旅游地产，所有依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。

2013年3月5日召开的十二届全国人大一次会议上，温家宝总理在政府工作报告中提出要“抓紧完善稳定房价工作责任制”，第一次明确将稳定房价作为对地方政府的考核问责制度，以及出台的新“国五条”。

旅游地产市场基本呈现“一级城市靠地产，二、三级城市靠资源”的泾渭分明的发展态势。北京、上海、天津等一级城市的旅游房地产基本上走“地产”路线，以人造景区、景点来配套于住宅、酒店、社区等的开发;而二、三级城市的旅游房地产则主要走“旅游”路线，依托区域的高等级旅游资源进行项目配置。同时，由于我国地理、经济发展特性，形成了沿海地区经济发达、景观资源丰富等特点，旅游地产业率先在这一区域落足，而中、西部旅游地产不仅仅在数量上较少，且多集中在城市的附近相邻郊区。旅游与地产的结合不但是互补关系更是一种互惠关系。旅游带动了地产项目的人气，促进了地产项目的价值上升;地产项目弥补了旅游的资金缺口、实现了短期盈利同时又借助了旅游的自然资源。旅游地产是房地产开发中的对于资源整合和产业整合应用的最卓有成效的一种模式。

旅游地产是较热的话题，一方面作为国民经济战略性支柱产业的旅游业在我国已遍地开花，受到各界各行的关注，另一方面，房地产业更是我国经济发展的主要支柱之一，两者的结合形成新的业态——旅游房地产业虽然发展迅速，但是关于其定义，仍没有一个严明的规定，具体阐述如表格1：

表1：旅游地产的概念界定

由以上对于旅游地产的定义可以看出，旅游地产多侧重于度假旅游，或强调以旅游发展为主体，以地产为延伸；或强调发挥地产主体功能的同时赋予其旅游功能，从而扩展地产行业的内容，吸引更多的消费客体。

旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。

旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。

当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性；而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。

旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。

优雅的环境资源：旅游房地产开发多选择在风景名胜区，风光秀丽、气候宜人，同时也注意当地历史文化氛围及文脉的开发。传统房地产处于价位的思考，对自然环境的要求往往不是很高。

专业的物业管理与酒店管理：与普通住宅相比，配套设施和服务是旅游房地产关注的重点。旅游房地产项目除为客户提供完善的日用设施外，同时解决水、电、道路、通信等一系列配套公用设施及购物、运动、休闲娱乐运动场地等，也就是为顾客创造一个环境优雅、设备齐全的小社会，优质的服务则形成了旅游房地产专业的酒店管理特色。

符合旅游度假的设计方案：旅游房地产开发的主要功能之一便是满足人们的度假需求，开发注重营造和谐、舒心、安静、轻松的气氛，营造一种旅游文化，使消费者脱离日常工作压力，复杂人际关系的困扰，寻到自己的一片净土，身心得到调节。漫漫沙滩，青青草地，悠悠蓝天……均是旅游房地产开发所追求的，其建筑风格多突出休闲色彩。这远远超出了传统开发对单纯住宿条件要求。

投资回报率高：旅游房地产的经营者以自己优越的房产资源，标准化的服务模式来吸引投资者，然后在经营中获利，同一房产可以在不同的时段租借给不同的消费者，提高了房产的资金回收效率，对于一般旅游产品而言、投资回收是缓慢的。景区主要依靠每日的门票，酒店依靠房间的出租，小额的交易使其投资的回收期漫长，而对于住户来说，首先可以将旅游房地产作为一种投资选择，自己出钱买下其中的一个单元或多个单元，成为业主，然后再委托开发商去管理经营，获取相对稳定的投资回报。

消费档次高：旅游房地产自诞生便具有贵族化色彩，在国外它还是中产阶级的消费品。国内旅游房地产的消费者群集中在城市的高收入阶层，他们经济状况良好，希望拥有较高品位的住宿条件和度假环境，传统的旅游项目已不能满足需求。传统旅游业中，酒店高中低档的设立涵盖了各个收入阶层人们的消费，景区游览更是面向大众推出的产品。

消费的可存储性和期权消费：旅游房地产在消费时间上可以是多次的，即一次性购买多个时间段或生前永久性（如养老型酒店）的消费权。时权酒店出售的便是每一单位的每一个时间份的一定年限内的使用权。购买分时度假产品的消费者还可将自己的度假权益交换至分布于世界各地的度假村。

贵族消费阶段：旅游地产的贵族消费阶段最早源于19世纪以前的地中海区域，由于处于历史文化的交汇点，经济发展也具有优越性，出现了旅游地产的雏形，因此，旅游地产本身就源于贵族等社会高层的需求，并以法国南部和意大利的那不勒斯最为盛行。

分时度假阶段：分时度假所产生的旅游地产主要源于旅游业的度假旅游分支，因此，在旅游地产发展初期，只是旅游度假的延伸。最初的分时度假是在度假胜地依据旅游度假的季节时段，将其区域内的度假公寓分时段售卖产权，用于代替住宾馆、酒店等，给游客增加宾至如归的自由快感的同时，获取较高的利润，后来随着度假的周期性以及回头率较高，度假公寓的出租相对具有固定性，即在每年的这一段时间，某所公寓只属于特定人，并且住户可以在该特定时段对其度假公寓的使用权进行出租。

萌芽阶段：20世纪80-90年代，在经济发达的沿海地区，尤其是改革开放较早的省市，房地产建设较多，供过于求，出现房屋空置，这为旅游地产的产生提供了机遇。对于主要集中在旅游城市、沿海地区和比较发达的大中型城市的空置房屋来说，最合理的也最为有效的利用方式便是将其作为旅游物业，达到双赢的目的。1994年前后，海南的三亚、广东的珠海，提出要发展休闲度假，打造顶级旅游胜地。

发展阶段：21世纪以来，房地产业和旅游业分别称为我国拉动内需的两个热点行业，发展势头十足，并且随着城市房地产开发重心逐渐偏移，房地产市场进入新一轮整合过渡期，市场投资和消费模式逐渐转变，如北京、上海、深圳等地的销售市场都出现了萎缩的前兆。大量的传统房地产资金开始开辟新的领域，其中就包括旅游度假物业的开发。旅游交换平台逐步形成，住宅消费开始由需求型向舒适型转移，旅游需求多元化，使旅游地产业进入了新一轮发展时期。旅游地产类型也从单一的酒店、主题公园转向游乐设施、度假别墅、第二居所等多元化并存的发展态势。

快速发展阶段：我国旅游房地产呈快速发展之势，仅涉足旅游地产的公司就超过两百家，并且无论是房地产界还是旅游业界内都十分看好未来我国的旅游房地产市场。其中以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。旅游房地产项目在全国层出不穷，取得了较大的市场反映。

旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。

从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。

主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间；

主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间；

主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等；

主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。

区域分布不均衡

我国文旅地产主要集中在自然资源较好的区域，区域发展不均衡性明显。海南、环渤海、长三角三大区域的项目数量最多，分别占全国文旅地产总数量的21%、17%和16%；最近几年，西南、两广和闽东南地区文旅地产发展也非常迅速；六大区域占到全国文旅地产总数的78%，不同区域有其各自的特色标签特征。

自然资源依赖度高

截止至2015年底，据统计发现，我国文旅地产核心卖点仍为山地、湖滨和滨海等自然资源，三者分别占全国文旅地产总数量的13%、29%、24%，合计达66%。随着我国文旅地产同质化现象逐渐严重，客户黏性不足的问题已开始显现。因此近年来纯粹以自然资源（滨海、湖滨、山地）为卖点开发的项目已有下降趋势——14年占比78%，15年占比64%。

一、主题旅游地产先行，目的地体验升级

主题旅游地产是度假酒店旅游地产的灵魂，以主题旅游地产经营实现有序的和精致的市场细分。将主题旅游地产文化的各种元素融入到饭店的建筑设计、环境装饰、经营空间、服务过程、管理系统之中，形成凝聚于主题旅游地产品牌中的产品新形象，也只有这样经营主题旅游地产，度假酒店旅游地产的才是真正有价值和生命力。度假酒店旅游地产的经营必须有准确的主题旅游地产定位，一是规模的定位，一是功能的定位，一是风格的定位，还有就是特色的定位，然后通过主题旅游地产环境与氛围来展示主题旅游地产。并且，不管是何种主题旅游地产定位，都应该是从客人角度出发，能带给客人独特的度假感受，让顾客获得富有个性的文化感受，同时将服务项目融入主题旅游地产，以个性化的服务取代一般化的服务，让顾客获得独特而难忘的体验。

二、 度假旅游地产类型、层次、经营方式的多元化

市场经济是自由经济，由于经济主体的多元化，必然带来经营方式的多元化。

三、低碳生态化、智能化的发展趋势

回归自然是现代都市人的梦想，而度假旅游地产正是实现这一梦想的载体。所以在尊重自然的时，最大限度地保持原有地形地貌，创造出“尺度适宜与湖泊、海景为友，与山相邻，融于自然”的景观效应；在建筑与装饰上注重环境的营造、服务项目设计、功能生态布局与空间的使用效率；强化低碳生态环保意识，如节能降耗：采用绿色建筑、太阳能与建筑一体化、分散与集中相结合的资源优化配置和循环利用、绿色交通及废品处理、一次次性用品改造等。

调控持续、需求外溢、旅游地产持续走强

盘点2012，《旅游法》颁布、十八大召开、系列利好政策助力旅游及相关产业发展，无形中为旅游地产的发展提供了一个广阔的平台，也为旅游地产可持续发展提供了坚实基础和动力保证。展望2013年，旅游地产在消费需求、政策管理、投资需求、发展方向、运营管理、经营方式六个方面将呈现以下态势：

消费需求方面，国民已把休闲度假当作生活必不可少的一部分，度假旅游市场在经历了从疗养康复到疗养游乐再到养老度假三个阶段后，已经由一种概念上升到寻求产品与项目的支撑;

政策管理方面，房地产市场调控长期化已成为一个趋势。房地产行业改变以往粗放的发展模式，以土地为王、资金为王的时代将逐渐转变成为专业为王的时代。这对企业提出了更高的要求，也为新型的旅游地产带来发展机会;

投资需求方面，对于投资需求来说，由于国内投资渠道过少、其他投资产品的风险也较高，这使得更多的投资者将目光转向不受限购影响的旅游地产。对于改善需求客户来说，景观优美、环境静谧的旅游地产满足了其对生活的改善、养生的需求，且又兼具价值投资;

发展方向方面，旅游地产文化化与主题化;健康依然是主旋律，度假产品多样化;环城市度假设施更加适应家庭式短期度假需求;创新化和多样化成为发展方向;

运营管理方面，旅游地产开发商将更加关注营利模式、融资模式、组织管理、消费驱动、主题定位、规划设计、营销传播、售后服务;

经营方式方面，旅游地产机遇与风险并存，企业的专业运营是项目成功关键，将呈现经营长期化、合作多元化、运营组合化、服务精细化的特征;

鉴于旅游需求和消费需求的情况，以及相关产业对基本性地产建设、公共设施等方面的正面推动效应，将受到地方政府支持的预期，旅游地产的发展空间广阔，特别是在十八大“生态文明”与“美丽中国”的建设目标下，将进入一个崭新的发展阶段，并将持续走强。

传统的楼市淡季――春节。根据发布的2013中国主要城市春节期间楼市交易数据显示，2月9日至2月15日监测的27个城市成交量，较去年同期普遍上升，在同比上涨的21个城市中，14个城市增幅超一倍，其中贵阳同比增幅高达2675%。报告称，2013年春节期间(2月9日至2月15日)，从成交面积来看，重点监测的27个城市楼市成交面积较春节同期(2012年1月22日至1月28日)相比，其中同比上涨的城市达21个，更有14个城市成交面积涨幅超过一倍。

其中，被曝出隐含巨大库存风险的贵阳市，在春节迎来一波强劲反弹，同比涨幅最大。贵阳筑房网预售备案数据统计显示，春节期间贵阳共成交399套，同期的30倍。除此之外，温州涨幅其次达1433.33%。而在重点监测的北京、天津、上海、杭州、武汉、南京、广州、深圳、成都、重庆等10大城市中，同比涨幅最大的为成都，成交面积较去年同期上涨227.78%。

一线城市中，除深圳春节期间只成交1套房，跌幅超九成外;上海成交41套，同比上涨158.82%，尽管成交数量不多，却也是2010年来的最好成绩;广州网签82套，同比上涨1.8倍。而受春节长假期间网签暂停影响，北京全市二手住宅交易量陷入谷底，但是春节期间，尤其是正月初三之后，房源供应量和客户需求量明显增多。

旅游地产开发八大引擎资源类型

旅游地产开发八大引擎资源类型是滨湖旅游资源、滨海旅游旅游资源、温泉旅游资源、地文景观旅游资源、主题公园旅游资源、高尔夫资源、文化古镇旅游资源、会展商务资源。

旅游地产的开发

旅游和房地产是完全不同的两个行业，相互交叉、理念渗透，形成了许多边缘性的全新综合结构，如产权酒店、分时度假项目、度假别墅区、高尔夫别墅区、中央游憩区、商业步行街、 shopping mall 等等模式。

其中，以别墅开发为主流，已经引起地产界的广泛关注；产权酒店即将迎来大规模推广的时期；与商业地产结合的中央游憩区、滨水休闲区、餐饮街区、娱乐街区、古文化古建筑街区、 shopping mall 等，已经成为城市休闲餐饮娱乐及购物的主力消费场所；而旅游小城镇开发及旅游城市开发——这种将旅游区域开发与城市经营全面结合的旅游地产提升模式，已经出现，并逐渐走向流行。从旅游的视角看房地产。认真思考旅游与房地产之间的结合，能够实现房地产的提升。

旅游地产的开发这主要体现在以下几个方面：

景观设计：景观是旅游的基础资源，我国的景观评价、景观设计已经具备非常成熟的专业技术。而房地产对环境景观的理解，还长期停留在园林绿化的传统框架内，若能借用旅游业已经形成的理念、素材与技术，将形成新的提升。

主题定位：旅游项目设计，非常讲究主题定位，这对提升附加价值和塑造吸引力具有极大的功效。这也是房地产项目能够借鉴的内容。

游憩方式设计：游憩方式设计中的很多理念与技术，在旅游开发和房地产开发中是通用的。比如，情景设计、体验设计、娱乐化设计等，对房地产开发有实际的借鉴价值；居住、办公等房产的过程化设计，休闲空间与功能设计，景观与观赏方式设计，对旅游开发有借鉴价值。通过塑造吸引力，增加游客量、延长滞留时间、提升消费水平等游憩方式设计和分析方法，对商业地产开发更是别具意义。

打造旅游地产的关键点

第一，旅游地产活动营销本身不能解决长期的发展问题，我们要把项目建立在长期的、可实施的项目上。

第二，地方经济的发展需要多元化的产业支撑，旅游需与产业结合，关注产业转型、就业趋势转型等问题非常重要。

第三，金融服务业是催化剂。其实像丽江的发展，是有很多金融创新的东西在里面。

塑造高品质环境是旅游地产成功的必备

第一，旅游地产必须要有景观、绿地、生态系统，如果没有生态系统如何放松身心体验自然。

第二，旅游主题要嵌入艺术。我们看看欧洲、美国真正成功的项目，都是艺术家集中的社区。

第三，我们强调整个环境的塑造，还应包括着力打造社区舒适、新颖的生活方式

旅游地产的产生始于法国地中海沿岸，当时地中海沿岸开发了大量海滨别墅，一时间欧洲、北美的游客蜂拥而至，地中海成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。20世纪60年代法国阿尔卑斯山的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客户。今天，分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等已遍布世界。在亚洲，日本、韩国、菲律宾、泰国，马来西亚、新加坡等国家的旅游房地产方兴未艾，大批国际地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并获得了可观的收益。

在此感召下，各地的旅游房地产项目接踵而至。

北京、上海、大连、青岛、海南、广东、深圳、四川等地已开发的旅游房地产项目已达到上百个，以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店就已超过80家。

旅游地产成为市场新宠

2011年，随着国家严酷新政对高房价的大力打压，曾经火爆的传统住宅市场成交表现逐渐黯淡，新政无疑很大力度的压缩了住宅市场的投资空间，限制了投资客的投资和投机性需求。成为万众瞩目的楼市新宠！

旅游地产升值潜力巨大

随着国家对旅游业战略性支柱产业的明确定位，纵使在新政打压下，旅游地产依然成为众多独具慧眼的投资客所共同关注的焦点。

城郊旅游地产开发思路一：研究市场，项目定位准确。城郊旅游房地产要找准在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色，避免同一地区在产业与项目结构上的雷同，努力发挥项目的独特优势，将土地、人口、民俗、文化、环境等因素，围绕功能和客户定位，整合到开发项目中去，培植独特的优势。

城郊旅游地产开发思路二：根据项目具体特点，设计适合本项目发展的模式。城郊旅游房地产的开发一定要开创自身的发展模式，不能照搬照抄，防止项目的雷同化，在人本服务、项目设置、建筑特点、软件配套方面要有自己的特色。

城郊旅游地产开发思路三：复合产业业态设计。复合产业业态，将传统的旅游产业与商业、地产业、会展产业、运动康体产业、教育产业、创意产业、博彩业、农业、工业等结合，确定不同的角色，在角色定位的前提下，围绕开发项目的角色与目标，努力挖掘自身的优势，利用恰当的商业措施与文化联姻，用市场的方式运作才能获得最佳经济效益。

城郊旅游地产开发思路四：注重项目策划和创意，提升项目的品牌含量。项目的规模与功能，布局的尺度与收放，氛围的营造与把握，都应在创意、策划中很好地确定，最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味，塑造项目的特色和魅力，提高品牌的含金量。

城郊旅游地产开发思路五：重视景观规划，合理安排布局。规划是建设的龙头，城郊旅游地产项目必须统筹规划、合理布局、均衡布点、具备人本关怀，既着眼当前，又立足长远，将旅游房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化结合，实现经济效益与社会效益、环境效益的统一。

城郊旅游地产开发思路六：商业运作模式设计多样化、特色化。商业运作模式设计是开发城郊旅游地产不可或缺的，运作模式设计时要注重多样化、特色化、时尚化，通过不同的运作模式，来提升城郊旅游房地产的吸引核。

据媒体报道，在举行的多地房交会上，旅游地产异军突起，从“配角”成为了“主角”，集体“抢客”，俨然成了“香饽饽”。在南京房交会上，外地项目甚至达到六成。数据显示，旅游地产已成为房企投资的新宠。2012年中国旅游地产投资总额全年破万亿，旅游地产项目超过3000个。2019年1月7日，中美华尔集团与菏泽市政府就单县浮龙湖生态旅游开发有关事项进行考察洽谈。2019年2月，山东省菏泽市人民政府与中美华尔集团在京签署战略合作协议，携手推进浮龙湖生态旅游项目的发展。

山东成武郜城水街作为旅游地产项目，在城市功能上，郜城水街通过活水灵城、文化塑城、引旅强城、增绿秀城，让成武县更有品味、更有内涵、更有温度，提升了成武县品质内涵。成为旅游观光的最佳所在地。成武县将城市建设与文化旅游产业发展相融合，依托郜城水街等，深入挖掘“古郜成武、伯乐故里、孝贤之乡”文化资源，做精做靓灯光秀和水景演出，全力打造“古郜成武、月光水城”旅游品牌。

2019年12月2日，中美华尔考察团来到成武县进行投资考察，并结合成武县的整体情况，考虑未来运营需求、业态品类引入等问题对该项目进行资源整合运营。项目将重构成武县实体零售业、文化产业和旅游产业的生态圈和体验链，将水街项目的发展深度嵌入城市发展、居民生活升级中，在丰富县域服务功能、优化县域综合消费的过程中，为县域建设贡献自身独特价值。