总楼面面积（Total Gross Floor Area）一般指建筑物外墙包围的楼层(floor)面积，但不同国家有不同的定义。例如香港豁免机房、水箱等非人类活动的地方，及一系列设施如会所及“环保”设施于总楼面面积之内。

根据《香港法例》第123F章《建筑物(规划)规例》第23(3)(a)条：

建筑物的总楼面面积为在每层楼面水平（包括地面水平以下的任何楼面）量度所得的建筑物外墙以内面积，连同建筑物内每个露台的面积（以露台整体尺寸计算，包括其围边的厚度），以及建筑物外墙的厚度。

在每层楼面水平（包括地面水平以下的任何楼面）量度所得的建筑物外墙以内面积。 但香港可发展总楼面面积中, 纯粹为下述用途而建或拟纯粹用于下述用途的，即停泊汽车、汽车上落客货、或垃圾房、垃圾及物料回收房、物料回收房、垃圾及物料回收室、垃圾槽、垃圾漏斗室以及为方便分隔垃圾而提供并令建筑事务监督满意的其他类型的设施、或为电讯及广播服务而设的接达设施；或该楼面空间是纯粹由任何升降机、空调或暖气系统或任何相类设施的机械或设备所占用的面积，是不计算进地契中可发展的最高总楼面面积中。而自千禧年左右，为推广环保设施，这些“环保”设施如“环保”露台、邮件派递室等均可申请豁免计算进可发展的最高总楼面面积，最多为可发展的最高总楼面面积的8%。

香港所有土地均有一个总楼面面积的上限，规管了发展的规模，但发展商仍可用种种方法改变最终建筑面积的大小以至体积（改变楼宇楼底高度，改变基座以令楼字更高景观更好）。

发展商的实用面积往往大于政府核准的总楼面面积，因“环保”露台、分体冷气主机的机房往往计算在实用面积之内。发展商的理由为这些设施均需要建筑费，但往往没有分列出来。

售楼中的建筑面积一般是实用面积加上公共设施的面积。但会所、垃圾槽、停车场、电表房、水箱等一般已不计算在政府核准的总楼面面积，即没有地价。发展商可因为想用尽豁免（以增大建筑面积售出）而不必要地增大会所面积，使买家强行购入不必要的巨型会所及增加日后管理费。

例如维景湾畔有10个泳池、映湾园有会所设施丢空或没人用。