“运营”在词典中定义是对企业经营过程的计划、组织、实施和控制。“运营管理”指为生产和提供公司主要产品和服务的系统进行设计、运行、评价和改进。

城镇运营是对城市县镇的运营，其运营不但包括城市县镇的建设，还包括其资源、环境和可持续发展，以及城镇与国内大中城市、国际大市场的相关性研究与运作。因此，城镇运营可以定义为：以城镇为开发对象，政府部门为主导，企业为经营主体，利用市场化运作的手段，对构成城镇空间的载体及其构成城镇的资源进行重组、集聚、运营，从而变成资本的一个动态发展过程。

“城镇运营”是为城镇发展、建设进行科学的设计、运行、评价和改进，使城市发展更为市场化。

“城镇运营商”则是发挥“承上启下”的作用。“承上”是在充分领会政府宏观意图的基础上，深度介入城镇定位、城镇发展的战略、城镇发展规划的制定和实施；帮助政府调整城镇经济结构和空间结构；充实城镇的文化内涵；全方位投资城镇基础建设、公共设施建设和城镇服务管理体系。“启下”是融合下游资源，为二级开发商提供包括融资指导、统一规划、统一品牌、统一营销等服务，把地产业从“建筑构造”转变为“城镇营造”，全方位改写城镇生活方式、空间布局、组织形态、生态环境和人文环境。

苏州科赛集团在中国东部地区率先提出要发展成为城镇运营服务集成商，引领中国城镇化发展，并完善了这一理论体系：

科赛城镇运营模式

科赛特色的“城镇运营”模式可以归纳为：以科学的定位为前提、产业投资联盟为基础、资源集聚为核心、市场化运作为手段，提高区域经济竞争力的模式。

1、科学的定位为前提

科赛集团从一开始就充分认识到团队自身理论建设和专家团队支撑的重要性。在专家的指导下，科赛集团对江西资溪、湖南张家界等城镇运营的定位体系都比较明晰。城镇定位是一个复杂的体系，包括了资源环境定位、基本功能定位、基础产业定位、总体属性定位和城镇其它综合定位。科赛集团逐步确定了以“产业定位是基础，功能定位是核心，个性定位是灵魂”的定位体系。

科赛城镇运营追求的定位，目的是最大限度地集聚资源，最优化地配置资源，最有效地转化资源，从而提高区域经济竞争力。

2、产业投资联盟为基础

城镇开发是一项投资巨大、回报周期长的事业，仅依靠科赛集团一家是无法完成这个宏伟目标的。科赛的思路是根据城镇运营项目的不同体量、内容和特征，形成以科赛为龙头的投资团队和产业团队，搭建城镇运营项目的投融资平台和运作平台，实施专业化、集约化、标准化、规范化、市场化管理，降低运营成本，提高市场竞争力，实现区域性、全国性发展的构想。另外，科赛还整合多方资源，通过市场化运作，实现投资主体的多元化，投资行为的市场化，优化配置城市资源，最大化提升城市资产价值。

科赛即是投资者，更是资源的组织者。它由以下三方面组成：

——专家团队。邀请清华、复旦、苏大等高校的专家教授以及有名望的一些民间人士加盟科赛，使其具备城镇运营的人力资源优势。

——投资团队。科赛凭借广泛的人脉关系和娴熟的资本运作经验，与民间投资团体、个人以及国内外多家投资公司、风险投资资金、担保公司均保持长期密切的合作关系。他们愿意和科赛一起发展。

——产业团队。以商招商明显优于政府盲目招商、旅游招商、瞎猫撞耗子的招商方式。在市场经济大潮中成长发展的科赛集团，与产业团队紧紧拥抱，科赛开发到哪里，相关产业就跟随到哪里。

3、资源集聚为核心

以资源集聚为核心是指科赛作为“城镇运营商”，在项目前期要对城镇资源进行筛选、评估、论证和可行性分析，依法取得优质资源。项目落实后，则通过资源整合，统一规划、统一定位、统一风格、统一建设、统一导入产业。科赛集团培育的是产业集群，引导的是新生活方式，改善的是人居环境，关怀的是人本之义，提高的是城镇区域经济竞争力。

科赛运营模式还能有效避免了“烂尾”工程的出现。由于目前政府多采用将土地割裂成若干大块小块，然后挂牌招商的方式造成土地资源分散，建筑语言五花八门，人性化设施更被开发商抛到了九霄云外。以利益为主的开发商水平参差不齐，有的甚至连开发资质也不具备，这使得造成“烂尾”工程的几率大大上升。

4、市场化运作为手段

市场运作依靠供求关系决定价格，靠公平竞争决定资源最优配置。以市场化运作为手段除了强调建立公平、公正、公开的土地市场与交易环境以外，还应明确城镇运营只有激情和理念是不够的，还需要科学的机制创新来支撑。这种机制创新必须经得起市场的检验，能让政府、企业、老百姓都满意。以往由政府部门举债建城，导致投资主体单一，建设速度受到制约，甚至无法展开真正的资本运作。实践证明，只有通过市场化运作，实现投资主体多元化，投资行为市场化，才能使城镇资源得到优化配置，城镇资产价值得到最大化提升。

科赛集团经过近十年的探索与实践，凭借对产业经济、区域经济、策划与规划、项目运营、资源整合等方面的优势，积累了丰富的实战经验，总结出了一整套科学合理的城镇运营理论。科赛集团必将成为中国城镇化建设的有力推动者。

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