以房自助养老是指老年人把自己的房产提前卖给一个公益机构，公益机构一次性地把钱给他，他再从公益机构把房子租回来。通过这种“房屋理财”方式获得养老资金。针对65岁以上的老年人，他们可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易；交易完成后，老人可以一次性收取房款；该房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同；老人可按租期年限，将租金一次性付与公积金管理中心；其他费用均由公积金管理中心交付。

“以房自助养老”模式虽好但实施起来还有许多难度，它涉及到政府担保、房产评估、抵押贷款、房屋维护、房屋拍卖转让、贬值保险、长期看护险等众多问题。此外，从国人的传统习惯来看，中国人热衷将财产留给子女，同时许多老人还担心如果将住房抵押，子女很可能就不肯照顾他们了，因此不愿用放弃亲情和关爱的代价来换取现金。能接受这种以房养老的只有极少部分家庭，如那些独居、缺乏子女照顾、没有稳定生活经济来源的老人，此外，家庭经济状况好，子女收入高的老人对此也可能愿意接受这种模式。相反，一些退休金微薄、子女收入一般的老年人接受该模式还比较困难。南京模式：社会力量主导

“上海刚刚开始推广的‘以房养老’类似于“倒按揭”。”原上海市劳动保障科研所所长戴律国对记者表示。“南京最先推广的‘以房养老’模式则属于‘倒按揭’，并且已经操作了。”

通常“以房养老”指的就是住房反向抵押贷款，简称“倒按揭”。南京汤山“温泉留园”曾率先公开推出具有倒按揭性质的“以房养老”举措。

该方案是：拥有南京市60平方米以上产权房、年龄在60岁以上的孤残老人，可以自愿将其房产抵押；经公证后入住老年公寓，终身免缴一切费用；房屋产权在老人谢世后归养老院所有。

南京汤山“温泉留园”的做法是“倒按揭”的雏形。但是专家认为，虽然倒按揭在南京得到了一定的推行，并不适合向全国大规模推广。

“倒按揭模式存在瓶颈，需要一定的条件才能推广。”戴律国认为，“首先老年人得拥有房屋，而且该房屋没有纠纷；另外，还需根据入住者的身体状况而定。”

以房自助养老-发展状况“以房养老”仍在草莽阶段

虽然“倒按揭”等模式有所不足，但还是在北京、上海、重庆、长沙、南京等地引起了关注。2006年全国人大、政协会议就有代表、委员建议和提案，希望在我国推行“倒按揭”。

推广“以房养老”的条件尚不充分：至今没有相关的法规明确申请“以房养老”人员的资格，也没有相关法律来准确评估抵押房产的价值，以及合理计算分期发放贷款金额等。相比于南京的操作，上海模式的最大特点是由具有公信力的部门搭建平台，成功几率似乎更大一些。

一部分人趁高房价将房产过户给父母甚至不相干的老年人，然后变现、长期享用低租金；乃至将此房屋高价转租……戴律国认为，不排除有极小部分人会这样操作，但总体而言对房产市场没有很大影响，相关部门也要研究出台法规来规范。房价平稳、过户要缴纳高额税金，相关政策使这部分人没有机会，总体而言，当前“以房养老”仍处于市场启动的“草莽阶段”。

“社会化养老”催生养老物业戴律国认为，未来上海将有“社会化养老”和“居家养老”两种模式并存。上海市公积金管理中心的“以房自助养老”试点属于“居家养老”；而“社会化养老”模式前景同样光明。

居家养老，即房屋抵押后老人仍居住在其房屋内，直至身故后由接受抵押机构处理房产；居家养老一般适合刚退休不久，六十多岁且身体健康、生活能自理、住房宽裕，抵押后能获得较高贷款的老年人。社会化养老即将住房抵押给有关机构，老人住进养老机构养老至终身。社会化养老适合80岁以上、生活不能自理的高龄老人。

“从现在起，应发动社会各方面的力量，加快建造适应各层次老年人入住的护理院、福利院、养(敬)老院、老年公寓、老年别墅乃至老年社区和托老所。”戴律国呼吁，“政府不要自己扛着。这既是福利事业，又是一个产业。”

就“以房养老”而言，除了由社会力量或政府部门搭建收购、返租的“居家养老”平台，越来越大的老年市场也在催生专门的社会化养老型物业。

上海“以房自助养老”模式类似于在国外已逐渐成熟的“倒按揭”模式，所谓“倒按揭”，其放贷对象是有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向借款人放贷，到期以出售住房或其他资产还贷。这相当于保险公司通过分期付款的形式，收购投保人的房屋产权，通俗地理解，就是把如今银行推行的住房抵押贷款反过来操作。

两者最大的区别在于房屋交易的先后，即“倒按揭”只是抵押，最终产权人还可以是抵押人，而“以房自助养老”则事先已完成产权人的变更。“倒按揭”是金融机构盈利性行为，而“以房自助养老”则属于政府扶助居家养老的公益行为。据了解，公积金管理中心所购的“以房自助养老”房屋，最终将用于廉租房，即纳入市房地资源管理局廉租房系统一起解决本市部分中低收入生活困难家庭住房，使这部分困难居民家庭能够通过租赁来提高居住质量。

上海公积金中心试点的“以房自助养老”在协议签订时就变更房屋产权，结算协议期内的租金，它克服了西方国家“倒按揭”模式必须估算房屋价值以及未来房价走势、估算老人寿命等技术难题，也规避了“倒按揭”模式在利率不稳定及房屋维修不当时可能带来的较大市场风险。但实施过程中，上海“以房自助养老”模式也面临一些问题与困难：

（一）房屋定价成为操作难题

上海、北京等大城市房价处在高位运行，带来的问题是，按市场价“收房”，就有房产泡沫的风险——万一房价下跌，资产就会出现缩水；而如果低于市场价格收房，就有信息不对称或者市场垄断的嫌疑。

（二）租售价格可能产生倒挂现象

市场的租金价格上涨速度远远比不上房价的上涨速度，甚至还会出现租售价格倒挂的现象。此种状况之下实行该种模式，“一高一低”的局面显然会给政府部门带来非常沉重的压力。

（三）市场机构运作风险较大

上海模式具有明显的公益性，只能由有政府背景的事业单位如上海公积金管理中心或国企来做，如市场机构运作容易受市场因素影响，运行风险较大。

（四）房屋产权变更阻碍试点

由于“以房自助养老”模式最终房屋的归属权将不再属于老人，对传统的子女继承老人房产的观念提出挑战，很多老人的子女并不赞成方案的实施，接受起来存在一定困难，这也使得这一模式的推广存在阻碍。

“以房养老”市场潜力巨大。据上海市老龄委统计，上海户籍的老年人为266.37万人，老龄化指数达到19.58%；再过一二十年，上世纪50年代生育高峰出生的人口陆续退休，据预测，上海老年人口将高达400万，其中80岁以上的高龄人口近100万。“上海模式”的核心类似于“倒按揭”：公积金中心购买老年人的房产，然后返租。考虑到租金总量不可能超出售价，差价部分由老人支配。这样把老年人的房产变成了“活钱”，而老年人有生之年的居住权则不受影响；房屋产权归公积金管理中心，完整权益在老人去世后即可获得。

李先生夫妇家住在静安区康定路，李先生65岁、配偶62岁；在退休之前，李先生夫妇的一个月收入为6000元，李先生夫妇每月领取的养老金为3500元。

李先生夫妇想通过“以房养老”改善晚年生活，于是可以考虑将自己面积70平方米、总价120万的房子卖给公积金管理中心；同时按照市场标准，该套房子每月租金为2500元。

根据2006年上海市人口平均期望寿命已达80.97岁的标准测算，李先生夫妇和公积金管理中心签订了长达20年返租协议，获得该房屋20年使用权。这样李先生在买房同时向公积金管理中心交纳租金60万元；物业价值为120万元，剩余60万现金就由李先生夫妇所得。

退休后两个人原本每个月只能领取3500元的退休金，生活质量明显下降；通过“以房养老”把自己的房屋卖给相关机构，获得60万元现金，哪怕平摊到20年每个月也有2500元，这样他们的生活质量也就不会降低。20年后，老夫妻仍有优先权，可以续签租约。

（一）“以房自助养老”模式的可持续性意义

1、有利于养老保障金的形成循环机制。如将养老保险、社会保障与购房养老相结合，可为巨额保险资金寻找到安全、收益稳定可靠的投资出路，实现保险金“从养老中来，到养老中去”的新型循环机制。

2、有利于减轻家庭养老负担。这种模式积极倡导老人自我保障，儿女独立自强，减轻老人和儿女的养老负担。在传统养老模式上，增加新型的“以房养老”，可加固养老保障。随着这项业务的成熟以及人们观念的转变，今后“以房养老”的接受程度将逐步提高，而四五十岁的中年人有望成为真正的受益者。

3、有利于政府回收房产。采取这一养老模式，使得政府能够从市场上收回一定可用于流通的房产，以便可以更迅速地将之投入到廉租房的领域，为中低收入的人群提供更多的住房。

（二）推进“以房自助养老”模式的政策建议

1、建立相关的制度保障。一是法律保障。政府应建立和完善与“以房自助养老”相关国家有关法律法规，加强对市场主体, 包括贷款提供机构和中介机构的监管。二是政策支持。政府应当为反向抵押贷款服务项目提供政策优惠, 包括对老年人参加以房养老获取的现金予以税收豁免， 对银行、保险公司的反向抵押贷款保险费收入给予税收优惠等。三是切实控制风险。以房养老模式的运行因其延续时间长, 变动因素多, 动用资金巨大，且存在支付风险、变现风险、城市规划风险、购买力风险、预期寿命风险、信用道德风险、房价波动风险等众多风险，需加强风险控制，实现可持续。

2、积极倡导多类社会机构参与。“以房自助养老”这一业务的具体开办，如购房交易、售房交易、资产评估，以至最终的房屋产权完全归由贷款发放机构，并通过拍卖收回款项等一系列工作, 并非社会保障机构的强项。所以， 社会保障机构应该与保险公司、银行、房地产公司积极配合，发挥倡导者和合作者的作用。