷，应遵循有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，并在受害人主张排除妨碍和损害赔偿时依忍受程度为判断基准，来确定黄某、沈某提出的主张能否成立。本案的争议焦点为：一、XX公司在东方银X4楼楼面竖立公司字号牌的行为是否正当？二、字号牌是否侵犯黄某、沈某在相邻关系中的相关权利？三、XX公司、物业公司是否应当承担法律责任及如何承担？

关于第一项争议焦点，从原被告所提供的相应证据表明，XX公司的字号牌系竖立于东方银X4楼女儿墙上方，所支撑的钢制网架占用了4楼设备层屋面，该屋面虽非本案501室业主黄某、沈某或401室业主邵云所专有，根据建筑物区分所有权理论，该屋面及外墙当属东方银X全体业主共有和共同管理。XX公司在东方银X的共用部分上设定专用使用权，除依法取得行政许可外，应当得到全体区分所有权人共同表示方可。在现实生活中，取得全体区分所有权人共同表示的方式除经业主大会程序在公约或者特定事项的决定中设定外，亦可于开发商在出售房屋时于房屋买卖（包括预售）合同中约定。

本案中，银X公司在将501室出售与黄某、沈某时，房屋买卖合同中明确约定该商品房所在楼宇的屋面使用权、外墙面使用权归全体业主所有，由物管公司统一管理，此单份合同中的授权性条款虽不能必然推广及全体业主，但对黄某、沈某却具有约束力。就本案而言，法院勿需亦不可能对物业公司所得授权的完整性加以审查。在银X公司委托物业公司实施物业管理后，物业公司依银X公司之委托及业主之授权，对东方银X共有部分出租与XX公司设立字号牌属其合乎约定的管理行为，XX公司在与物业公司签订租赁协议并经行政许可后竖立字号牌，已经法定程序且已尽必要的注意义务。在未经特定程序对此特定事项加以决定时，黄某、沈某针对XX公司竖立字号牌及物业公司对共有部分设置专用使用权的行为提出异议的权利，依约予以排除。至于黄某、沈某提出物业公司所收取的租金未用于全体业主的意见，不属于本案审查范围，法院不予理涉。

关于第二项争议焦点，黄某、沈某对东方银X共有部分所设置的专用使用权行为之异议权虽被排除，但并不意味着专用使用权不受相邻权的限制。相邻权是不动产权利人合理限制或者延伸自己的权利，本案中黄某、沈某系501室权利人，XX公司系401室女儿墙及屋面的用益权人，其双方形成的关系是区分所有权建筑物专有部分和共有部分之间的相邻。XX公司虽经法定程序取得共有部分的专用使用权设置字号牌，但仍不能侵犯字号牌相邻特定业主的相关权利，包括通风采光权、眺望远景权、视觉卫生权等。但同时，应课以区分所有权建筑物专有部分的权利人一定的容忍限度及义务。根据原告提供的现场照片及本院的现场勘查，因XX公司所设置的字号牌高度有限、整体离501室的距离尚属合理，未发现字号牌对501室采光的妨碍，且字号牌采用分栅式条状面板，亦不致501室通风的妨碍，故黄某、沈某提出的字号牌严重影响其房屋的通风、采光的主张没有事实依据，本院不予采信。

眺望远景权、视觉卫生权虽未规定在我国有关相邻关系法律界定的权利范围内，但亦应纳入相邻关系的范围。眺望远景权常见于商品房买卖中的合同约定，此种场合下仅体现合同义务，XX公司据此提出抗辩意见虽不无道理，但与相邻关系中自然形成的眺望远景权非属同一场合下的权利。在相邻关系中的眺望远景权应当被限定于必要的容忍程度内，当以有利生产、方便生活以及公平合理的原则确定是否构成妨碍，并不能以有遮挡即可行使强制性保护。XX公司为其公司经营在501室外设置字号牌，字号牌于视觉上为大部分遮挡从501室向外远眺的权利，但考虑到501室窗外远近景并无特别景致，黄某、沈某亦将501室改作为麦杰公司展厅及会客厅，双方均为自己的生产经营所考虑，尤其是在现代社会的城市中，双方利益的冲突当以相互谅解、相互容忍为解决方式。即使由业主自行居住使用该房屋，字号牌的竖立方式和实际后果当在业主可容忍之范围内，此时黄某、沈某以侵犯眺望远景权而主张拆除字号牌的权利当被限制。但是，从视觉直视角度来看，房屋窗外竖立字号牌确有遮挡之效果，而支撑字号牌的钢制网架纵横交错，给人于精神上一定的压抑感与不愉悦感，构成对特定业主视觉卫生权的侵害，XX公司应当承担一定的法律责任。

关于第三项争议焦点，综合上述意见，物业公司的行为既未构成违法，亦未构成违约，不应向黄某、沈某承担法律责任；XX公司所竖立的字号牌于效果上造成黄某、沈某于视觉卫生权的妨碍，理应对黄某、沈某给予一定的损害赔偿。但前述妨碍尚未达到需拆除字号牌的程度，故黄某、沈某要求拆除字号牌并恢复原状的诉讼请求本院不予支持，其主张5万元的损失赔偿亦与其权利受限程度不相适应，本院确定由XX公司赔偿黄某、沈某1万元。依照民法通则第八十三条之规定，判决：一、XX公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿黄某、沈某1万元；二、驳回黄某、沈某的其他诉讼请求。

宣判后，双方当事人在上诉期内均未提起上诉，一审判决已发生法律效力。

本案系XX公司竖立公司字号牌行为引起的纠纷，却涉及到物权法中数个常见但一直存在争论的法律问题。

首先，是区分所有权建筑物中用益物权、地役权的设定问题。用益物权是用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。地役权则指地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己不动产的效益。

就单一所有权的建筑而言，在其上设定用益物权、地役权的，基于所有权人或供役地权利人与用益物权人或地役权人的协商即可设定；对在区分所有权建筑物业主的专用部分设定用益物权、地役权的，除业主或供役地权人与用益物权人、地役权人的商定外，用益物权或地役权的行使不得危及建筑物的安全以及不得损害其他业主的合法权益为限；对在区分所有权建筑物共有部分上设定用益物权、地役权的，因共有部分属全体业主共有，原则上用益物权人、地役权人应取得全体业主的同意方能设定用益物权、地役权。但在现实生活中，由于区分所有权建筑物的业主是一个不确定的群体，表现在全体业主人数的不确定、所有权人与使用权人性质的不确定、业主利益冲突下意思表示的不确定等，因此要求用益物权人、地役权人于事实上取得全体业主的同意是不现实的。

通常情况下，对建筑物共有部分的管理与使用均授权于物业公司进行，而授权的方式在不同的物业管理服务阶段体现不同的类型。在前期物业管理活动中，由于未成立业主委员会，物业公司实施物业管理服务活动的正当性来源于房产商的委托与单个业主通过签订前期物业管理合同加以确认，如在房屋销售合同或前期物业管理合同中有建筑物共有部分管理、使用授权的约定，即告授权成立；在召开业主大会或成立业主委员会后物业管理服务活动中，当由业主大会制定，并在修改建筑物及其附属设施的管理规约后由业主委员会与物业公司签订物业管理合同加以授权。但如无授权、未依法定形式进行的授权或由业主自行管理的建筑物，用益物权人、地役权人应取得全体业主实质上的一致同意。

本案中，XX公司虽在东方银X401室屋面及女儿墙的使用上形成用益物权，但在其使用的建筑物房顶屋面及外墙设立公司字号牌以表明其公司所在地，是利用全体业主的不动产以提高自己不动产效益的行为，其与物业公司签订的协议应属地役权合同，并履行了行政审批手续，同时因为物业公司事先已取得业主对东方银X楼宇共有部分进行管理的授权，因此可以确定该地役权设定的合法性。

其次，是区分所有权建筑物中相邻关系主客体的界定问题。地役权设定的合法性并不代表地役权人在不动产相邻关系中即可不尽注意义务。虽然传统的不动产相邻关系是以所有权为中心内容，但在现实生活中，不动产的利用越来越与所有权分离，例如房屋的居住者无所有权而仅有使用权，再以所有权确定相邻关系主体与内容则不符合现实要求，因此将不动产相邻关系范围扩展到地役权相邻关系，以解决相邻关系与地役权这两种制度在调整同类关系时的制度空缺问题。

同理，区分所有权建筑物的相邻关系亦可从建筑物所有人或利用人的专有部分发生的相邻关系扩展至特定业主与地役权人间、地役权人之间的相邻关系。本案即属特定业主与地役权人间就地役权客体的使用对所有权行使造成的妨碍之诉，其处理的基本原理是在区分所有权建筑物的相邻关系中，对共有部分设定专用权需以不损及业主专有部分功能；特定业主应允许且不妨碍地役权人合理利用不动产，所有权的行使应当受到合理限制并负担相应的容忍义务。其具体内容包括：1.相邻便利的提供，例如通行权、相邻排水供水关系、相邻管线安设关系、进入权、相邻通风、采光、取暖关系；2.相邻妨害排除，例如相邻防险关系和相邻环保关系。

再次，是相邻关系中权利行使与限制的类型问题。本案中字号牌对特定业主所有权行使造成妨碍的内容基于原告的诉请可分为：1.相邻通风、采光的妨碍；2.眺望权的妨碍；3.视觉卫生权的妨碍。

通风、采光权是区分所有权建筑物相邻主体间常见的纠纷原因，由于建筑物中众多专有部分相互邻接并呈现十分紧密状态，任何在建筑物用役面的平面或立体上出现的添附即可能造成对通风、采光的妨碍。采光权实际上就是日照权，是否构成妨碍除了明显可以观感的情况外，还可参照我国国家标准城市居住区规划设计规范中大城市住宅日照标准为大寒日≥2小时，冬至日≥1小时，老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准；在原设计建筑外增加任何设施不应使相邻住宅原有日照标准降低的规定加以评判。本案中通过对字号牌设置的位置、形状、尺寸、距离与建筑物的构造等情况进行现场勘查后，可以清楚判定字号牌的设置对特定业主即本案原告所有的房屋于采光及通风上不产生任何影响，因此原告以字号牌妨碍其通风、采光权的主张不能成立。

眺望权与视觉卫生权在民法通则或物权法中关于相邻关系的类型中均无体现，是否可以纳入法律的保护范围仍处于争论之中。笔者则认为，民事权利的保护不能仅局限于法条的设定类型，如有相应的法理解释支持，可以作扩张解释，因此应将眺望权、视觉卫生权纳入相邻权的范围对本案进行审查，方符合立法原旨。眺望权又称眺望远景权，一般指不动产所有人或使用人对其土地或建筑物周围一定范围内保持视野并排除其他人在该范围内修建筑物或其他障碍物的权利。视觉卫生权的法律定义尚不统一，一般指要求避免使自己看见某些不洁、不雅或者其他可能使自己的身心健康造成不良影响的行为或物体的权利。

由于眺望权、视觉卫生权实际上是一种精神权利，因此两种权利的行使范围不可能形成一个统一的标准，并可随着人物、空间、环境的不同而采用不同的标准加以衡量。对眺望权及视觉卫生权的保护可通过两种途径解决：一是事前防止，不动产所有人或使用人可与相关义务主体事先约定在多少空间范围内不能出现有碍眺望或视觉健康的建筑或物体，这在现代城市房地产开发中业主与开发商之间可以着重体现。二是事后救济，在没有约定的场合下出现妨碍眺望及损及视觉健康的物体或建筑时，权利人可要求义务人排除妨碍或给予精神补偿。事后救济的方式与程度应当与受妨碍的具体情形和程度相适应，如梁慧星教授认为采光纠纷应当考虑采光纷争地的地域性作为判决依据之一，眺望与视觉卫生纷争亦可考虑纷争地所在地域的性质来作为判决标准，工业区、商业区、住宅区的要求并不相同，对权利人的容忍程度亦可作不同要求。

本案在判断字号牌对特定业主的眺望权是否构成妨碍上考虑了两个方面因素，一是业主自身将其所有的住宅改建为商业用房用于产品展示，其行为已经降低了业主对眺望的要求，同时应对其他商户的某些商业行为给予必要的理解与宽容；二是该楼宇周围是较为密集的城市建筑以及以栅栏式设置的字号牌并未完全遮挡视线，于感观效果上不应发生较大的变化，因此未采信原告主张的字号牌对其眺望权的妨碍。但字号牌的设置对于特定业主于心情愉悦程度的降低又是客观存在的事实，字号牌的设置方式虽无不洁但属不雅，对特定业主造成的身心影响是可以理解并可直观判断的。因此，以字号牌对原告造成视觉卫生权上的妨碍，判令XX公司给予原告一定经济补偿以弥补原告精神上的损失。当然，在确定补偿数额时仍考虑了视觉卫生权的妨碍程度、发生的场合性质、XX公司已尽的注意义务以及不动产毗邻人之间应尽的容忍义务等因素。（文/严海涛，作者单位：江苏省某市高新技术产业开发区人民法院）

地役权、需役地、供役地