《物业管理条例》是为了规范物业管理活动，维护
业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境而制定的条例。2003年6月8日
中华人民共和国国务院令（第379号）公布，自2003年9月1日起施行。
修订信息
2007年8月26日，根据《
国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（中华人民共和国国务院令第504号）第一次修订。
2016年2月6日，根据《
国务院关于修改部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第666号）第二次修订；
2018年3月19日，根据《
国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号）第三次修订。
发布条例
中华人民共和国国务院令第 379 号
《物业管理条例》已经2003年5月28日国务院第9次常务会议通过，现予公布，自2003年9月1日起施行。
总理 温家宝
二〇〇三年六月八日
条例全文
《物业管理条例》
（2003年6月8日中华人民共和国国务院令第379号公布
根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订
根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订
根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。
第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。
第四条 国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平。
第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。
县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。
第二章 业主及业主大会
第六条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中，享有下列权利：
（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；
（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；
（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；
（四）参加业主大会会议，行使投票权；
（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；
（六）监督业主委员会的工作；
（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；
（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；
（十）法律、法规规定的其他权利。
第七条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；
（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；
（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；
（五）按时交纳物业服务费用；
（六）法律、法规规定的其他义务。
第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。
业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。
第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
第十一条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业；
（五）筹集和使用专项维修资金；
（六）改建、重建建筑物及其附属设施；
（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十三条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
第十四条 召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。
住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。
业主委员会应当做好业主大会会议记录。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第十六条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。
业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。
第十七条 管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
管理规约应当尊重社会公德，不得违反法律、法规或者损害社会公共利益。
管理规约对全体业主具有约束力。
第十八条 业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任期等事项作出约定。
第十九条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
第二十条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。
在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。
住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。
第三章 前期物业管理
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。
第二十二条 建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。
建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。
第二十三条 建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。
物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。
第二十四条 国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。
住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
第二十五条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
第二十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。
第二十八条 物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。
第二十九条 在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）物业管理所必需的其他资料。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
第三十条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。
第三十一条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。
第四章 物业管理服务
第三十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。
国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。
第三十三条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。
第三十四条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。
第三十五条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
第三十六条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。
业主委员会应当向物业服务企业移交本条例第二十九条第一款规定的资料。
第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
第三十八条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。
物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
第三十九条 物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
第四十条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
第四十一条 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
第四十二条 县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。
第四十三条 物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。
第四十四条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。
物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。
第四十五条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
第四十六条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。
第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
第五章 物业的使用与维护
第四十九条 物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。
第五十条 业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。
因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。
业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十一条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
前款规定的单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。
第五十二条 业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。
物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。
第五十三条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。
专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。
第五十四条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十五条 物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
第六章 法律责任
第五十六条 违反本条例的规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。
第五十七条 违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第五十八条 违反本条例的规定，不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
第五十九条 违反本条例的规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。
第六十条 违反本条例的规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
第六十一条 违反本条例的规定，建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。
第六十二条 违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
第六十三条 违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：
（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；
（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。
第六十四条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
第六十五条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。
第六十六条 违反本条例的规定，国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第七章 附则
第六十七条 本条例自2003年9月1日起施行。
案例剖析
（一）产业园区内享有建筑物独立产权的企业仍受产业园区物业管理条例的约束——厦门x炬集团物业管理有限公司诉厦门市x致电子工业有限公司物业服务合同纠纷案
人民法院案例选案例/福建省厦门市中级人民法院/2014.07.30/二审
1、裁判要旨
相对封闭且独立的建筑物集群，如产业园区，虽然各个企业可自行建设或是委托建设一定规模的建筑物，并取得独立的产权，但其在该建筑物集群中，其与该区域内的配套公共设施和公共服务密不可分，故该企业与该建筑物集群的物业服务公司之间的法律关系应受产业园区物业管理条例约束。
2、相关法条
《
中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《物业管理条例法规标题物业管理条例（2007年修订）已被修改施行日期2007.10.01》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
《
最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。
3、案件索引
一审：福建省厦门市翔安区人民法院（2013）翔民初字第2200号（2014年3月20日）
二审：福建省厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1735号（2014年7月30日）
4、基本案情
原告厦门x炬集团物业管理有限公司（以下简称x炬物业公司）诉称：2005年8月，厦门市x致电子工业有限公司（以下简称x致公司）委托厦门x炬高技术产业开发区管理委员会（以下简称x炬开发区管委会）在x炬（x安）产业区建设涉案厂房，建筑面积7352平方米。2006年6月1日，x炬物业公司根据与厦门x炬高新区财政服务中心（以下简称财政服务中心）签订《物业管理服务合同》，对产业区即涉案厂房所在产业区进行物业管理。2006年6月19日，x致公司与x炬物业公司办理厂房交接手续，并正式入驻涉案厂房。但x致公司自入住后即开始拖欠服务费、公共维修金，且经催讨拒不交纳。请求法院判令：x致公司支付自2006年7月计至2013年9月的综合管理服务费255849.6元、公共维修金63962.4元，共计319812元及逾期付款违约金（按日3‰的标准，自起诉之日起计算至实际付款之日止）。
被告x致公司辩称：本案所涉厂房属于x致公司自建单位房，双方是委托建房关系，x致公司依法具有独立产权。双方从未就物业服务的内容、收费事宜等有过意向，x致公司没有委托x炬物业公司进行物业服务。x致公司多年来自行管业，包括保洁、卫生、保卫等一系列关于物业管理，甚至连水电费都是直接与公用事业单位结算。x炬物业公司的起诉超过诉讼时效。要求驳回x炬物业公司的诉讼请求。
法院经审理查明：位于厦门市翔安区的厦门x炬（x安）高技术产业开发区系国家科委和厦门市人民政府共同于2003年9月创办的产业基地，该基地设立的火炬开发区管委会系市政府派出机构，作为x炬高新区的管理服务部门，负责高新区的发展规划、产业布局、政策法规的制定和实施、基础设施建设以及招商引资等工作。该基地的物业自2006年起由x炬物业公司负责提供物业管理和服务。x炬物业公司于2004年2月26日取得二级物业资质及厦门市城市园林绿化三级资质等级。
2006年6月1日，x炬开发区管委会开办的事业法人即财政服务中心与x炬物业公司签订委托期限自2006年6月1日至2007年6月30日的物业管理服务合同，后又签订委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务合同。第二份合同约定“若合同到期一方不续签本合同，应于合同到期前一个月通知另一方，否则本合同自动续期”。上述二份合同均约定：财政服务中心委托x炬物业公司为厦门x炬（x安）产业区（建筑面积130万平方米）提供专业化物业管理服务，物业管理范围包括市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，以及公共环境、公共秩序、交通秩序、安全防范、装饰装修、物业档案资料、公共绿化、建筑小品等事项的管理和维护。物业管理服务的受益人为本物业的业主、代业主或使用人，本物业的业主、代业主或使用人应履行本合同并承担相应的责任，x炬物业公司有权向物业使用人收取综合管理费、公共维修金；每月的综合管理服务费及相关费用于当月15日前交纳，逾期者从逾期之日起每日按欠费的3‰交纳滞纳金等。
2006年4月20日，x炬（x安）产业区通用厂房物业管理收费经有关部门核定，暂定收费标准为：厂房、办公楼管理服务费0.8元/平方米·月、房屋公共维修金0.2元/平方米·月。2007年6月7日，产业区通用厂房重新核定收纳标准，同意按原规定的标准执行，期限二年，自2007年6月8日起至2009年6月7日止。2007年6月25日，x炬物业公司被告知，厦门x炬（翔安）产业区通用厂房物业管理服务费属于市场调节价，原规定的收费标准自2007年6月27日起停止执行。
位于厦门x炬（x安）产业区内的翔安区翔虹路7号厂房系兴致公司所有，用地面积4692.58平方米，建筑面积7028.92平方米（四层）。上述厂房系x致公司于2005年8月2日委托x炬开发区管委会所建，x致公司于2006年2月24日与x炬物业公司签订二次装修管理协议，同意遵守x炬物业公司制定的《二次装修管理规定》，后于2006年6月间与建设单位、招商单位、物业公司办理了业主交房验收。自2006年7月起，x致公司未向x炬物业公司缴纳综合管理服务费及房屋公共维修金。x致公司使用翔安区翔虹路7号厂房实际产生的自用水、电费由x致公司自行向水务和电力单位交纳。经现场勘验，x炬物业公司未为兴致公司修剪厂房旁边的绿化，x致公司在其厂房内设立垃圾处堆放垃圾。
5、裁判结果
福建省厦门市翔安区人民法院于2014年3月20日作出（2013）翔民初字第2200号民事判决：一、x致公司于本判决发生法律效力之日起十日内向x炬物业公司支付综合管理服务费50608.22元和公共维修金16869.41元及滞纳金（滞纳金以67477.63元为基数，按中国人民银行公布的6个月以内期的贷款基准利率即年利率5.60%自2011年9月16日起计算至本判决确定的还款之日止）；二、驳回x炬物业公司的其他诉讼请求。宣判后，兴致公司提起上诉。福建省厦门市中级人民法院于2014年7月30日作出（2014）厦民终字第1735号民事判决：驳回上诉，维持原判。
6、裁判理由
法院生效裁判认为，本案争议焦点在于：x致公司是否应向x炬物业公司支付物业管理费用。首先，厦门x炬（翔安）产业区系由政府部门开发、创办，并由x炬开发区管委会负责管理。鉴于厦门x炬（翔安）产业区内的企业尚未成立业主大会或者业主委员会，相关的物业服务由火炬开发区管委会开办的事业单位法人财政服务中心根据有关的职责划分，代表厦门x炬（翔安）产业区内的企业与x炬物业公司签订《物业管理服务合同》，由x炬物业公司对厦门x炬（翔安）产业区提供物业管理服务，该行为并不违反法律法规的强制性规定。因此，即便本案兴致公司未与x炬物业公司直接签订书面的物业管理合同，前述的《物业管理服务合同》对于x致公司亦具有法律约束力，x致公司应当支付有关的物业管理费用。其次，从《厦门x炬高技术产业开发区物业管理暂行规定》的内容及现场勘验结果可知，x致公司的地理位置位于厦门x炬（翔安）产业区内的企业，其日常的生产、生活均无法脱离厦门x炬（翔安）产业区而独立存在，而x炬物业公司系厦门x炬（翔安）产业区入驻的唯一物业管理单位，因此x致公司对公共环境及公共设施不可避免存在实际使用的事实，这也导致x致公司客观上成为x炬物业公司提供的物业服务的受益人，即二者存在事实上的物业法律关系。x致公司自行管理厂房系企业自有产权的建筑物内部范围，并非《物业管理服务合同》项下的服务区域，故不能免除x致公司承担物业管理费用的义务。综上，x致公司应当承担物业管理费用。
7、案件评述
本案对因为企业自有产权的建筑物内部范围与园区内配套公共设施和公共服务的不可分性所导致的无法区分时所产生物业服务合同纠纷的审理及处理具有一定的指导作用。案件审理的难点是认定物业服务区域问题。
一、物业服务区域（物业管理区域，下同）认定的法律依据和要素
物业管理是由业主的建筑物区分所有权产生的一项权利。建筑物区分所有权由专有部分的所有权、共有部分的共有权以及共同管理的权利组合而成的复合性的不动产所有权。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。共同管理权表现为对建筑物管理、维护和修缮等共同事务决定过程中形成的成员权。
根据《物业管理条例》第九条第二款规定，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。也就是说，是否存在共用设施设备以及建筑物规模、社区建设是物业管理区域认定的标准。
在本案当中，厦门x炬（翔安）产业区是国家科委和厦门市人民政府共同创办的相对封闭性的产业基地，具备一定的建筑物（群）规模、且社区建设已相对成熟。x致公司委托x炬管委会建设厂房，其地理位置则是完全位于厦门x炬（翔安）产业区内，共用基于产业区的共用设施设备；并且根据规定，入驻企业必须符合产业园区建设项目，凡在开发区从事物业管理经营性的企业和个人，必须经开发区管委会资质审核批准后方可从事经营活动。据此，厦门x炬（翔安）产业区可依法认定为一个独立的物业管理区域；而x致公司位于该物业管理区域内。
二、相对封闭且独立的建筑物集群适用《物业管理条例》的理论依据建筑物区分所有权是由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。
如前所述，物业管理的来源是建筑物区分所有权。相对封闭且独立的建筑物集群，如产业园区，虽然各企业可自行建设或委托建设一定规模的建筑物，并取得独立的产权，但其在该建筑物集群中，关于物业管理问题，仍可直接援引建筑物区分所有权予以解释；而因其在各个单体建筑物当中，仍然存在对其单独建筑物享有所有权，因其作为该区域内企业，与该区域内配套公共设施和公共服务密不可分，故其对于诸多配套公共设施和公共服务部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权；据此，其应当受到《物业管理条例》的约束。
在本案当中，因x致公司委托x炬管委会建设的厂房完全位于厦门x炬（翔安）产业区内，虽然x致公司依法对该厂房享有完全的所有权，但因其位于该园区内，与厦门火炬（翔安）产业区内的配套公共设施和公共服务密不可分。据此，x致公司与x炬物业公司之间法律关系受《物业管理条例》的约束。
三、基于特殊目的而创办建筑物集群项目的物业服务合同的签约主体的认定按照服务提供的所在阶段不同，物业服务可以分为前期物业服务合同和物业服务合同。前者是指在物业销售前，由建设单位与其选聘的物业服务企业签订的合同，后者是指在建设单位销售并交付的物业达到一定数量时，依法成立业主委员会，由业主委员会与业主大会选聘的物业公司签订的合同。前期物业服务合同在业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效时终止。物业服务合同主体是指物业服务合同权利的享有者和义务的承担者。物业服务合同主体包括建设单位、业主委员会、物业服务企业。
建设单位即有关物业的开发单位，根据有关法律规定，建设单位应当在销售物业之前选聘具有相应资质等级的物业服务企业，承担该物业管理区域内的服务活动。建设单位在与物业买受人订立物业买卖合同时，应将前期物业服务合同中的内容纳入物业买卖合同中。亦即基于特殊目的而创办建筑物集群项目的创办者，可依法作为物业服务合同的签约主体。
如前所述，厦门x炬（翔安）产业区可依法认定为一个独立的物业管理区域，而该物业管理区域中的企业即为业主。鉴于，厦门x炬（翔安）产业区尚未成立业主委员会，作为厦门x炬（翔安）产业区的创办主体x炬开发区管委会依法取得建设单位之地位，有权委托其服务部门财政服务中心与物业管理公司签订物业服务合同，进行前期物业管理服务。
（一审法院合议庭成员吴x国王x张x艺、二审法院合议庭成员林x玲黄x民许x；编写人福建省厦门市中级人民法院林x玲、责任编辑杨x、审稿人曹x晔）
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