空调水是空调在正常运作的时候所产生水，其产生过程类似于蒸馏水的产生过程，都是冷凝产生的（水蒸气-水），空调内部温度低，外部温度高，这样的温差，导致外部的空气中水蒸气接触到空调内部冷空气，进而冷凝为液态水。一般情况下空调水是干净水，但是由于空调内部的细菌等其他物质的存在，使得空调水不能饮用，否则会发生肺炎及
呼吸道感染等现象。
空调所产生水的过程类似于
蒸馏水的产生过程，都是冷凝产生的（
水蒸气-水），只是蒸馏水的水蒸气还需使水沸腾再得到水蒸气，然后液化；空调水的水蒸气来源直接是空气中较少量的水蒸气，在空调内部释放热量（空调内部很冷）液化。所以如果外界干扰的话其水质都是一样的。但是空气中夹杂着大量的可吸入颗粒物、病毒、细菌、螨虫、螨虫的排泄物，空调内部也繁殖了大量细菌，故空调水很不干净；而蒸馏水在原水沸腾过程中，细菌大部分被杀死了，又不与外界空气接触，其他颗粒也不会上升至冷凝板，所以很干净。
空调水处理腐蚀问题：由于水中溶解氧、氯离子、硫酸根、钙硬、碱度等有害物质以及细菌和微生物长期在系统及冷却塔内循环，这些物质会对空调主机、输送管道和冷却塔支架造成腐蚀，影响设备使用寿命。
结垢问题：由于循环水的蒸发、浓缩，灰尘杂物的进入以及设备结构和材料等因素的综合作用，在整个系统会产生沉积物的附着和结垢现象，影响设备换热效率，造成能源浪费，严重的会导致空调主机高压运行、跳机和冷凝器铜管造成穿孔。
菌藻问题：由于冷却系统使用的冷却水介质是未经杀菌消毒处理的普通原水，这些水质受到污染会滋生细菌、低等微生物，这些物质繁殖速度非常快，会产生大量的生物粘泥，这些粘泥不但会堵塞管道影响水的流速和传热，同时还会产生腐蚀，腐蚀管道和制冷机，为保证空调系统长期、高效和安全运行，必须加强水系统投药，进行缓蚀、阻垢、杀菌综合处理和日常维护及水质化验。
冷凝器表面的沉积物每增加0.1mm，热交换效率一般可降低20－30%，耗电量则增加4－8%。采用化学方法投加药剂可以保护设备，延长设备使用寿命未经水质处理的冷却水对碳钢的腐蚀率大于0.5mm/a，而经过处理的冷却水对碳钢的腐蚀率小于0.1mm/a，可以有效的保护设备，延长设备使用寿命。减少日常维修次数，保证系统正常运转。