民国末期，正逢乱世，京城军阀哗变，少帅张骘生（
张智霖饰）被逼迎娶大军阀之女纪金翠（
钟欣潼饰），随即府内怪事丛生，人心惶惶。不久后京城涌现大批“尸婴案”，一切矛头指向少帅原配夫人钮梦鹤（
梅婷饰），随后钮梦鹤离奇失踪，一夜之间京城81号惨遭灭门，留下一座破败鬼宅。
百年后，文物修复师宋腾在修复古宅过程中挖出大量婴儿尸骨与诡异符咒，一桩桩血淋淋的旧事似乎要将所有人拉进深渊，前世今生的恩怨情仇都一一浮现，而地宫冤魂鬼门索命的故事也就此拉开。
《京城81号Ⅱ》取材自“东方四大鬼宅之首”的真实传说，但有别于第一部，在1：1搭建“京城81号”的时候，美术团队翻阅了大量历史建筑资料1000多卷，400多张包括北京朝内81号、天津西开教堂、广州荔湾广场等鬼宅旧照。还融入了更加多元的东方惊悚元素，两位编剧蔡骏和谭广源从民国失婴案、鬼门十三针、观音送子等300多个民间传说中提炼出祝由求子、地宫冤魂、巫蛊邪术等故事。
2017年5月15日，片方发布一组“尘封开启”版海报，
张智霖、
梅婷、
钟欣潼、
耿乐、
邬君梅身着民国服饰、置身鬼宅棺墓的造型首次曝光。
该片科普了一系列东方巫术传说，如祝由求子、地宫冤魂、巫盅邪术，甚至是招魂做法的大场面，给惊魂之旅打上历史考据的烙印。影片中鬼宅、尸横遍地的气氛，提升了视觉的冲击力。（腾讯娱乐评）
《京城81号Ⅱ》延续了系列片里前世今生双线交替的叙事，民国部分的虐恋故事值得一看；美术置景和特效升级，以及演员的默契配合，而恐怖指数也不弱，一部精彩的恐怖片应该是能给观众留下心理阴影的。（新浪娱乐评）
《京城81号Ⅱ》融入了玄学、风水学等真实元素，并与中国风、年代感、唯美爱情、惊悚恐怖等元素相融合。几位主演跨越前世今生一人分饰二角，正邪难分的形象和复杂的人物关系让人大呼过瘾。演员的感情线贯穿始终，无论是跨越民国与现代两个时空的轮回孽恋还是复杂的阴谋算计和情仇陷害，都让“电影打磨出了民国虐恋的韵味”。（网易娱乐评）