土地类型较为复杂，众多区域为工业用地性质（使用权50年），也有部分区域是混合
用地性质（其中含有公寓、写字楼、
教育用地等），物业类型上包含了写字楼、标准研发区间、
无污染生产单元等，配套了
商业物业配套（食堂、会议中心、
餐饮服务、商业住宿等）、研发中心、
公共服务和技术
支持平台等。
第一类机制较为灵活，
发展潜力巨大的是以连锁化、民营化、总部独栋为主的商业用地性质的
科技园区，代表为
恒生科技园、
创智天地、
联东U谷、
联创科技园、
博济科技园等，由于顺应了
企业发展的需要，入园后的企业能够切实得到政策和
税收优惠，由于体系内的联合和合作，科技园运营公司一般都会主动举办活动和推广，使得入园的企业可以得到
实质性的发展，如恒生科技园等，会加入恒生
现代服务业交易中心、科创企业融资平台等，引进
风投、天使资金、
产学研结合项目等，推动企业得到突飞猛进的发展；
第二类以大学为主，如
清华国家大学科技园、交大科技园、
浙大网新科技园、深圳南山科技园等，是
高等教育产业化后的产物，以产学研结合为重点
突破口，产业链上下互动为主，但机制上较为生硬，项目发展渠道较为单一，企业入驻后，享受的服务和
政策依据所依存的大学有很大的关系；
第三类以国有投资公司为主，政策较为优厚，土地、物业等也较为便宜，一般而言以政府为
投资主体人，建立和配套公共
技术服务平台、研究所等，但政府基本上会抓大放小，对外资企业、
世界五百强、
纳税大户、上市公司等较为看重。如
常州科教城、
深圳科技园、
张江高科技园区等，企业入驻后，政府的支持力度将会减弱，但不排除政府会主动为企业进行高效服务，达到
企业上市、转型升级、产业链标准服务等目的；
综合而言，民营科技园以集约型发展为主，在企业入园前会较为谨慎，入园后会加大
公共服务平台建设和政策、资金等扶持力度；政府主导的科技园以粗放为主，对大院、大公司、大企业、高税公司、
核高基项目较为支持。