天津万达商业广场总建筑面积15.5万平方米，是由五栋各具风格的现代化建筑组成的大型商业广场。开业的A座首层是万达时尚休闲广场，总经营面积约7000平方米，入驻知名品牌90多家，主要经营服饰、鞋帽、珠宝、餐饮等。

1.从提升万达商业广场品牌价值角度看万达的业态组合，沃尔玛对提升万达的整体品牌形象具有标志性的作用，一提万达，人们自然地会联想起沃尔玛，甚至对于不熟悉商业地产这个行业的普通消费者来讲，有相当一部分不知道万达与沃尔玛之间的关系，他们只知有沃尔玛，而不知有万达，沃尔玛的形象完全淹没了万达的形象。对于万达来讲，沃尔玛则具有灯塔型客户的作用，在招商环节，其它商业巨头往往是看沃尔玛进驻了才下决心进驻，这就是招商中灯塔型客户的价值。有了沃尔玛的示范作用，百盛、百安居、国美、华纳影院等与沃尔玛等若干国内外商业巨头形成的组合构成了一个业态组合的整体优势，这种整体优势，完全改变了和平路原有的商圈结构，形成了和平路新的商业地标。

2.从聚客能力的角度分析，沃尔玛具有最高的聚客能力，原因在于其属于拼价格的日用消费品零售业态，万达影院、大食代对聚集客流也由突出贡献，原因在于他们属于万达商业广场中休闲娱乐业态，加大休闲娱乐等体验型消费业态是综合性购物中心发展的一个趋势。另外宏牛鞋都、申格体育与在聚客方面排第3位的百盛，做为定位中高端百货业态，其对聚客的贡献在于其规模以及丰富的业种。除此以外，分布在万达商业广场的外店的也有比较高的聚客能力，他们主要包括眼镜、服饰、快餐、手机销售、婚纱摄影等业态，外店对万达的贡献最突出的地方就是构成了业态的丰富性。而百安居、国美这样的专业店在聚客能力上对万达的贡献比较有限。他们对万达的贡献在于撑起了整体的规模。

3.从对租金的贡献上，一般而言，业态的规模以及品牌知名度与对租金的贡献是成反比的，业态规模越大、品牌知名度越高，其每平米的的租金就越低;业态规模越小、品牌知名度越小，其每平米的租金就越高。但就万达而言,王建林声称其实行的是平均租金概念,即每栋物业的主力店不论是什么业态以及其品牌知名度以及盈利能力如何,都实行统一租金,目的在于避免在全国范围内复制万达模式时分别与不同商业机构进行谈判的麻烦,也避免被这些商业巨头相互压价。就各种业态对租金贡献而言，贡献最高的是外店，其次是申格体育、大食代、宏牛鞋都这样的次主力店。而象沃尔玛、百盛这样的主力店对租金的贡献非常有限，基本都属于无利可图甚至亏损的租金水平。低租金的商业巨头在万达的业态组合中所占比例过大，是万达项目整体盈利水平不高，妨碍它上市发行REITS的一个重要原因，借了商业巨头的势就要在租金上让利，这是一对矛盾。对于万达来讲，如何平衡主力店、次主力店以及外店的在规模上的构成是一个需要研究的课题。

以上就万达商业广场的业态做一简单分析，总体而言，万达在业态规划和招商方面整体是比较成功的，局部还存在一些问题。对于国内很多商业地产开发商而言，万达都是一个值得学习的榜样，通过案例分析，借鉴万达成功之处，避免犯万达犯的错误，是我们对万达进行总结分析的目的所在。