面对“新国八条”以及限购令等三轮调控的轮番轰炸，普通住宅类投资再次受到抑制，商业地产或许能在这样的环境背景下觅得新的发展契机。

2011年的两会已经落下帷幕，房价调控政策的出台、实施再次引来房地产商和购房者的关注。随着一系列调控政策的逐渐深入，在限购、限价的大背景下，越来越多的人正在面临购房难题，买还是不买？过渡性购房OR一步到位？在购房资质考验、换房成本增加，以及未来政策走向扑朔迷离的背景下，选择更为保值的高端住宅市场、更有升值空间的商铺投资或将受到更多关注。

商业综合体、高端住宅率先破局

以即将入市的郑州二七万达广场为例，有着62万㎡全新城市综合体，汇集大型商业广场、城市商业街区、室外步行街、高尚住宅、精装SOHO、商务酒店等丰富多元业态，坐拥核心区域、交通枢纽，欲打造二七区的新中心。该项目负责人表示，郑州二七万达广场，将8家主力店、数百家国际潮流品牌强势引入，实现购物、休闲、娱乐365日全城服务，全方位聚合无限量客流、财流、物流，全新城市综合体，将划定郑州商业新格局。

在合肥包河万达广场，记者见证了180平方米、290平方米的精装高端住宅样板间开放：挑高的入户大堂全部采用高档石材，卫浴产品均选用高端顶级品牌，厨房的整体橱柜、厨电均为品质大选，使产品附加值大为提升。综合性价比较高，且舒适、宜居的高端住宅，将成为当下购房人的不二之选。根据新政后市场需求发生的转变，“抓大放小”成为当下除商铺外投资者的首选。

在“限购”新政的影响下，当前无锡一些原本打算购置小户型过渡的首次购房者，因担心二套房首付款的增加及限购，而直接选择购置高端房产实现“一步到位”。

业内人士称，在新的调控政策背景下，购房者在心态和选择上将逐渐转变，“一步到位”或将代替“阶梯购房”，市场购买预期的变化，也将催生相应的楼市产品上市。

高端豪宅或将成市场热点

近日，从戴德梁行发布的楼市调查数据上笔者看到，限购令出台后，买家转向高端及豪宅市场，从而抬高了整体房价的升幅，这在一线城市尤为明显。纵观2010年房地产市场，一线城市，新建商品住宅的价格环比上升35.4%至每平方米18853元；二线城市的升幅较缓，环比上升26.1%至每平方米7015元。

随着人们价值观更人性化的功能划分，更优质的生活情景体验，更强调圈层交流的社区氛围打造，随着中国财富阶层消费观念的成熟，由金地天御引领的“享受型豪宅”趋势将成为未来10年主流豪宅的价值核心。有理由相信，“总有非凡故事”的金地·天御的专利平墅产品必将众望所归，成为新的市场热点。

随着新政的落地，对市场的影响首先反映在成交量的下滑，随着量的持续下滑，后期影响将带来价格的小幅波动，特别对于急售房源价格或将有所松动。

差额20%征税的措施向一颗重磅炸弹轰碎了高端住宅号称最稳固投资的防线，自北京“国五条”执行以来，高端市场降温最为明显，根据统计数据显示，2012年4月北京二手高端住宅成交量为105套，环比下降88.35%，同比下降40.34%，为2012年3月以来最低值。

中国产业洞察网分析师认为，新政对成交量的后市影响效应预计将持续一段时间，高端市场5、6月月成交量将在150套左右。

根据中国产业洞察网统计数据，4月高端二手住宅成交价格指数为126.45，相比上月下降5.45%，同比上涨10.39%。从成交价格指数来看，环比呈现下降，主要原因并非成交量的下降带来的价格下降效应，主要原因在于4月顶级高端住宅成交量下降，同时由于基数值小而带来的被动价格下降。

尽管市场低迷，但是值得注意的是，4月高端二手住宅成交中商业立项占比达到22.85%，相比之前成交平均5%左右的占比大幅提升。商业立项住宅主要为小面积酒店式公寓，适合投资及短期居住，不受限购政策影响，在当前市场下成交热销。

酒店式公寓住宅成交主要为短期投资需求，随着限购政策收紧升级，不限购住宅将持续成为热销产品。

自“京十五条”颁布实施之后，以刚需为主导的北京新建商品住宅（不包含保障房）市场成交冷淡。有机构预计全年成交量不足5.9万套，与8.8万套相比减少3成以上。而相对于普通住宅市场的低迷，高端住宅市场成交相对较好，成交占比和业绩占比均连续攀升。北京房价下跌之际，选购保值盘最靠谱！

在限购与限贷的双重夹击下，楼市呈现出反差极大的冰火两重天状态。在此次楼市寒冬中，一线城市核心地段的高端公寓价格却是依然坚挺，逆势上扬。多方数据显示，北京市4万元以上高端项目年交之际仍逆市走强，与低迷的普通住宅市场形成对比。在年度销售排行中，高端项目位居上游已成定局。

相关统计数据显示：单价3万元以上项目成交面积占整体的比重在2009年1月仅为0.7%，而到2011年7月这一比重已迅速上升至23%。值得注意的是，9月北京在售的高端住宅项目平均报价为59943元/平方米，单价直逼6万元，环比8月微涨0.9%，并达到历史最高点。