由于土地的两重性，所以决定了土地不仅具有自然属性，还有社会经济属性。这些特性对评价土地的生产能力、配置各行各业生产用地、正确解决和处理土地开发利用和环境因素之间的矛盾等方面，都具有重要意义，同时，对农业生产和建设也有直接的影响和作用，并进而影响土地利用的效益。

土地是一种综合的自然资源，与大气、水、生物、矿产等单项资源相比，土地对人类生存来说是最基本的，也是最广泛、最重要的，能用来满足人类自身需要和改善自身的环境条件。作为“真正资源”的土地具有下列基本特征：

土地是由气候、土壤、水文、地形、地质、生物及人类活动的结果所组成的综合体，土地资源各组成要素相互依存，相互制约，构成完整的资源生态系统。人类不可能改变一种资源或资源生态系统中的某种成分，而同时能使周围的环境保持完全不变。例如我们采伐山地的森林，不仅会直接改变林木和植物的状况，同时必然要引起土壤和径流的变化，对野生动物，甚至对气候也会产生一定的影响。同时，生态系统绝不是孤立的，一个系统的变化又不可避免地要涉及到别的系统。例如黄土高原的水土流失不仅使当地农业生产长期处于低产落后状态，而且造成黄河下游的洪涝、风沙，盐碱等灾害。

土地具有一定的生产力，即可以生产出人类某种需要的植物产品和动物产品，这是土地的本质特征之一。土地生产力按其性质可分为自然生产力和劳动生产力。前者是自然形成的，即土地资源本身的性质。后者是施加人工影响而产生的，即人类生产的技术水平，主要表现为对土地限制因素的克服、改造能力和土地利用的集约程度。

由于受地球表面陆地部分的空间限制，土地的面积(或称土地资源的数量)是有限的，人类只有一个地球，土地面积是有限的，世界人口正在急剧增加，各种土地利用对有限的土地面积竞争异常激烈，对土地资源产生极大压力。因而，人们一方面要珍惜和合理每一寸土地，另一方面要采取切实措施有计划地控制人口增长，减小人口对土地的压力。

分布在地球各个不同位置的土地，占有特定的地理空间。这一特性主要表现在以下几个方面：

(1)每一块土地的绝对位置(经纬度)的固定性，包括地面及其以上和以下的空间。

(2)各块土地之间的相对位置(距离)的固定性。当然，交通条件可在一定程度上改变这种相对固定性，但交通条件改变后土地又表现出新的相对固定性。

(3)每一块土地所处的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固定的。例如处于不同水热条件下的农用土地，欲完全改变其环境状况和物质构成，几乎是无法实现的。

受地球公转和自转等而产生的地质构造的作用，使各种土地的自然要素组成与综合特征具有明显的地域性，它决定了土地资源的利用与改良要因地制宜。

例如：土地随时间而产生的季节性变化，即动植物的生长、繁育和死亡；土壤的冻结与融化，河水的季节性泛滥等。这些都影响着土地的固有性质和生产特征。土地的时间变化又与空间位置紧密联系，因为处于不同空间位置的土地，它的能量与物质的变化状况是不相同的。

土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性。生长在土地上的生物，不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其它化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。在合理利用条件下土地的生产力可以自我恢复，并不会因使用时间的延长而减少，即 “治之得宜，地力常新”。土地对于污染物也有一定的净化能力。

但应当注意，土地的可再生性决不意味着人类可以对土地进行掠夺性开发，人类一旦破坏了土地生态系统的平衡，就会出现水土流失、沼泽化、盐碱化、沙漠化等一系列的土地退化，使土地生产力下降，使用价值减少。这种退化达到一定程度，土地原有性质可能彻底破坏而不可逆转、恢复。。由此可见，土地的再生性是有一定限度的，当超过某一阈值时，土地的再生性就会丧失，土地资源即被破坏。

它既是农业生产资料，又是人类活动空间；既可作为农用，又可作为城建、交通、国防、旅游等非农业利用。

土地资产，简称为地产(Estate in Land)，具有如下特性：

所谓地产供给的稀缺性，主要是指在某一地区、某种用途的地产供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。例如大城市中心区的商业用地产，具有特殊景观的旅游地产，都存在着供应的稀缺问题。另一方面，地产供应的稀缺性也与土地总量有限密切联系。

地产具有位置的固定性，这就决定了地产是不动产，它不能随着土地产权的流动而改变其实体的空间位置。这也是与机器、设备等企业财产所不同的特征之一。

由于形成地产的区位、地理、土壤、地质等不同，从而体现为地产的质量差异、用途差异、经济价值差异。

一般商品的使用随着时间的推移总是不断地折旧直至报废。而土地这个特殊商品则不然，由于土地经营者对土地的投资、土地周围设施的改善、土地用途的改变和土地需求量的增加，土地不仅不会折旧，反而还可以反复使用和永续利用，并随着人类劳动的连续投入而不断发挥它的性能。甚至，它还可以随着社会经济的发展，实现其自然增值。

土地具有使用价值和交换价值，可以进入商品流通。但与一般商品相比，它是一种特殊商品。它具有下述特殊性：

(1)一般商品是用来交换劳动产品的，而土地这个特殊商品，它具有非劳动产品与劳动产品的二重性。如果从它的根本属性来看，或就其整体而言，是属于天然赐予的自然物，并非人的劳动所能创造的；但从对它加工的角度来看，现今土地大多经过人类长期直接或间接的开发，凝结着大量的人类劳动，具有劳动产品的一面。

(2)一般商品是属于价值物，其价格是价值的货币表现。然而，土地的价格具有两重性：一方面是作为自然物的土地价格，另一方面是作为开发的土地价值的价格。。

6．流通的特殊性

地产可以像其它商品一样进行流通，但在市场上流通的不是地产商品的实体本身，而是地产产权的代表物——证书。地产的交易实际上是地产产权的交易。所以，它需要由国家制订一系列法律、法规来保障地产转移或交易的合法性，使地产的所有者或使用者的合法权益能得到国家法律的保护。否则，地产经营就不能顺利地进行，也不能在其流通过程中实现它的价值。地产流通的另一特殊性表现为所有权与使用权的分离。

生态学是研究生物系统与环境之间相互关系的科学。从土地概念来说，土地本身就是一个生态系统。即土地是地表各自然地理要素与生物体及人类之间相互作用、相互制约所形成的统一整体。土地是万物(生物)生存、生活、繁育的基础，一切生物将依附于土地，就像子女要靠慈母的养育一样。

从生态学角度看，土地具有以下重要功能：

对生物体来说，土地的最显而易见的功能之一，就是支撑。植物固定在土地中才能保持直立；人类活动的场所，包括房屋、道路、桥梁等一切建筑物都附着于土地。

土地的本质属性是有生产能力，它可以生产出人类需要的植物和动物产品。

进入土地的污染物质在土体中可通过扩散、分解等作用逐步降低污染物浓度，减少毒性；或经沉淀、胶体吸附等作用使污染物发生形态变化，变为难以被植物利用的形态存在于土地中，暂时退出生物小循环，脱离食物链；或通过生物和化学降解，使污染物变为毒性较小或无毒性甚至有营养的物质；或通过土地掩埋来减少工业废渣、城市垃圾和污水对环境的污染。据报道，如果处理得当，土地对BOD、COD、TOC三项有机污染物的净化效率可达80%以上。当然，土地的净化功能是有限的，必须在其容许的范围内进行。

城乡居民点、交通运输、水利、旅游以及其它各项工程建设事业，都必须以土地为基础。土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、水文等要素综合作用形成。

土地工程特性的优劣直接决定作为建筑地段的适宜性及限制性。同时，土地工程特性也影响着工程项目的投资费用。

人们对土地的开发利用和占有过程，一方面形成了人与土地的关系；另一方面形成了人与人之间的关系。在利用土地资源进行物质资料生产时，土地就构成了社会生产力的物质要素。社会生产离不开土地资源，土地问题如果处理不好，就会影响到社会的诸方面，如政治、经济等等。

由于对它的占有而影响国计民生，所以对土地的资产所有制的形式就成为决定了社会制度的基础，如从奴隶社会直到社会主义社会等。在不同社会形态下，土地社会属性最本质的内容是土地所有制性质。

在土地、光能、热量、降水、地表水、地下水等环境资源中，唯有土地的权籍属性最为明显且十分复杂。土地的数量、质量、权属构土地权属主要指土地的所有权及使用权成土地的三大基本要素。

土地的权籍属性包括地权和地籍。地权即土地权属，主要指土地的所有权及使用权。

土地所有权是土地所有者拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。一般认为，这种权利可细分为：占有权、使用权、收益权、处分权等权能。这些权能在一般情况下是统一的，但在特定情况下也往往是分离的。例如我国历史上曾存在过的租佃制度及田底权与田间权的分离；目前我国城市和农村中出现的土地所有权与使用权的分离等。土地使用权指的是按法律规定，对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。我国现阶段进行的土地使用制度改革，主要内容就是土地使用权的有偿出让、转让和出租等。

地籍即土地的户籍，是记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册。地籍最初就是为征税而建立的一种簿册或田赋清册。现代地籍已不仅是征税对象的清册，而且还包括了土地产权登记、土地分类面积统计、土地等级、地价等内容的登记簿册。地籍是对土地进行科学管理的基础，地籍提供具有法律依据的、精确的、连续的空间位置、数量、质量等方面的基本资料，是调整土地关系、合理组织土地利用的基本依据。地籍的核心是权属，是调处土地争执、恢复界址、确认地权的依据，是维护社会主义公有制的，确保土地所有者和土地使用者合法权益的基础资料。