自主交易，指那些基于交易者自身的利益或其他的考虑而独立发生的交易，主要包括经常项目和资本与金融项目中的交易，如货物和劳务的输出入、直接投资、长期资本流出入、侨民汇款、赠与等。通常判断一国国际收支是否平衡，主要看其自主性交易是否平衡。

第1步

买卖前的产权审核，首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。 如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字；其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

第2步

交定金与签合同看好房子， 确定房屋产权后，交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节，交定金也是有窍门的。房子动辄上百万，以5%计算定金额度也能达到5万元。所以 当交易进行到这个环节时，请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。如果 买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明“交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履 行合同的，视为违约”。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续 后，划拨到卖家账户上。

一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，示范文本可以在深圳市国土房管局网站上下载。合同至少需要 约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等，具体条款见示范文本。

第3步赎楼

赎楼有两种操作方式：其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及 0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭；其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保 费，但买家需要提前供楼。

第4步付首期及资金监管

除 了产权问题之外，自主交易需要担心的第二大问题就是资金监管。事实上，资金监管已成体系，买卖双方按照既成规定来做，风险很小。无论是通过何种方式交 易，首期款必须放银行监管。

具体操作是：买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到 新出的房产证之后，首期款打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方；如果中间出现问题交易终止，则把首期款再打回给买方。银行提供此项服务，一 般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑，银行会要求 买卖双方在签监管协议时就在放款书上先签字，这样放款时买卖双方不需要亲自到银行，也能避免买家到时候不配合放款给卖家带来困扰。

第5步签订买卖 合同

交付首期之后，就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

第6步选银行和办按揭

如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理，说要 做房产按揭，他就会帮忙处理。

第7步过户及交税

去过户时，需要到房产所在 地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后，拿到回执业主就可以让银行放之前监管的定金。

交易必须合法合规，交易双方身份信息必须有效。