按揭制度是二十世纪九十年代以后在中国兴起的一种新型物权形式，但在大陆当前民事立法当中并没有关于按揭的明确规定，学者们对按揭的法律定位也是众说纷纭、莫衷一是。事实上，按揭是一种不同于抵押、质押和让与担保的全新物权形式，中国民法应当给予按揭合理的法律定位。

中国在很长一段时间内实行高度集中的计划经济体制，公民住房的建设由国家财政支付，住房分配纯属福利性质，所以在那时根本就不存在按揭的问题。自改革开放以来，实行了房屋商品化和城镇住房制度改革以及住房公积金制度，按揭也随之出现，并正在迅速发展。随着中国按揭贷款利率的进一步下调，按揭发展的势头将更为迅猛。 中国的按揭业务目前主要是在银行开展，一些行政法规、部门规章和政府规章也大都是借鉴了银行的相关规定。各大银行往往基于经营的需要，自觉地借鉴英美法系国家特别是中国香港地区的成功经验，出台了专门规制按揭的规章制度。但是，在借鉴英美法系尤其是中国香港地区的经验时，他们并没有全盘接受而是基于中国大陆的制度性因素对按揭加以改造，使之成为一种与英美法按揭不尽相同、但又有别于大陆法上的抵押制度的新型物权形式。中国大陆部分地区关于按揭的规定主要有以下几方面的特征：

1、在设立按揭时并不要求必须有特定财产权利特别是所有权的移转，银行只要求将权利证书交给贷款人保管即可。“权利证书的转移仅意味着权利的移转”，但这种证书的转移并不意味着所有权的转移。比如，房地产证书仅起到一种证明的作用，单纯的转让房地产证并不能当然发生房屋产权转移的法律效力。在现行法律之下，还需经过登记公示才能使该转让行为发生法律效力，受让人取得所有权。银行要求将权利证书交给银行保管，并不是要求将担保房屋的所有权转让给自己、在借款人偿还债务后所有权再返还给按揭人，银行这样做只是为了防止一屋多卖现象的发生，防止按揭人违反约定处分已设立按揭的房屋，从而保障担保债权的有效实现。

2、在上述地区，按揭的实现并不要求取得标的物的所有权。在实践中，如果按揭人不履行义务，即到期未还清本息时，通常的做法是由售房人将按揭的标的回购，并以回购款清偿按揭人未偿付的本息，若有第三人愿以高出原价的70%受让，则应由第三人购买。如果上述行为还不能保障银行债权的实现，银行还可以限期要求借款人纠正其违约行为，中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款，并按规定处以罚息，从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；按照合同约定提前处分担保物，清偿贷款本息，并可以按照合同约定提前追索保证人的连带责任，依法追偿贷款本息。而在英美法上的按揭中，当债务人不履行债务时，债权人可以确定取得标的物的所有权。

3、在大陆地区的按揭法律关系中，按揭人负有分期付款以还清债务的义务，但这并不是英美法上的赎回权。由于中国按揭人对按揭物并没有所有权，因此按揭人的行为只是对债务的履行行为，而不是赎回按揭房屋所有权的行为。同时，按揭人并不承担约定义务，按揭权人也不能取得房屋所有权，而是通过类似于抵押权实现方式的方法来保障债权的最终实现。

4、在按揭的适用范围上，由于城市土地属于国家所有，因此大陆按揭标的只限于城市房屋，不包括土地所有权。而英美法上的按揭范围则广得多，不仅包括房屋，还包括对土地的权利。根据大陆按揭的特征我们可以看出，中国大陆已对外来的按揭制度做了很大的改造，改变了按揭必须转移标的物权利这一基本特征，成为一种完全不同于英美法上的按揭的物权形式。

关于按揭，人们的关注点主要集中在对按揭的法律属性的讨论上，而对按揭的不同定性会直接影响到立法的不同选择。在中国现行立法中没有与“按揭”相对应的恰当的物权形式，这使得学者们对按揭的法律属性争论很大。有学者认为按揭属于不动产抵押，也有学者主张按揭属于权利质押，还有学者认为按揭实际上是一种让与担保。笔者以为“按揭”是一种全新的物权形式，它不可被简单地纳入传统的物权领域，因此按揭的法律属性究竟为何还应作进一步的分析。针对以上三种观点，通过对按揭与抵押、质押、让与担保的比较分析，试图给按揭作出新的定位：

1、按揭与抵押存在着差异：（1）在生效条件上：按揭的生效条件是，如果按揭物是现房的，那必须将房屋的产权证交付给按揭权人执管；若按揭物是期房的，则必须将<商品房预售合同>交付给按揭权人执管。但是不管现房还是期房，都必须向法定登记机构办理登记后方可生效。而抵押的抵押物除了法律规定必须经法定登记机关登记才可生效外其他抵押物是否要登记后才生效，则由抵押人和抵押权商定。（2）在权利依据上：按揭的权利既属于担保物权，又属于一般债权，因为按揭物如是现房，按揭人只要将按揭物的产权证交付给按揭人即可，它是一种权利的质押，与债权并无直接关系；若按揭物是一种期房的，它实际上还并不存在，因此根本不会发生转移期房的占有权问题，只是要求把<商品预售合同>交付给按揭权人即可。《商品房预售合同》中反映的仅是合同上的债权债务关系，也说明按揭人在商品预售的合同关系中是处于债权人的地位，这种权利只具有一种债权的性质，尚未具有直接体现财产权的性质。而抵押权属于物权，因为它是抵押人以自己的财产作为履行债务的保证。（3）在标的物上：按揭和抵押权的标的虽然都可以是房屋，但抵押权的标的原则上应为有体物。虽然传统民法上也可以对权利设定抵押权，如中国<担保法>规定的可以国有土地使用权设定抵押，但抵押物必须直接指向现存的具有一定交换价值的财产或者一种能即时物化的权利，这就排除了以期待权作为设定抵押的可能。而在按揭中，按揭的标的物不仅包括现房，还有在建的工程和楼花，后两者用来设定担保的是尚未建成的建筑物，用作设定担保的是一种期待权。

2、按揭与质押也有如下区别：（1）权利标的的范围不同。质押在中国法律中只有动产质押和权利质押，不包括不动产质押，而按揭则可以不动产为标的而设立。而且质权人实现质权的前提条件是债务履行期间届至而债务人不能履行债务，即质权人必须在债务履行期届至时方可能收取入质债权，而在债务履行期内质权人并不享有入质债权。但在楼花按揭中，银行作为债权人在债务履行期间，即已享有购房人转让的期待权，而不像债权质押那样在债务履行期届满时方可以取得入质债权。因此将楼花按揭定性为债权质不妥。（2）两者权利实现的方式不同。质押的出质人如果不按规定清偿，那么可由质权人与出质上协议将其折价清偿，如协议不成的，质权人即可直接依法拍卖质物。而按揭中的按揭人若不履行义务，即到期未还清本息时，通常的做法则是由房地产开发商以房屋原价的70%左右的回购价格将按揭标的回购，并将以回购款清偿按揭人未偿付的本息，若有第三人愿以高出原房价70%受让，则应由第三人购买。

3、按揭与不动产让与担保容易混淆，但两者也有较大的差异。所谓让与担保，是指债务人将不动产所有权转移给债权人作为债务的担保，当债务正常履行后，标的物所有权再返还给债务人的担保形式。在中国实践中逐步发展起来的按揭作为一种新的物权形式要优越于让与担保。由于事先没有转移所有权，银行并不享有对标的物的所有权，因此它不能随便处分担保的标的物。例如他不能将该标的物作为其他债务的担保，也不能将之转让给别人，即使发生贷款人迟延付款的情况，银行也不能立即处分该标的物，从而可以避免很多的纠纷。另一方面，由于开发商只有在贷款人全部偿还贷款后才能为之办理产权证，或者在办理产权证之后将该证书质押在银行处，待到购房人全部偿还贷款之后才将证书交付给购房人，这样就在银行、购房人以及开发商之间形成了一个非常均衡的相互制约与互动关系。

通过以上对按揭和抵押、质押、让与担保的比较分析，可以看出按揭于抵押、质押、让与担保的全新的物权形式。为了更全面、更深入的认识按揭的法律属性，我们不妨对抵押、质押、按揭所涉及的法律关系作一番探究。一般说来，抵押、质押和让与担保大多只涉及一个主法律关系。抵押、质押是随着这一法律关系的产生而产生、存在而存在、终止而终止。而按揭的法律关系要比它们复杂得多，涉及的法律关系不只是一个，一般有四到六个。因此按揭在很大程度上不同于抵押、质押和让与担保，它有其自身的特性，所以很难说按揭的法律属性就是其中之一。既然按揭有其自身的特性，又与抵押、质押、让与担保在很多方面不相同，那就不必勉强地将其归属于其中。按揭就是按揭，一种新型的独立的担保物权形式，，其法律属性也就是按揭，它应当在中国未来的民法典中占有一席之地。