跑马道是一个地理词汇，属于地名，地处南京市境内，纳五方之奇货，载万国之风情，是昔日大上海“十里洋场”的空间缩影，上海人生活中的精雅、别致、海派的元素也大多从这里流行开来。

南京路东西绵延五公里。而“十里洋场”并不等于“洋人街”。南京路作为外来移入的文化，经过了华洋之间在社会和空间上接触与竞争的长期适应过程，才成为了国人所认同的中国第一商业街。第一高度的摩天楼、第一盏煤气路灯、第一部民用电话、第一个红绿灯交管系统、第一条有轨电车线路、第一辆双层公交车、第一批自来水和火力发电用户、第一家民营广播电台以及第一座室内公共菜市场，等等，这些发生在南京路上的重大市政建设工程，紧随国际近代都市文明之后，佐证了南京路，特别是其外滩段在中国以至整个远东地区城市中的特殊历史地位。

20世纪20年代初至30年代中的上海，称作“摩登的15年”,南京路外滩段的大部分建筑遗产都是这个时期的产物。南京路外滩段的六街坊中共有保护类建筑12栋，其中5栋为和平饭店南北楼、字林西报大楼（后改称友邦大厦）等濒临外滩的国家重点文物保护单位，其余7栋为上海市优秀历史建筑保护单位。所有这一切留给上海的都市遗产，不仅仅是高楼大厦和街道景观，还有都市建设的智慧和技巧，以及中西交融的商业街中所产生的各种新事物。以英租界西端的河南路为界，朝向外滩的东段，即今南京路外滩段为西洋景；西段街景则为中国式，华洋两相比照，泾渭分明。随后这一图景不断演替，东段越来越宏大摩登，与欧美同时期同类建筑相比绝不逊色；西段则越来越中西交融，甚至建起了不少尺度和比例有些滑稽的假西洋景。相比之下，东段终究以临近外滩的区位优势而身价倍增，街廓场景与外滩建筑群滨水界面演化相呼应，经历了多次新旧更替的拼贴变幻，积淀了异常丰厚的潜在价值和文化内涵，亟待发掘整理以促其复苏。

如果把把南京东路看作外滩路段中心主轴的话，那么四川路、江西路、河南中路就是路段在南北向上的三处横断面，至1855年左右街区内道路已基本形成“一横三纵六街坊”的空间结构，这为南京路外滩段发展成为成熟的商业区提供了基础层面的支持。

南京路外滩段自开埠以来一直是上海地价最高的区域之一，在老上海积聚了当时最具资本实力和社会影响力的洋行、银行、商铺以及文化与传媒业。泰兴、福利、惠罗、汇司四大英资公司首当其冲，汇中饭店、华懋公司、大通银行、老介福绸缎局、亨达利钟表行、大公报馆以及伊文思书局等声名显赫，且后来居上。由东向西距离外滩越远，地价越低，饭店、洋行、商号、公寓、仓储等建筑的选址和营造都与所在地地价关系密切。

六街坊的功能分布也受此影响，呈现出自身的规律：由外资商贸向华商国货渐变，由代表资本渗透和经济掌控的大型金融机构逐渐向办公写字楼和洋溢着都市生活气息的商业、文化设施过渡。地块也是逐渐被分割得越来越小，与东面地块上的建筑相比，西面的建筑体量较小，里弄交织纷杂。

三号街坊与四号街坊位于南京路与外滩的“T”形交口两侧，始终被大型外资机构、贸易行、洋行、大饭店占据着，建筑占地广、面积大、气势恢弘，与外滩沿线的整体气氛和功能取向一致。由于寸土寸金，建筑往往尽可能占满所有的沿街面，紧贴道路毗邻而建，仅在街坊的内部留出必要的附属空间和空地。四川路江西路之间的二号、五号街坊，是以新闻传媒机构为主的出租办公楼。底层依旧尽可能多地密布着出租店铺，内部夹有少量石库门住宅，因此形成很多小弄，连接着城市道路与内部街坊。五号街坊被南北向的沙市一路和东西向的沙市二路分割成四块、每块面积较小，基本由一两栋建筑占据，商铺也是密集排布与建筑的底部，这里有占据了街区东北部的中央商场。江西路与河南路之间是一号、六号街坊，一号街坊多为钱庄、商铺和老字号，除沿街商店外建筑多以底层商号、上部居住的里弄石库门为主要形式。与一号街坊相隔一条南京东路的六号街坊，即162号街坊除局部有石库门住宅外，以洋行写字楼为主，曾出现过外商百货公司和国有银行，亨得利和老介福曾在这两个街坊中隔街相望。

从跑马道，到“花园弄”，再到“中华第一街”，南京路的历史有说不完的故事。六街坊内的九江路、滇池路、天津路、中山东一路、四川中路、江西中路、河南中路、沙市一路、沙市二路在历史的雨打飘零下有许多的趣闻轶事。不同的街道有着不同的内在性格，一如人的性格：外滩的尊贵，南京路的摩登，天津路的琐碎，九江路的雅致。到如今，虽然经过了近百年尘世铅华的洗礼，过去的风采仍然依稀可见。

这里在商品和业态之外，给人印象最深刻的就是建筑的式样和街景的装点了，这两个方面本身又是相互关联的。南京路外滩段的街廓建筑大多具有表里对应的关系，且每座建筑的式样又都讲究个性，构成了拼贴的场景效果。银行喜用高耸的古典柱式，以表达储户所需想见的厚重和安然；洋行风格各异，或以雅致的格调来表达开发者的口味，或以繁琐的折衷装饰来掩盖暴发户心灵的空虚；饭店既要华贵还得时尚，所以不是含着雍容的摩登气息就是带有简约的新古典倾向；商厦则宜爽朗明快，以便衬托花哨的招牌和琳琅的货品，因而多采用简化过的新折衷主义。单单新古典主义墙面和巴洛克山花墙就异彩纷呈，英国式的、意大利式的、法国式的、西班牙式的，等等，层出不穷，令人眼花缭乱。譬如，当初惠罗公司的新折衷主义风格，汇司公司和礼记洋行的新巴洛克清水红砖墙及扁平连续券，汇中饭店相间的红砖白墙和印度式侧向柱廊，沙逊大厦的美国装饰艺术造型和绿色穹窿顶等，都是性格鲜明的建筑范例。