农村土地产权制度是土地流转的基础和前提。土地产权是土地制度与政策的一个核心问题，土地归属决定土地制度的基本社会性质。《土地管理法》及相关法规对土地利用和管理等进行严格的规范，根本目的是在坚持因地制宜、科学规划原则的基础上，严格限制农用地转为建设用地，落实耕地总量动态平衡的目标，实现土地利用方式由粗放型向集约型转变，促进区域社会经济的持续发展和土地的持续利用。 土地产权是指存在于土地之中的排他性权利，包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权等多项权利。土地产权也像其他财产权一样，必须有法律的认可并得到法律的保护，即土地产权只有在法律的认可下才能产生。

土地所有权是受国家法律的保护下，土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。”土地所有权包含三层含义：其一，土地所有者可以自由使用和处理其所有的土地并有权获得收益;其二，得到法律的确认和保护;其三，权利在法律范围内行使，即权利受法律的限制。

《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》规定，我国土地所有制为社会主义土地公有制，包括社会主义全民所有制和社会主义劳动群众集体所有制两种形式。据有关资料，在我国现有耕地面积中，属于国家所有的占6%，属于集体所有的占94%;在现有森林面积中，70%以上属于国家所有，20%多属于集体所有。

《土地管理法》第二条规定:“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。”第八条规定:“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”第九条规定:“矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，都属于国家所有，即全民所有;由法律规定属于集体所有的森林和山岭、草原、荒地、滩涂除外。”

《土地管理法》总则第二条也规定:“国家为了公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”第四十三条规定:“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

虽然法律规定了农村土地归农民集体所有，但是国家有权强制转移这种所有权。这种所有权的转移是单向的，补偿标准是由国家规定的。所以农民集体所拥有的这种土地所有权，不具有“排斥其他一切人，只服从自己一个人的意志”这种所有权所必需的特征。

《土地管理法》第十一条规定:“农民集体所有的土地，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权。““确认林地、草原的所有权或者使用权，确认水面、滩涂的养殖使用权，分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。”《森林法》第三条规定:“国家所有的和集体所有的森林、林木和林地，个人所有的林木和使用的林地，由县级以上地方人民政府登记造册，发放证书，确认所有权或者使用权。国务院可以授权国务院林业主管部门，对国务院确定的国家所有的重点林区的森林、林木和林地登记造册，发放证书，并通知有关地方人民政府。”《草原法》第十一条规定:“集体所有的草原，由县级人民政府登记，核发所有权证，确认草原所有权。依法改变草原权属的，应当办理草原权属变更登记手续。”

土地使用权的含义

土地使用权是依法对一定土地加以利用并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。土地使用权是与土地所有权有关的财产物权，可以买卖、继承、租赁和抵押。

土地使用权的设定必须依法律而成立，任何人无论以何种方式取得土地使用权都必须得到法律的认可，否则为非法占用他人土地。土地使用权的取得分有偿和无偿两种形式。通过竞争的方式获得农村土地承包经营权，一般是有偿的土地使用权;通过家庭承包方式获得集体经济组织的使用权通常是无偿的。同时，土地使用权的设定是有期限的，如《土地管理法》规定农村耕地集体组织内部家庭承包经营的承包期是30年。党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》，明确了农村土地承包关系长久不变，土地使用权的转让活动在承包期内进行。

农村土地使用权的归属

《土地管理法》第九条规定:“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。”第十一条规定:“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。”

《土地承包法》总则第一条规定:“为稳定和完善以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，赋一予农民长期而有保障的土地使用权。”第三条规定:“国家实行农村土地承包经营制度。土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”依据上述法律，我国现有农村土地使用权主要在农民手里，农民以户为单位，通过与农村集体经济组织或村民委员会签订承包合同获得土地的使用权。

农村土地使用权的流转

《土地承包法》第十条规定:“国家保护承包方依法、自愿、有偿地进行土地承包经营权流转。”第十六条规定:“承包方享有下列权利:

(1)依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权利，有权自主组织生产经营和处置产品。

(2)承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。

(3)法律、行政法规规定的其他权利。”第三十四条规定:“土地承包经营权流转的主体是承包方。承包方有权依法自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。”第三十六条规定:“土地承包经营权流转的转包费、租金、转让费等，应当由当事人双方协商确定。流转的收益归承包方所有，任何组织和个人不得擅自截留、扣缴。”第三十七条规定:“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的，应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”

农业用地使用权流转受到一定的约束。《土地承包法》第三十三条规定:“土地承包经营权流转应当遵循以下原则:

(1)平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转。

(2)不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。

(3)流转的期限不得超过承包期的剩余期限。

(4)受让方须有农业经营能力。

(5)在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。”

土地抵押权是土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可用土地的拍卖价款优先受偿的担保物权。土地受押人称为土地抵押权人。

设定土地抵押权时，作为标的物的土地并不发生转移，它仍为土地抵押人占有使用，只是当抵押人到期不能履行债务时，抵押权人有权将土地拍卖并优先受清偿。抵押人如果按规定的方式和期限偿还债务，则土地如期回到抵押人手中，抵押权则自动消失。

《中华人民共和国担保法》规定了抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒滩等地的土地使用权可以抵押。我国《土地承包法》第四十九条规定:“通过招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地，经依法登记取得土地承包经营权证或者林权证等证书的，其土地承包经营权可以依法采取转让、出租、入股、抵押或者其他方式流转。”我国农村土地抵押权的标的是土地使用权，而不是土地所有权。我国可用于抵押的农村土地使用权，主要包括国有土地使用权和承包的“四荒”使用权。

　

土地租赁权是指土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权转让给他人。这时，该他人就称为土地租赁权人，即承租人。

土地租赁权人具有土地的占有权和使用权、续租权、优先购买权、对地产受让人的对抗权(即土地使用权买卖不能破租，未到期的租赁行为仍然有效)。土地租赁权人不拥有对土地的部分处分权，承租人对土地的使用条件是依土地出租人的意志而规定的。在一般情况下，土地租赁权人未经出租人同意不能将自己承租的土地再以任何方式转移出去。土地租赁人为取得土地租赁权就必须向出租方缴纳地租，无论出租方是土地所有者还是土地使用者。

土地租赁依租赁契约而成立，因此出租方和承租方之间必须签订租赁合同。租赁合同不得违背国家的法律、法规。我国法律没有规定土地可以无期限租赁，而只规定实行有期限租赁。在农村，土地转包实为一种有期限的土地租赁，出租方是土地承包者，即集体土地使用权人，其除收取承租人缴纳的地租外，还履行自己与集体的承包合同。

农村土地租赁不得改变用途。《土地管理法》第六十三条规定:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”

土地所有权人(包括土地使用权人)为了利用自己的土地而有限地利用他人土地的权利就是地役权。地役权一般涉及两个地块，且这两块土地分属于两个所有权人，其中一块土地向另一块土地提供服务。地役权包括:建筑支持权、采光权、眺望权、取水权。地役权主要权可以由于弃权、解除、失效和某些道路通行权等。《物权法》第一百五十七条规定:“设立地役权，当事人应当采取书面形式订立地役合同。”第一百六上三条规定:“土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等权利的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。”

　

地上权是在他人土地上设定其使用土地的权利。地上权人的权利是占有土地，在为建筑物、工作物等必需范围内，有土地使用权。地上权可以处分，如让与他人，作为抵押权标的物等。地上权人的主要义务是向土地所有人支付地租。

与农村土地发生地上权关系的主要是电力部门。《中华人民共和国电力法》第十六条和第三十五条规定的电力设施维持权，即在他人土地上架设、使用和维护输电线路和变电设施，并排除土地所有人、使用人实施任何可能危及电力设施安全的建筑、种植、堆放等行为的权利，即具有地上权的性质。

土地发展权是发展土地的权利，具体说，土地发展权就是变更土地使用性质之权，如农地变更为城市建设用地。土地发展权是随着土地利用方式的多样性及相应土地收益的巨大差异性而出现的。我国农村的土地发展权归国家所有。