1992 年，南海市开始试行
土地股份制，即以行政村或村民小组为单位，将集体财产及集体土地折成股份集中起来组建股份合作组织，然后由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。
南海模式的特点在于由股份合作组织直接出租土地或修建厂房再出租，村里的农民出资入股，凭股权分享土地非农化的增值收益。它的弊端是股民对合作组织监督困难。南海市是较早探索集体建设用地流转的地区，并已发展形成了“ 南海模式”。
这样，
集体土地不用经过国家征地就可直接转为
建设用地。相对于使用国有土地，企业租用集体土地的手续简捷，且
集体建设用地出租年期有长有短，适应了不同的用地需求，因此许多企业更愿意租用集体土地搞建设。到2002 年，南海全市
工业用地共15 万亩, 其中保持集体所有的达7.3 万亩，将近一半。这种手续简捷、价格低廉且租期较有弹性的供地方式引来了大量企业在南海落户生根，促进了南海的快速
工业化、城市化。南海
土地股份制中农户的
股权是其土地承包权的延伸。股份合作组织一般是规定原集体组织的承包农户才有权入股分红，
承包制下农民拥有的
土地转让权只限于农业用途，而
股份制则将农民的土地转让权延伸到非农用途，农民可以凭借股权分享土地农转非带来的增值收益，农民收入显著提高。南海土地股份合作组织时也是土地所有者，也就是说，原来消极的土地
发包方———村集体组织———成为了积极的土地经营者，代表土地所有者的股份合作组织控制着土地非农用途的转让权，占据了大部分
土地增值收益，给农户分红比较少，50% 以上的经营收益成了集体资产，归集体组织管理者支配。股民对管理者的监督比较困难，政权机构和
集体经济组织庞大，行政开支巨大，集体资产使用效率较低。