工业用房与商用办公楼一样，工业用房的投资一般租期较长。大到50万平方英尺的大型仓库，小到3000英尺的多用储物间都属于此类，工业用房经常成为投资者首次投资房产的选择对象，因为他们自己经营的业务就需要这样的场地实施作业或是储藏货物。
大规模工业用房投资中最普遍的就是
工业园区，这是一种对工业企业用户和社会都有好处的发展形式，也是中国各城市纷纷设立各式各样的工业园区的根本原因。
对工业企业用户来说，可以以合理的价格获得其所需要的土地和
房屋。通过合理的设计和布局，工业园区的开发者可以控制园区内及园区周围的环境免受影响，并向园区的租客提供机会使其相互沟通、增强联系。对社会来说，工业园区能吸引新工厂落户，城市经济可由此得到发展，从而推动就业并促进市政资源的有效利用。
工业园区通常由
政府机构或政府授权的机构负责开发，包括将大片毛地分割成地块、修筑道路及安装基础设旋以供出租或出售。新工业园区在建立时有时是面对一些特定的大型工业客户的，通常都提供一定的优惠以吸引工业企业从其他地区迁入。工业园区的另一种形式是开发者中还包括房地产企业，向购买者或租客提供全套的土地及建筑物。用户可以对房屋建造提特殊的要求，而工业园区的开发者则尽力满足其要求。无论那种情况，工业园区是经预先的设计和规划、为满足工业企业用户需要而向其提供土地、道路、基础设施的一种经营行为。
所有工业园区开发的一个基本原则是尽可能采取弹性大的规划和设计。这样有利于园区的分区规划和阶段性开发。分区规划设计应当包括不同规模地块的组合，通过分别使用或组合使用的方式以满足不同需要。阶段性开发则严格规范了同一时间只开发一块或一部分地块的开发模式，避免了整个园区由于随意建设而造成混乱，并为未来的发展保留了弹性。
为保证园区租户之间的融洽以及工业园区与所在城市之间的协调，工业园区的开发商一般与企业用户签署严格的使用协议，但在协议中要避免出现租客不能容忍的不合理的强迫性条件。大多数使用协议主要是限制、禁止尘烟和噪声，还有一些规定对最小使用规模、生产场所的覆盖、停车、户外存储限制、标志控制等方面做了限制。工业园区建成之后，园区内的租客执行其长期租约或购买下他们的用房，并不需要投资者再进行很多的管理工作。在较大的工业园区内，园区发展商还可考虑提供餐饮及其他服务设旆，以提高工业用房的使用价值，一些高级工业园区通常包括住宿、桑拿、游泳及会议厅等附属设旖。
除了工业园区，城市中往往还有为数众多、分布不规则、可用于进行各类工业生产的工业用房。在工业作为主导产业的年代，许多制造
车间建在了城市中心区。而随着新经济时代的到来，城市尤其是大城市的主导功能发生了巨大变化，位于城市中心区的制造车间由于交通、环保等因素的制约，已无法开展正常的生产活动，更无法在原地扩大再生产。例如，
北京第一机床厂、
首都钢铁公司的生产就受到了严重的制约。为提高用地效率及改善生产条件，这些工业企业往往将市中心的土地高价转让，另在郊区寻找占地更广、效率更高的现代化工业用房。
一个典型是中小企业孵化器，工业用房占地500到2500平方米，专为处于起步阶段的新公司提供用房服务。这些建筑物可以位于城市的各个位置，此类孵化器在建立的宗旨上像商业园区而形式上则模仿工业园区，其特点是在一个用房单元中包括零售、办公、制造及仓储等各项设施。