抵押率又称“垫头”，是抵押贷款本金利息之和与抵押物估价价值之比，不要弄反，比如房子贷款80万，房子估价100万，则抵押率为80%。合理确定抵押率，是抵押贷款管理中的一项重要内容。通常，银行在确定抵押率时，应当考虑以下因素：（1）贷款风险。贷款风险与抵押率成正向变化。抵押率越高，风险越大，抵押率越低，风险越小。所以贷款人对风险大的贷款，采用降低抵押率来减少风险；风险小的，抵押率可高些。（2）借款人信誉。一般情况下，对那些资产实力匮乏、结构不当，信誉较差的借款人，抵押率应低些。反之，抵押率可高些。（3）抵押物的品种。由于抵押物品种不同，它们的占管风险和处分风险也不同。按照风险补偿原则，抵押那些占管风险和处分风险都比较大的抵押物，抵押率应当低一些，反之，则可定得高一些。（4）贷款期限。贷款期限越长，抵押期也越长，在抵押期内承受的风险也越大，因此，抵押率应当低一些。而抵押期较短，风险较小，抵押率可高一些。

其计算公式为：

抵押率=贷款本息之和÷抵押物估价×100%

国内外银行抵押贷款的抵押率一般为70%左右，即住房按揭贷款中的七成按揭。确定抵押率的高低主要取决于借款人的资信程度、抵押物的品种、抵押物估价的准确程度、贷款期限等因素。依据前述的抵押权设定范围规定的抵押物，其抵押率的高低顺序一般是：有价证券(不含股票)、流动资产、房地产、其他固定资产和无形资产。其中国库券的抵押率最高，达90%左右。

1．抵押物的适用性、变现能力选择抵押物适用性要强，由适用性判断其变现能力，对变现能力较差的，抵押率应适当降低。

2．抵押物价值的变动趋势一般可以从以下方面进行分析。

（1）实体性贬值，即由于使用磨损和自然损耗造成的贬值。

（1）功能性贬值，即由于技术相对落后造成贬值。（3）经济性贬值或增值，即由于外部环境变化引起的贬值或增值。

银行应根据抵押物的评估现值，分析其变现能力，充分考虑抵押物价值的变动趋势，科学地确定抵押率。

一般而言，抵押率是指贷款金额与房地产评估价值的比率，又称为静态抵押率。在这里，房地产价值是根据贷款时的外部环境评估的，为固定值，贷款金额也为一个定值。而实际上，随着经济环境的变化，房产价值也是不断变化的，并且，抵押贷款余额随着贷款人还贷量的变化也会不断变化。动态抵押率就是指当前抵押贷款余额与当前抵押房地产价值之间的比率。

抵押率的动态性引起了它对住房抵押贷款的保护能力的动态化。

为监测抵押率对住房抵押贷款的实际保护能力，需要计算即时抵押率（Current loan to value ratio ,简称CLTV）。即时抵押率是具体时点上的抵押率CLTV=OS/（LOV×R）　式中OS代表住房抵押贷款余额；LOV代表住房抵押贷款发放时的住房市场价值；R代表住房价格指数/住房抵押贷款发放时的住房价格指数。