城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求,在充分反映城市商业发展规律的基础上,对城市未来
商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。
原则
(a)以人为本,远近结合,协调发展的原则;
(b)结构调整、布局优化、改造与新建相统筹的原则;
(c)大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合的原则;
(d)坚持可持续发展的原则;
(e)规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合的原则;
(f)技术进步的原则。
主要内容
3.1城市商业中心的规划布局
(a) 名称、区位;
(b) 在城市商业中的地位和功能;
(c) 消费服务定位、主力业态与特色要求;
(d) 总规模和大型零售网点的数量;
(e) 业态结构调整的重点。
3.2 区域商业中心的规划布局。
3.3社区商业的规划布局
(a) 优先发展的零售与服务网点的业态、类型、组织形式、千人拥有的零售与生活服务网点面积;
(b)主要零售与生活服务业网点的商圈半径。
3.4 商业街的规划布局
(a) 名称、区位(含长度);
(b) 商业历史与人文环境特征;
(c) 消费服务定位的特点;
(d) 主力业态与配套的商业设施;
(e) 打造特色商业街品牌的重点。
3.5 农产品批发市场的规划布局
(a) 相对均衡的布局要求;
(b) 主要农产品批发市场名称、区位、规模与辐射半径;
(c) 主要农产品批发市场改造的重点;
(d) 主要农产品批发市场与城郊农产品流通体系的关联。
3.6 生产资料批发市场的规划布局
(a) 主要生产资料批发市场对城市优势产业或支柱产业的服务功能;
(b) 主要生产资料批发市场相对集中的布局要求和优先发展的地域;
(c) 主要生产资料批发市场的经营特色、规模与辐射地区;
(d) 主要生产资料批发市场改造的重点。
3.7 其他商品交易市场的规划布局
(a) 商品交易市场在城市商品流通中的地位与作用;
(b) 主要商品交易市场名称、区位、规模与经营特色;
(c) 主要商品交易市场改造的重点。
3.8 物流基地的规划布局
(a)城市物流基地的分类与统筹建设的原则要求;
(b)主要物流基地的名称、区位、服务特色与设施特点;
(c)主要物流基地之间的互补与配套;
(d)主要物流基地的技术改造与信息系统的整合方向;
(e)城市物流体系与区域性物流体系的关联。
3.9城郊商业的规划布局
(a)重点发展的商业网点;
(b)发展现代流通方式的主要任务;
(c)利用城郊地租优势转移市区商业网点的类型。
3.10 其他类型商业网点的规划布局
旧货、汽车交易市场等类型商业网点的规划参照上述要求编制。
主管部门
进展情况
根据国务院商务主管部门的要求,目前已经完成了所有36个大中城市的商业网点规划,249个地级城市已基本编制完成,369个县级市的商业网点规划工作从2008年起,已在全国正式启动。
专业机构
目前国内经国家商务部推荐的城市商业网点规划的专业机构有4家:中商商业发展规划院、上海同济大学城市规划设计院、中国人民大学商学院、国家发改委咨询中心。
附:我国城市商业网点规划、建设及其管理实践
本文为作者2008年10月在国家商务部组织的对40多个亚非发展中国家援助计划的讲课内容,内容全面、准确、科学地反映了我国城市商业网点规划的背景、内容及其实施原则。
一、我国城市商业网点规划的背景
我国非常重视规划的编制工作,据统计,我国经法律授权编制的规划至少有83种。根据编制主体、核心内容、调整与规范的对象及实施主体,可分为两类,属于综合性规划有6种(包含国民经济和社会发展规划、人口发展规划、城镇体系规划、城市总体规划、土地利用总体规划、国防建设发展规划),属于部门(专项)规划的有77种。
由于城市规划是有关人居环境发展、建设的综合性规划,其函盖的范围较广,因此,相当一部分专项规划都纳入城市规划系列。
从城市规划编制体系来看,主要包括城镇体系规划、城市总体规划、分区规划、控制性详细规划、修建性详细规划。
城市总体规划中明确的主要专项规划包括:交通规划、市政公用工程规划、工程管线综合规划、绿化景观规划、历史文化保护规划等。
目前,大部分专项规划都是由各业务主管部门牵头负责编制。如商业网点规划(商务主管部门)、环境保护规划(环保管理部门)、旅游发展规划(旅游管理部门)、道路交通规划(交通管理部门)等。
进入21世纪以来,我国高度重视商业网点建设的规划和宏观调控,国务院总理和分管商务工作的副总理都多次批示,要抓紧制定商业网点规划。按照要求,国家商务主管部门已分批推进了大中城市、地级城市、县级市的商业网点规划工作,目前,全国360多个县级市的商业网点规划编制工作正在有条不紊地开展。
二、我国城市商业网点规划编制的内容与方法
(一)基本原则
1、商业网点规划要与城乡规划相结合
用地布局、交通分布
2、商业网点规划要与当地经济发展水平相结合
数量、规模、档次和业态,为将来发展留有余地
3、商业网点规划要与结构调整和布局优化相结合
新型零售业态,传统零售业态
老城区、新城区、居住区
4、大型商业设施建设与中小商店的生存发展相结合
多层次和多样化的需求,创造更多的就业岗位
5、规划的调控功能与市场机制的基础作用相结合
业态与形态、适度竞争与过渡竞争
(二)规划的范围、对象与期限
1、规划范围:城市规划区
2、规划对象:大中型零售网点、商品交易市场、生活服务设施及由各类商业网点组成的商业功能区(商业中心区、商业街等)
3、规划期限
一般与城乡总体规划期限一致。近期 5 年,远期20年。
(三)规划目标
1、形成2x3的目标体系
2、确定目标的原则和方法
目标的确定要考虑城市定位、产业特点、经济状况、历史人文资源等要素,进行综合分析。
指标的确定一般有直接获取法、经验借鉴法、计量经济学法三种基本方法。
(四)编制规划的核心任务
1、抓重点
——重点规划城镇商业体系,实现城乡协调发展;
——重点扶持龙头企业,发挥商贸业在城市经济发展中的先导作用;
——重点建设城市商业核心区,带动城市发展,展现城市风貌
2、突特色
——突出研究消费特征与商业发展的关系
——突出研究支柱产业与商业发展的关系
——突出研究地方文化与商业发展的关系
3、引方向
——引导传统商业向现代商业转变;
——引导商业网点区域合理分布;
——引导商业网点合理建设规模;
——引导社区商业符合相关标准规范
(五)规划文件的组成
一般分为规划文本、规划图则、附件(规划说明和基础资料)三大部分。
规划文本和规划图则具有同等法律效力,
附件是对文本的解释和补充。
(六)规划的基本流程
(一般是委托专业的编制机构)
1、基础调查
(1)调查目的
研究商业发展现状,为编制规划过程中目标的确定、战略的选择以及布局的优化提供基础支撑。
(2)调查的范围与内容
主要调查城市建成区内各类商业网点的位置、规模、经营情况等,以及由这些网点所组成的商业功能区(如商业街、商业中心区)。
(3)调查类型和方式
调查类型:重点抽样或普查
调查方式:现场踏勘、调查问卷、座谈会
(4)资料收集
规划类——城市总体规划及必要的专项规划、最近的五年发展规划、第三产业/服务业规划
统计类——城市统计年鉴、商业普查数据、商业在建拟建项目
资料类——政府工作报告、商业发展历史资料、当地民俗特点与文化景观类资料、有关商业发展的设想等
2、分析研究
分析研究是规划说明的重要组成,是探寻商业发展出路确定商业发展目标和商业定位的重要依据。主要包括商业发展环境分析、商业发展现状与趋势分析
(1)商业发展环境分析
——区位分析
地理区位:自然条件、区域位置、交通环境等情况分析
经济区位:通过区域城市的对比分析,确定城市在区域中的地位,制定发展目标与发展战略
——交通分析
内部交通:城市用地与内部交通的关联
外部交通:对外经济联系
——经济分析
对人口结构、地区生产总值、产业结构、社会消费品零售总额、城镇居民生活指标分析
——产业分析
产业发展特点,研究主要产业(特色)产业与商业网点建设的关联性
(2)商业发展现状与趋势分析
——总量分析
网点总量、面积总量(已建、在建、拟建)、就业总量
——结构分析
行业结构(购物、餐饮、娱乐等)、业态结构、规模结构
——布局分析
网点分布、功能区分布
——经济表现分析
人均销售额、地均销售额、经济贡献
——发展趋势分析
通过问卷对居民收入情况、消费结构、消费倾向等进行分析,作为确定商业网点规模、布局的重要支撑。
(七)规划编制的内容要点
1、商业中心区
城市商业网点规划界定的商业中心区主要包括三级,即城市商业中心、区域商业中心、社区商业中心。
在城市外围形成城镇商业中心,作为城市商业体系的重要补充。
(1)商业中心区规划影响因素
城市的商业中心规划大致有两种情况:一是历史形成的商业集聚地,加以改造和优化提升;另一种是新培育的商业中心。
商业中心形成与规划主要有以下影响因素:
·城市形态(同心圆、带形、扇形、组团式)
·人口分布(人口密度、居民点分布、外流人口情况)
·交通可达性(传统交通、现代交通)
·城市规划(城市布局、交通规划、商业用地规划)
·城市景观(人文景观、自然景观)
(2)商业中心区规划要素
·功能定位
·区位
·规模
·发展与控制导引
A、大型商业网点布局
B、配套公共设施
C、发展方式引导
2、商业街
商业街就是由众多商店、餐饮店、服务店共同组成,按一定结构比例规律排列的商业繁华街道,是城市商业的缩影和精华,是一种多功能、多业种、多业态的商业集合体。分为综合性和专业性商业街两类。
规划要点:
·长度:一般情况下应在500米-800米,最长在1000米-1500米,步行街更应该注意考虑长度问题,最好不超过1000米
·宽度:宜在20米-30米
·营业面积:不宜过大。一条商业街有20万平米的商业营业面积可能是人们体力、心理所能接受的最高值
·商业建筑不宜过高
3、商品交易市场规划
商品交易市场是指有固定场所、设施,有若干经营者入场经营、分别纳税,由市场经营管理者负责经营管理,实行集中、公开商品交易的场所。
按营业面积与营业额划分可分为大型批发市场、中型批发市场、小型批发市场;按集聚形态划分可分为单体批发市场、批发市场群、批发市场园区;按经营商品划分可分为农产品市场、生产资料批发市场、工业消费品市场、旅游商品市场、特种商品交易市场。
商品交易市场规划要点:
A、影响因素分析——对产业、交通、物流、城市规划建设等分析。
B、市场现状分析——对市场空间分布、形成原因、市场规模、交易额、行业结构、建设水平等分析。
C、区域分析——分析其在区域经济中的地位和作用,以及与周边城市商品市场体系的互补与互动分析。
D、商品流向分析——确定商品流向特点,为地产地销、外产地销、地产外销、外产外销或过境贸易等。
专业的批发市场要按照市场集聚、布局集中、功能集成、经营集约的原则规划建设。
4、社区商业规划
社区商业在城市商业网点体系中处于基础地位,以满足社区居民日常生活消费为主,社区商业规划要充分体现以人为本、便民利民原则。
社区商业要具备以下基本服务功能:一是购物功能;二是餐饮服务功能;三是综合服务功能;四是家政服务功能;五是维修服务功能;六是现代服务功能。
(1)社区商业规模
表 社区商业服务设施规模控制指标
单位:M2/千人
大型社区(3-5万人) 中型社区(1.0-1.5万人) 小型社区(1000-3000人)
建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积 建筑面积 用地面积
总指标 1668-3293 (2228-4213) 2172-5559 (2762-6329) 968-2397 (1338-2977) 1091-3835 (1491-4585) 362-856 (703-1356) 488-1058 (868-1578)
商业
服务 700-910 600-940 450-570 100-600 150-370 100-400
注:该资料根据《城市居住区规划设计规范》(GB50180-93)(2002修改版)整理。
表 社区商业网点配置要求
人口规模 商业网点配置要求
2000人 设置便利店、生鲜食品超市、书报亭、医药店、餐饮店等网点
5000人 增设综合超市、服务类店铺
2万人 增设中型超市、生鲜食品超市、各类专业店(服装、医药、家电、书店等)、餐饮店
5万人 增设社区型综合超市、生鲜食品超市、各类专业店(服装、医药、家电、书店、维修店、家政服务店、洗衣店等)、餐饮、旅店、文体场所
10万人 增设大型综合超市等。
(2)规划要点
根据居民的消费水平和生活需要,合理配置社区商业必备性业态和选择性业态。
必备性业态——指满足基本生活消费需求的业态,基本实现社区居民购物、餐饮、维修、美容美发、洗衣、家庭服务和再生资源回收等基本生活需求。
选择性业态——指满足居民多样化、个性化生活的时尚消费的业态。主要包括社区购物(邻里)中心、品牌专卖店、咖啡馆、酒吧、花店、健身房、面包房等。
(3)规划布局
社区商业应尽可能使商业设施与居住区分离。按照建设社区商业的空间形态,社区商业布局可分为沿街式、组团式、多点式等建设形式。
三、我国城市商业网点规划的实施
(一)实施的主体
城市商务主管部门和城市规划建设部门。
(二)实施措施
1、建立规划管理体系
制定商业网点规划实施管理办法和商业网点规划定期修编制度。通过建立基础信息库和管理信息系统,完善商业网点建设管理的行政方式,强化政府的公共服务职能。
2、建立听证会制度
对大中型商业网点(主要为营业面积5000平方米及以上的大中型零售网点和商品交易市场)的建设,由商务主管部门及相关职能部门组织召开听证会,对其设立的可行性进行论证,使大中型商业网点开设符合城市规划和商业网点规划。大型商业网点建设完成后,不得随意改变其使用性质。
3、定期发布建设指南
根据城市发展重点和规划要求,提出商业网点建设的阶段性目标,定期发布建设指南,向社会公布阶段性的鼓励、允许发展及限制、禁止的设施项目的类别,引导社会投资。如北京每年都发布商业建设指南。
4、制定商贸业发展支持政策
财政上每年安排一定资金,用于现代流通业态培育、专业市场整合改造、重点流通项目建设的贷款贴息和补助;税收上实行一定的免税、返还、奖励政策,鼓励商贸服务业的发展;管理上简化流通企业审批手续,放宽经营限制,理顺跨区经营的直营连锁企业公司工商登记及财税关系。
5、重视人才培养和先进管理技术应用
鼓励商业企业运用现代信息技术建立和完善供应链管理,提高企业的组织化和规模化程度。支持开展流通领域职业培训和继续教育活动,引导和鼓励企业加快培育中高级经营管理人才,培养多层次、多样化的人才梯队。
规划步骤
组织领导
成立由政府主管领导牵头的商业网点规划编制工作领导小组,统一协调商业网点规划编制工作,确定规划编制单位和编制经费。
调查研究
编制规划必须深入实际,搞好商业网点调查,并充分调查研究城市经济和社会发展、交通、人口分布等情况,取得准确的基础资料,并进行深入研究。
规划文件编写
在对基础资料进行分析研究的基础上,进行规划文件的编写工作。规划文件的编写参照编制大纲。
规划论证
规划编制单位向论证会议提交全套的规划材料,并解释规划的具体内容,听取专家和公众代表的意见。
规划修改完善
论证结束后,要根据论证意见进行修改和完善,并对采纳的意见作出书面说明。
规划上报
规划编制完成后,应当按法定程序上报人民政府批准,发布施行。
规划价值
1、城市商业网点规划是流通产业政策的重要内容。商业网点规划有助推动发挥区位资源产品比较优势,形成区域性商品流通体系。
2、商业网点规划是引导企业行为,避免盲目投资,控制过度竞争,建立公平、统一、开发、竞争有序的市场体系的重要保障。
3、商业网点规划是政府发展地方经济,引进外资商业的重要基础。
4、商业网点规划是实现工农商业互补,提升城市综合竞争力的重要途径。
5、商业网点规划是商务主管部门依法行使商务职能,规范市场行为的重要依据。
6、商业网点规划是宣传商务部门,锻炼业务技能的重要平台。
7、商业网点规划是改善城市宜居环境,提升人民生活水平的重要准则。
8、商业网点规划是平衡政府、企业、居民、社会四方利益的重要杠杆。
9、商业网点规划是构建和谐社会,建设社会主义精神文明的重要举措。