花园洋房源于上海，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物，自19世纪中期起，为上海、福建和广东一带所流行。具体地说，它是当时特定历史时期国内房地产开发商为顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和西方工程技术、新型建筑材料开发出来的满足特定群体需要的住宅产品，从房地产观点来看，多理解为多层退台住宅。

1843年上海开埠后，外国传教士和侨商纷纷来上海，非法占据当地人的土地，并划占了中国近代史上第一个租界——英租界，在外滩建起了一批砖木结构的以二层楼为主的西式房屋，洋人供居住和经商之用，时人称之为“券廊式”洋房。为防止华洋纠纷，当时规定，租界内不准中国居民居住。19世纪末，专供居住的花园住宅开始在上海出现，建造和居住者都为外国人。第一次世界大战结束后，随着世界经济的复苏、上海工商业的日益繁荣，加之建筑材料的发展和工程技术的进步，西方各种建筑风格的独立式花园洋房不断被引入上海租界，中国的富有阶层竟也争相效仿（一直延续至今），使得上海花园洋房的建设进入高峰期。上海的老花园洋房，大都建于上世纪二三十年代。抗战爆发后，以巨资建造花园洋房者甚少，只有少数巨贾豪富鉴于市场通货膨胀，转向投资兴建花园洋房，使上海近代花园洋房的建设进入尾声。

老上海花园住宅的分布与租界的扩展有着密切的关联，呈由东向西发展的趋势。就区域而言，徐汇、长宁、卢湾、静安是花园洋房最为集中的区域，虹口、黄浦次之。就路段而言，衡山路、武康路、复兴西路、岳阳路、湖南路、永嘉路、思南路、华山路、新华路、愚园路、虹桥路、延安西路、陕西北路、铜仁路等都是花园洋房分布比较密集的路段。据不完全统计，从上海开埠到1949年上海解放止，全市各色花园洋房达5000多栋。

上海之所以被誉为近代“万国建筑博览”，花园洋房的建造功不可没。最初建造的老上海花园洋房受西欧文艺复兴思潮的影响，多为欧洲古典主义建筑风格。1919年后，上海花园住宅的建筑形式大多为英国乡村别墅式。到上世纪30年代，西班牙式住宅流行。40年代前后，受国外现代建筑思潮的影响，上海开始出现现代式花园住宅。位于延安西路64号的嘉道理住宅、愚园路1136弄31号的王伯群住宅和淮海中路1547号的盛宣怀住宅，是上海仿古典式花园住宅的代表性建筑。位于虹桥路2419号的沙逊别墅和华山路849号的丁香花园，则是上海乡村别墅式建筑的经典代表。位于思南路73号的周公馆和汾阳路45号的丁贵堂住宅，堪称上海西班牙式花园住宅的典范。位于铜仁路333号的吴同文住宅和淮阴路200号的姚氏住宅，则又是上海现代式花园住宅的范例。除此以外，老上海的花园住宅还有北欧式、地中海式、意大利式、美国殖民地式、混合式、东南亚殖民地式、中国传统式等多种不同的建筑风格（注：通常情况下，中国传统式不称之为花园洋房）。

时至今日，一个多世纪过去了，“花园洋房”又被重新提起，先在南方都市热身，2000年后随“南方军团挥师北上”出现在北京地产市场，2003年以珠江国际城的“新洋屋运动”为标志，花园洋房热在北京房地产市场达到一个新高，然而，现今市场中的相继出现的花园洋房和当年的花园洋房已相去甚远。

不过北京乃至全国都市的社会经济、政治与文化环境已与解放前有天壤之别，房地产市场的供应状况和需求特征就更加没有多少相似之处，但是缘何花园洋房依旧魅力不减呢？其在北京房地产市场的未来发展前景如何呢？针对上述问题，我司特就北京房地产市场花园洋房的现状和未来发展做了简要的研究。

背景：追随着住宅郊区化的进程，低密度住宅持续走俏，一个个花园洋房项目相继面世，虽然都打着花园洋房的大旗，但各个项目各有特色，分布于郊区的各个方位，冲击着京城房地产市场。

虽然同样高举花园洋房大旗，但产品形式却存在着很大差异，洋式的别墅、联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅自不必说，独门独院，上有天，下有地，称其为花园洋房是无可厚非的；珠江国际城的叠拼升级版以“新洋屋运动”为口号，以花园洋房为主题，类似产品还有风格与林；以金地格林小镇、奥林匹克花园等项目自成一派，产品形式以四层板楼为主，强调景观均好，首层和顶层各有花园和露台相赠，同样称其为花园洋房；部分八层板楼项目，因其具备的外国风格，景观均好，高绿化率同样也自称为花园洋房。看来市场中的所谓的“花园洋房”真是百花齐放，百家争鸣，是花园洋房也好，不是花园洋房也罢，总之，诸多的低密度住宅项目在宣传推广中都在不停地给自己项目冠名四个字：花园洋房。

既然能和花园洋房扯上关系的，或多或少的和花园洋房有所联系是理所当然的了，或者神似，或者形象，或者二者兼备，因此，这些项目也就自然而然具备了一些或某些花园洋房的共性，一般性的花园洋房具备以下特征：

1、建筑风格为外国风格，洋味十足，多为欧洲和北美风格，也有少许南洋风格；

2、建筑密度很低（容积率一般小于1.8），绿化率较高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园；

3、普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离；

4、在一定程度上依赖于现代都市文明，环境舒适而宁静；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高；

5、目标消费者定位：中高收入人群，甚至包括国内受西方文化影响较大且自以西洋化为荣的一些高收入家庭、港澳台地区及其他国家华人、外国人。

但是，市场上的花园洋房之间本身差距非常大，一般有狭义和广义之分。

狭义的“花园洋房”：就是Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，包括市场中的洋式联排别墅（或双拼别墅、叠拼别墅）的TOWNHOUSE，户型较大，居住舒适程度高。

最具代表性的狭义花园洋房就是上海解放前兴建的老洋房，上海方言中的“花园洋房”，仍旧指狭义的花园洋房，甚至于，每提起花园洋房，便会有人联想起当初大上海的独栋小洋楼。真正的“洋房”不在中国，但中国的花园洋房却浸透了近现代中国的屈辱抗争的文化和历史。

狭义花园洋房的建筑风格有欧陆古典式、英国乡村式、西班牙式、中西混合式（按照中方业主偏好，在建筑技术、房屋结构及住宅设备上采用西式风格，在平面布置、内外装修、庭院绿化方面融入中国传统特色，风格多样）等。

狭义的花园洋房在很大意义上就是指别墅，户户拥有私家花园，而且产品品质高，装修豪华，北京市房地产市场中除了别墅，很少的花园洋房符合狭义洋房的定义。也几乎没什么项目能达到狭义花园洋房的标准。

广义的花园洋房：广义的花园洋房已不再是别墅，在某种意义上称之为Garden House 或者Garden Apartment更贴切些，市场中存在的花园洋房大多为广义的花园洋房，从全国房地产市场的情况来看，广义的花园洋房可定义为：

6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。

市场中存在的花园洋房项目较多，金地格林小镇、奥林匹克花园等项目属于典型的广义花园洋房项目。

广义花园洋房的容积率比狭义的要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层住宅，也有近200平米的复式；基本位于郊区，是住宅郊区化的产物，广义花园洋房所定位的客群仍然是中产阶级，而且有一定文化品位。

广义花园洋房介于别墅和普通公寓之间，它具有部分别墅（独栋和联排Townhouse）的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，因此从某种程度上看，其在地理区位上也位于别墅区和主城区之间。从北京房地产市场广义及狭义花园洋房的整体情况看，这一结论是成立的。

综合以上花园洋房的狭义和广义定义，并结合中原对北京房地产市场上“名是形是”、“形是而名非”和“名是而形非”的花园洋房的调研结果，得出中原自己对花园洋房的定义，姑且称之为“中原定义”：

属低密度住宅，一般容积率不超过1.0，户户拥有花园，建筑风格以欧洲、北美、南洋等外国风格为主，小区园林规划较好，绿化率较高，强调景观均好，形成有一定规模的社区。此外，如果一个低密度住宅小区，产品形式为四层左右，风格为欧式（或者北美、南洋等）风格，每栋楼下景观均好，花园为大家所共有，实现居者有花园，我们同样可以称之为花园样房。我们的定义可以缩写为：户户拥有花园的外国建筑风格的住宅。市场中狭义的花园洋房完全符合我们的定义，也是市场中被广泛认同的花园洋房，但很多广义上的花园洋房的确不能称之为花园洋房，距离花园洋房尚有距离。一层普遍能得到花园，但一层以上却丝毫没有花园的痕迹，顶层所赠送的露台和花园也没有半点联系，如果把这些花园洋房各户之间的花园解决得当，便也是花园洋房了。

珠江国际城提出了“洋屋运动”的理念，做出了部分真正的花园洋房，实现了户户有花园。类似的项目还有风格与林等。虽然市场上美其名曰“花园样房”的项目很多，但真正符合“花园洋房”定义的项目却是很稀缺。

为了便于楼层住户出入观景露台，花园洋房常采用退台和跃层的设计手法，形成丰富的平、剖面组合设计。常见的组合设计一般将首层与地下一层或与二层利用室内楼梯形成跃层设计；二层或与三层形成跃层设计，或平层化处理；顶部一般多为跃层户型，中间有若干层平层户型。

1．首层户型别墅化：

（1）专属花园入户：

花园洋房首层户型充分利用接地的有利条件，将户型前后的空地设计成首层住户专用的花园，有的案例综合户型剖面设计对花园进行台地式处理，形成下沉式小院或室外景观露台，形成良好的近户景观环境，并与室内空间构成良好的视觉交融关系。为分充分利用花园景观，首层户型常设置凸入南向花园的室内休闲空间，用作茶室，阳光房或娱乐室等；其屋顶用作上层住户的观景露台。此外，首层户型通常将主入口开向花园，住户经花园入户，不经公共楼梯入户，增强专属感。这些设计手法的运用有效地提高了首层户型的品质，达到近似别墅的使用效果。

（2）剖面组合设计

由于只有首层才拥有花园，为了使更多的楼层享受到地面花园景观，提高花园洋房的综合开发效益，在首层户型设计中，多采用剖面组合设计的手法。常见的组合方式有首层与半地下层形成跃层户型或首层与二层组成跃层户型；还有更加复杂的组合方式，如首层、二层独立分户，每层住户均设有室内楼梯与（半）地下室相连，地下室按户设置下沉式小院，形成首二层分享下沉景观花园的格局。在户型剖面设计中有时也采用错层的手法，丰富室内空间变化。

2．楼层户型别墅化

（1）观景露台

室外花园或花园式露台是花园洋房的基本特征，因此，楼层户型常利用下层住宅的屋顶，通过层层退台的方式形成空中的花园露台，而顶层则形成跃层设计，在跃层上层设置露台，这是楼层户型设计的基本模式。

（2）入户花园

仅靠个别部位设置的观景露台难以形成房前屋后绿荫掩映的景观趣味，为了改善这种不足，有些案例在入户处设置凹廊式的扩大敞厅，辅以绿植布置形成入户花园，加强了楼层户型别墅化的品质。

3．楼层花园洋房设计概念的扩展

由于花园洋房本质上是一种集合住宅花园化的居住产品，近年来花园洋房的一些空间设计手法在多层甚至是高层住宅中得到运用。有些高层住宅案例通过入户花园和观景平台的设计，提高户内的景观和休闲品质，取得近似多层花园洋房的居住效果。有些案例，在楼层中采用跃层设计，同时在景观朝向辟出通高两层的室外大平台，观景和居住的品质得到很大的改善，也是一种效果良好的花园化设计手法。

花园洋房在强化户型休闲品质的同时，对户型的其他功能品质和居住舒适度也进行了全面的提升，主要包括以下几个方面：

1．交通空间的景观化和舒适化

公共交通空间是衔接室内与室外的过渡空间，是人们进入室内形成第一印象的场所，花园洋房十分重视公共交通空间设计，突出交通空间的景观化和舒适化。由于花园洋房的首层户型多采用小院花园入户的方式，单元入口不必直接设在首层，设计处理手法更加灵活，通常采用两种方式。一种方式将单元进入室内的入口设在二层，通过专用室外楼梯连接单元入口和室外地面，增加了入户的空间过渡层次和趣味化。一种方式单元入口仍位于首层，但扩大入口门廊并采用比较通透的立面造型，形成景观大堂的设计，在大堂设置信报箱和休息座，构建邻里交往空间，提高了舒适度。在公共楼梯的设计中，有些案例与入户花园相结合，既改善了室内景观环境，又使住户在穿行楼梯时产生在户前花园行进的视觉愉悦；有些设置电梯的案例将电梯布置在外墙面，形成景观电梯，也是一种将景观引入公共交通空间的有效方式。

2．注重空间布局的礼仪性和序列化

花园洋房别墅化品质不仅体现在户外休闲空间的配置上，同样也体现于内部空间的布局。首先是强化了礼仪性空间的设计，设置独立门厅，形成入户接待专区和舒适的换鞋和外套挂放空间，避免访客入户直视室内的唐突感受。其次，花园洋房户型设计由外而内，由公共而私密的空间序列更加丰富和明确。相对于普通集合住宅而言，花园洋房入户前导空间形式多样，户内外空间转换的处理更加完善，户内公共区和私密区的划分更为清晰，室、内外的视觉和景观交融的通透性和层次感得到加强。

3．居住功能的深化和细化

相对空间数量上的扩展，花园洋房更注重功能质量的提高。除了入户门厅和专用休闲空间，很多花园洋房设置了储藏、收纳空间和家务处理空间。有些案例在主卧室内按卫生、更衣、睡眠、休闲等不能功能划出专区，增加功能性半室、270度景窗和一步式阳台等等。总之，通过居住功能的深化和细化，室内环境更加优美整洁，使用舒适。

4．提高户间私密性

花园洋房层层退台形成的户外花园露台，容易形成对视和上层府视下层等干扰私密性的问题。为解决这个问题，花园洋房采用多种措施来减少户间的视线干扰，如增设挡墙、格架、坡顶等视觉阻隔构件，同时退台平面布局采用不对称的方式，减少对视和侧视的可能。此外，有些案例对明卫的视觉干扰进行了优化设计，如卫生间部分凸出主体，外窗设于侧墙，对底层住户明卫的视觉干扰有较大改善。

5．设备系统的优化

部分设备构件如空调板和室内明装散热片常常对室内外的观感和使用造成不利影响，一些品质要求较高的花园洋房对设备系统进行优化，如采用低温辐射地板采暖技术取消了散热片；采用户式集中空调，改善了散布空调板和冷凝管对立面的不利影响。随着水、电、气、暖计量远传技术的成熟，相关表件移入户内，公共楼梯间管井和埋墙表箱大为减少，使楼梯间的内墙面更加整洁。由于花园洋房层层退台，在顶部常出现厨、卫上下错位的情况，带来上、下水管道和排烟气道转折的难题，这也是设备系统优化的重点。

花园洋房的未来发展前景展望

从宏观调控角度看，房地产市场存在的供应结构、住房品质、市场规范等问题，而解决这些问题的宏观政策将主导未来房地产发展方向和直接影响整个市场的走向。

花园洋房定位在中产阶级，而从社会发展和经济发展的稳定方面考虑，中产阶级的队伍需要进一步加大，因而未来中国的社会阶层会更加类似于 “枣核型”，届时中产阶级就指的是中国的“大众”，因此为人口众多的大众阶层提供适合他们消费需求的住宅是每一个开发商会考虑的事情。至于未来中国中产阶级的构成，北大教授萧灼基认为，未来中国中产阶层将主要来自以下五类高级人才：能将科技成果转化为产业的科研人员；金融证券业的中高层管理人员；中介机构的专业人员；外资企业中的中国中高层人员；一部分私营企业家。另外，股市的一些股民也有可能成为中产阶级的一员。

花园洋房的特性决定了花园洋房项目基本出现在郊区一带，花园洋房本身也是住宅郊区化的产物，郊区的土地成本完全具备了建设低密度花园洋房的条件，因此，未来的花园洋房项目也基本上出现在郊区一带。

随着国民经济的发展，居民收入的提高，“小康住宅”会日益受到欢迎，而随着住宅消费能力的提高，从注重人的需求和居住行为的规律出发，住宅空间功能细化的趋势会更加明显，因此既是小康住宅，又是低密度住宅，还能满足消费者对住宅安全性、保健性、私密性、灵活性、舒适性和艺术性等方面的要求的花园洋房会日益受到市场的欢迎。

城市中心的洋房

以前，提到花园洋房，无疑会想到“郊区”，因为可以理解的地价等因素，花园洋房一般只在城市近郊出现，城市中心或靠近城市中心的花园洋房可谓寥若晨星。而2007年，花园洋房开始向城市中心生长，拉开从郊区回归都市的序幕。

主流户型80~140平方米

前几年的花园洋房，200平方米以上户型随处可见，绝大部分户型也都在140平方米以上。如今200平方米以上户型已经逐渐减少，符合市场需求的户型大行其道，绝大多数开发商把80~140平方米作为花园洋房的主力户型。同创高原近期推出的时尚洋房主力户型在80~120平方米之间，在当前市场较冷的环境下仍然受到市场追捧。

户户精彩，层层不同

同创高原近期推出的200多套时尚洋房，打破了以前户型左右对称的格局，每一层楼，每户户型都不一样，在提高产品品质的同时，增加产品的个性化。

赠送空间增加

与前几年相比，洋房的品质不但没有下降，反而有较大的提升。王加利表示，就同创高原来说，在有效控制户型面积的同时，产品更在不断创新。一、二楼都有附带的地下室，顶楼设计也一改以前跃层的格局，增加整层的屋顶花园。王加利称，花园洋房的使用面积一般都大于购买面积。据记者了解，市场上的花园洋房，均有不同面积的赠送空间，像广厦城洛卡庄园，部分户型赠送面积超过100平方米，赠送比例甚至超过1∶1。

配套更加完善

以前的“郊区洋房”以优美的环境吸引购房者眼球，但在交通、教育、生活等配套方面的不足总是难以弥补，如今洋房离城中心越来越近，在享受优美环境的同时，交通、教育、生活等配套也更趋完善。

安全系数更高

以前市民购房产最关注的是房屋的地段和价格，经历地震之后，房子是否抗震被购房者放在第一位。王加利表示，与一般的多层相比，洋房采用框架结构，同时作为低密度和低容积率的产品，整体安全性更有保障。