土地资源评价又可称土地评价，是在土地资源调查、土地类型划分完成以后，在对土地各构成因素及综合体特征认识的基础上，以土地合理利用为目标，根据特定的目的或针对一定的土地用途来对土地的属性进行质量鉴定和数量统计，从而阐明土地的适宜性程度、生产潜力、经济效益和对环境有利或不利的后果，确定土地价值的过程。

土地资源评价就是根据土地资源的特定使用目的，对土地的性状进行评估的过程。借助土地资源评价，可以对土地资源的性能进行综合性的、定性的或定量的质量鉴定，在全面考察土地构成各要素的组成状况、区位状况、基础设施状况的基础上，阐明土地对某种用途的适宜程度和限制程度，阐明土地的生产潜力和经济效益以及对周围环境有利与不利的后果；阐明土地生产能力的提高与增加经济收入所必须采取的措施。

依据不同的目的，土地资源评价有不同的方法。各种方法有不同的评价原则。参照联合国粮农组织的《土地评价纲要》以及最近国内外在土地评价方面的进展，可以概括以下几条原则：

1、土地资源评价要针对具体的土地利用要求进行

土地资源具有明显的多宜性特征，某块不适于发展农业的土地可能适宜于发展旅游业或科学研究等的利用。即使就同一块土地的利用方式而言(如农业利用)，不同的利用对象对土地质量的要求也不一致。如发展水稻栽培的土地就要求有充分的水源保证，适宜水稻栽培的土地大多为泛滥平原和低地，既有灌溉水源，又容易排水；从土壤质地方面还要求以壤质或粘质土壤为宜，砂质土壤漏水漏肥，不宜发展水稻。若要在该块土地上发展园艺，就必须根据花木、水果的不同生长要求，对土地的各种特性进行新的衡量。因此，在进行土地评价之前，必须尽可能明确评价的具体目的，如果评价目的含糊不清，评价的针对性不强，那么其评价结果的可靠性和作用就会受到影响。当然在许多场合，评价目的是隐含的，如土地生产潜力评价，虽然没有明确的说明范围，但它主要是为大农业服务的目的是很明显的。评价目的的具体程度还与评价地区的及成果表示的比例尺有关。一般而言，随着调查范围的缩小和比例尺的增大，对土地利用的要求也将越具体和明确，而土地资源评价的对象和目标也越具体。

2、土地利用的效益与投入分析，是评价土地适宜性程度的重要指标

任何土地资源一旦被利用就必然有投入，即使是原始人类从土地上采集野果也需要付出努力。如果对土地没有投入，即使土地本身有生产潜力也发挥不出来，或者很少发挥出来。各种土地用途的适宜性大小差别是通过投入(如种子、肥料、农药、劳力)同产品或其他收益作比较而得出来的。同种土地用途，不同地块间的适宜性程度的差异也是根据这种比较之后得出的。因此，当任何一块土地有多种适宜性时，首先应从其投入和产出之间进行比较，确定其最佳用途。当然进行投入产出分析时，还要注意土地的长期效益与短期效益之间的关系，一般是以土地利用所获的长期稳定的收益来作为土地评价依据。

土地利用的经济效益不是确定土地利用方式的唯一因素。如我国华南橡胶宜林地，从其经济效益评价并不是最适宜的利用。但是，从国家建设需要出发，必须将某些勉强适宜的土地也划为橡胶用地。另一个类似问题就是在粮食、棉花用地与经济作物用地之间比较时，往往是经济作物比粮食、棉花的效益高得多，造成这种差异的主要原因之一是我国现行农产品价格之间的非可比性，自从某些经济作物产品价格放开之后，这种不可比性就更加明显。

因此，为了稳定粮食用地，评价中会同时考察各种土地利用的社会效益，以考虑土地利用的适宜性程度和选择土地利用方式。

3、土地评价要切合当地的自然、经济和社会条件

不同国家，甚至同一国家的不同地区，其自然条件和社会经济技术条件都有一定的差异，特别是土地适宜性评价，是在一定的土地利用方式、一定的投入水平条件下，土地对某种土地利用的适宜性的量度。如果土地利用方式和投入水平变化了，则相应的用之于衡量土地特征的“尺子”也要发生变化，得出的结果也自然有很大差异。例如，对土地评价影响很大的美国农业部土壤保持局制定的土地利用可能性分级系统，是用以评价大农业用地的一个体系，它是适合于类似发达国家那种高度集约化和现代化经营的土地条件下的评价方案。该方案本身虽然没有明显地强调它的土地利用方式前提条件，但从它的诊断因子选择及指标的划分等都可以看出，该方案所评价出的土地利用可能性等级是以类似于美国的生产条件及生产方式为前提的，若照搬照抄到我国或其他第三世界国家，则难以反映土地本身利用的差异。

4、土地评价要以土地的持续利用为前提

土地利用的适宜性程度的高低，除了考虑土地的投入与产出之外，必须确保不会因此导致土地退化或其他生态问题。例如，有的土地对某种土地利用短期内似乎十分有利，但可能引起水土流失、土壤次生盐渍化、土地沙化、土壤板结等许多问题而导致土地质量下降。如毁林开荒、草原开垦等，往往在最初显现出明显的经济效益，但几年之后，便会由于土地的严重退化而出现土地的生产能力下降，并导致生态环境问题，这种例子在国内外屡见不鲜。

为土地税收服务

土地资源评价的最重要成果之一是对土地质量和生产潜力的综合鉴定，划分出土地质量等级，即土地特定用途的适宜性等级。土地税收主要是按土地的用途和土地对该用途的适宜好坏确定的，而土地用途和土地对该用途的适宜性等级是制订土地税收政策和税收标准的主要依据。因此，土地资源评价可为确定土地税收标准提供基础数据，是土地税赋的科学基础。

为土地利用规划服务

土地利用规划是在一定的地域范围内合理组织土地利用的一种综合性措施，它的作用在于把用地需要和土地质量协调起来，安排好各种土地用途的数量和空间布局，对土地利用作出合理的决定，以从土地利用中得到最大的效益，同时又为将来更好地保护土地资源提供依据。土地资源评价通过根据土地利用要求与土地质量比较结果确定土地适宜性等级，向土地规划人员提供最好的土地利用种类选择，以建立合理的土地利用结构和土地利用系统。所以土地资源评价是土地利用规划的基础，它为土地规划提供了最客观的依据。

为土地资源管理服务

土地资源评价取得的土地生产潜力、适宜性和限制性等成果是确定承包土地转包补偿费用、征地补偿费等土地资源管理实践的主要依据，也是土地质量的动态监测和土地保护的基础数据。所以，土地资源评价可为一些常规的土地资源管理服务。

为地产市场交易服务

我国土地使用制度的改革，使土地市场逐步建立和完善，客观上要求对土地进行估价，因而也就产生了为地产交易提供土地价格基础数据的城镇用地分等定级。土地分等定级的结果不仅是土地市场正常运行不可缺少的基础数据，而且也是土地使用者诜择土地利用的指南。

根据土地资源评价的要求、目的、对象、方法和手段，可将土地资源评价分为各种类型。

按评价目的分类

按评价目的，土地资源评价可分为土地潜力评价、土地适宜性评价和土地经济评价3种。

土地潜力评价是对土地固有生产力的评价，是一种一般目的的、定性的和综合的大农业评价，并不针对某种土地利用类型而进行，而是从气候、土壤等主要环境因素和自然地理要素相互作用表现出来的综合特征来评价，反映了土地生物生产力的高低和土地的潜在生产力。土地潜力评价又分为两种：土地利用潜力和土地生产力。土地适宜性评价是评价土地对特定利用类型的适宜性。土地的适宜性程度和限制性程度通常是土地适宜性评价的主要依据。适宜性是一定土地类型对一种指定用途的合适程度，其评价从一特定用途出发，将该特定用途要求的条件与评价土地所具有的条件进行比较，来评定土地对该用途的适宜性强度；限制性是指在一定条件下，构成土地质量的某种因素的优劣、多少，限制了土地的某些用途，或影响了用途的适宜程度。

土地经济评价是从社会和经济的角度，利用经济的可比指标，对土地的投入一产出的经济效果进行评定，或对土地适宜性评价和潜力评价结果进行经济上的可行性分析。

按评价途径分类

按照评价途径，土地资源评价可分为直接评价和间接评价2类。

直接评价是通过试验去了解土地对于某种用途的适宜性或生产潜力。例如，在几种不同的土地上种植同一种作物，应用相同的农业技术措施，观察和测量作物生长状况的差异，根据作物产量的高低评定这几种土地的生产潜力高低。

间接评价就是通过分析土地的各组成要素的属性对土地利用的影响，并加以综合，来评定土地的等级。

按服务目标分类

按照服务目标，土地资源评价可分为单目标评价和多目标评价2类。

单目标评价是针对某一特定利用目标进行的土地资源评价，如针对单一作物或树种的土地资源评价。在单目标土地资源评价时要注意：一定要深入研究和准确把握特定土地利用对土地性状的要求；要抓住对特定土地利用有决定性影响主导因素或因子，同时又要兼顾一些次要因子，以确保评价的科学性和合理性。

多目标评价也称综合性评价，是指服务目标的范围较宽、适用面较广的土地资源评价。如大农业用地评价即广义的农业土地资源评价。相对单目标土地资源评价来说，多目标评价的评价因素和评价指标的确定一般都比较系统。

按评价方法分类

按照评价方法，土地资源评价可分为定性评价和定量评价2种。

定性评价是用定性语言描述土地的质量特征，确定土地的适宜性或潜力的高低。它属于概略性土地资源评价。有的定性评价近似于所谓景观评价，主要通过土地组成要素的定性特征来确定土地的质量特征，也即主要是根据土地的自然特征来评价，经济特征只作为背景。

定量评价是指评价过程中采用定量的数据，用数学方法进行推算，其结论可以用精确的数据表示。定量评价一般用于大比例尺的土地资源评价。

按评价结果的形式分类

按评价结果的形式，土地评价可分为当前适宜性评价和潜在适宜性评价2种。

当前土地适宜性评价的结果分类是指在无大规模的土地改良前提下，处于当前状况下的土地质量状况。进行当前土地适宜性评价是可以假定存在少量投入的改良。潜在土地适宜性评价是指在计划经过大型土地改良之后在将来所能达到的土地质量状况及其适宜性。例如，对于灌溉计划来说，在做出是否投资的决策之前，应当进行潜在土地适宜性的经济评价。

按评价对象分类

按评价对象可把土地资源评价分为许多不同的评价类型。如农业用地评价、林业用地评价、牧业用地评价、城镇用地评价、交通用地评价、自然保护区评价等。这些都是土地资源评价在某一具体行业中的应用。

土地资源评价的情况(如对象、目标、种多样的，一般概括为两阶段法和平行法，要求、内容等)多变。

第一阶段依据基础调查而进行定性的土地资源评价结果分类，其分类是依据调查开始时选定的土地利用类型(如种植棉花、玉米、蔬菜或饲养奶牛等)的土地适宜性做出的。在第一阶段中社会经济分析的作用仅限于核实土地利用类型是否恰当。第二阶段依据第一阶段的结果，如图件或报告，进行社会经济分析，做出定量的土地资源评价结果分类，为规划决策提供直接的依据。两阶段法简单明了，工作程序泾渭分明。自然资源调查是在社会经济分析之前进行，工作没有重叠，从而能比较灵活地安排时间和调集人员。两阶段法往往用于为大尺度的概略性规划目的而进行的土地资源调查和生物生产潜力评价的研究中，如县域土地利用总体规划中的土地资源评价。

平行法是指土地和土地利用类型的社会经济分析与自然因素的调查和评价是同时进行的。所评价的土地利用种类在研究过程中常常会更改。例如，在种植业中，这种改变可能包括作物和轮作制度的选择、资金和劳动力投入的估算，以及最适当的农场规模的决定。平行法由于将两阶段法中的两个阶段同时进行，因此可以缩短评价的时间。多适用于小范围大比例尺的评价制图，当土地利用种类的选择性较小时，使用起来尤为方便。