组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，为大部分新加坡人的住所。

新加坡的组屋制度，始于1960年，当时，新加坡刚刚从英殖民统治下脱离，成立自治机构，整个社会发展比较落后，政府财力有限，民众住房条件比较差。李光耀当时提出的口号是，要实现新加坡人“居者有其屋”。

20世纪70年代，新加坡政府规定只有月收入在1500新元以下者才可申请；80年代，提高到2500新元，随后又放宽到3500新元。这基本上保证了80%以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。这一政策实施以来，新加坡政策在境内各地纷纷兴建组屋，民众居住条件不断改善，本国人口组屋入住率，到90年代达到顶峰。

截至2022年新加坡房屋自有率高达89.3%，是全球房屋自有率最高的经济体之一。2022年大约有80%的新加坡人口居住在组屋。

第一阶段（1927至1959年）：这一阶段新加坡人口规模爆发式增长催生了新加坡改善信托基金（Singapore Improvement Trust，简称“SIT”）的成立。20世纪20年代，伴随海外移民不断流入新加坡人口规模迎来爆发式增长，由1911年的30.3万人上升至1921年的41.8万人，年均增长3.3%。此时，为应对日益增长的居民居住需求，1927年7月1日英国殖民政府正式成立新加坡改善信托基金，制定“总体城镇规划”。1935年新加坡改善信托基金开始建造公共住房，并于1936年12月完成第一批公寓竣工入住。到1942年日本占领新加坡时，新加坡改善信托基金大约建成2000套公寓。在此期间，新加坡人口规模则由1921年的41.8万上升至1931年的55.8万，年均增长2.9%。这一阶段新加坡改善信托基金建成的公寓数量难以满足新增人口居住需求。1945年日本投降后，新加坡改善信托基金于1947年4月重启新房建设工作。1947-1959年，新加坡改善信托基金建造了20907套公共住房公寓，期间新加坡人口规模则由1947年的93.8万人上升至1957年的144.6万人，新增的公共住房公寓远不足以容纳新加坡百万级人口规模。

第二阶段（1960-1970年）：这一阶段“住房荒”催生了建屋发展局（Housing Development Board）。新加坡人口出生率由1941-1945年的36.5%攀升至1951-1955年的47.8%，高人口出生率带动叠加移民流入带动其人口规模突破百万至1957年的144.6万人。人口规模增长而住房供应不足导致新加坡爆发了“住房荒”。到1960年，仅有9%的新加坡人居住在政府提供的公寓中，多数公民仍居住在贫民窟和棚户区。为解决这一问题，新加坡成立了建屋发展局专门负责国家公民住房项目管理。在此期间，新加坡分别于1964年和1968年推出“居者有其屋计划”（Home Ownership Scheme）和“中央公积金核准建屋计划”。其中，“居者有其屋”旨在由政府向中低收入阶级提供可供购买的住房，具体措施为建屋发展局以低于市场价格出售公共住房，其首付比例较低且居民每月支付的抵押贷款低于类似公寓的现行租金价格。随后，新加坡于1968年推出“中央公积金核准建屋计划”，旨在为中低收入群体首次购房提供中央公积金额外和特别住房补贴，提升中低收入群体购房能力。新加坡中央公积金制度为新加坡公民和永久居民设立普通账户、专门账户和医疗储蓄账户三个账户。其中，普通账户用于支付住房、保险和投资，专门账户用于养老和退休相关金融产品，医疗账户用于支付住院费用和医疗保险。缴存率视收入水平和年龄段而定。如，自2023年1月1日起，年龄在55岁以下且月收入在750新加坡元以上的雇员缴存比率为15.0%，而年龄在55岁以上且月收入在750新加坡元以上的雇员缴存比率则在5.0%至15.0%之间。“中央公积金核准建屋计划”允许居民用普通账户储蓄支付购房首付款、偿还购房贷款本息、支付印花税等，有效解决了中低收入群体购房资金不足的难题。在“居者有其屋计划”和“中央公积金核准建屋计划”推出后，新加坡居民购买组屋的比例由1960-1965年的5.4%上升至1966-1970年的37.7%。

第三阶段（1970-1990年）:这一阶段新加坡建屋发展局为组屋公寓建立了转售市场，增加了组屋的流动性。1971年前，购买组屋的业主只能按照一定折价卖给建屋发展局，组屋市场缺乏流动性影响了居民购买组屋积极性。1971年建屋发展局为组屋建立了转售市场，规定业主达到最低居住期3年后可以按市场价格将其住房出售给买主且出售后1年内不得再次购买组屋，同时将组屋购买资格限定在两人以上、收入低于规定上限的无房家庭范围内。1979年建屋发展局进一步放开组屋转售限制，取消业主售后禁购期，同时对组屋交易征收5.0%的二手交易税。受组屋流动性上升及转售限制放宽影响，购买组屋的比例上升由1966-1970年的37.7%上升至1976-1980年的68.4%历史高位。

第四阶段（1990至今）：这一阶段居民收入增长，新加坡住房市场重点提升居民住房品质。得益于全球产业转移和正确的经济发展政策，新加坡经济发展迅速。到1990年，新加坡国民生产总值高达394亿美元，人均国民收入突破万亿大关达到10194美元。为满足居民更高住房品质需求，新加坡提高了组屋品质并且进行市场分层。从组屋品质看，20世纪60年代组屋以节约空间、低成本且易施工的扁平设计为主，到20世纪90年代组屋发展局推出升级计划改造老旧组屋，同时结合当地的建筑遗产或地形设计具有当地特色的组屋建筑。进入21世纪，组屋发展局开始打造创新、绿色和现代化的住宅，打造了50层高的Pinnacle@Duxton项目，该项目拥有多个空中花园；同时引入了新的住房类型和配套设施。从市场分层看，新加坡住房推出中央公积金补助计划并推出执行共管公寓（Executive Condominium）以向中上收入群体提供住宅。1995年新加坡政府推出执行共管公寓，一种介于组屋和私人公寓之间的物业品种，由私人开发商直接向政府购买土地，再进行设计、建造和出售。居民购买执行共管公寓可享有同组屋购买者的相同的住房补助，同时执行共管公寓在十年后（到2023年这一时间限制已缩短至五年）可完全私有化并在市场上自由买卖。与组屋相比，执行共管公寓拥有更为完备的配套，如游泳池、健身房、停车场及24小时保安等。

新加坡的组屋已有超过四十多年的历史，但整个城市面貌一新，早年建造的组屋也不显破旧。原因在于政府对年久组屋的维修非常到位，基本上是5年一小修，10年一大修。小修是指外立面和室外铺地的更新，大修则是指增加面积或改善功能，使居民住宅不断适应社会进步和人们生活水平提高带来的变化。

毫无疑问，新加坡组屋制度是承托这个国家有效运转的机制，其中政府的支持、相关建屋机构的执行、民间对此机制的信赖，都是不可或缺的部分。

一房式：客厅、饭厅和卧室为一体的组屋，大部分已经被拆除，俗称“一房半厅”。

二房式：一个客厅、一间卧室，只有少数地方还有这类组屋（如：加冷、黄埔、大巴窑）

三房式：一个客厅、两个卧室，是修建的最小单位。

四房式：一个客厅、三个卧室。

五房式：一个客厅、一个饭厅、三个卧室的组屋。

六房式：一个客厅、一个饭厅、四个卧室的组屋。1990年代修建的也叫“公寓式”。

双层公寓式：双层组屋单位，一般下层为客厅、饭厅、厨房和储藏室，上层为卧室。

新加坡建屋发展局对组屋购买资质、出租和出售条件做了严格的限制，阻断了组屋套利路径。建屋发展局的规例只让新加坡公民购买新组屋，而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五年后才可转卖。建屋发展局规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋，另外对单身人士购买组屋，建屋发展局也有相当多的限制。

首先，在购房资格审核方面，建屋发展局对购买资质作出了严格限制。夫妻/家庭、老年人和单身人士购买组屋资质不一，其所能购买的公寓类型和公积金住房补助也有所差异。整体来看，政策优惠主要向新加坡公民家庭倾斜。以已婚夫妇或有孩子的家庭为例，在年龄限制上，购房申请人需满21周岁。在身份限制上，购买新组屋需满足新加坡公民身份、或者至少1名新加坡公民而其他为永久居民，购买二手组屋则可放宽至所有申请人和核心占用人必须拥有三年以上永久居民。在收入限制上，购买2室新组屋的家庭月收入上限不得高于7000新加坡元，3室的家庭月收入上限为7000或14000新加坡元，4室或5室为14000新加坡元，如果是大家庭或多代家庭则为21000新加坡元。同时，单身人士无论是购买新的组屋还是转售组屋需满35周岁以上。

为避免套利，新加坡采取了多种防范措施：一是限定购房资格以确保组屋销售向刚需家庭倾斜；二是对组屋出售、出租的时间、资格等进行严格的限制；三是组屋的面积、公共空间、外立面等设计均不及私人住宅，使高收入群体更有意愿购买私人住宅。

组屋制度在有效满足居住需求的同时抑制了住房投机。截至2022年12月，新加坡房屋自有率高达89.3%。同时，组屋价格涨幅远低于私人住宅价格涨幅。以2006年1月为基期，2023年8月私人住宅价格指数为342.3而组屋价格指数仅为257.8。

在组屋出租方面，组屋出租分为整屋出租和房间出租。整屋出租需满足买入期满5年及以上并获得建屋发展局批准，黄金地段组屋不得整屋出租。同时，组屋房间出租需获得建屋发展局的批准，3代同堂（3-Gen flat）不允许出租5年持有期内的任何房间，而黄金地段组屋可以出租闲置房间。

在组屋出售方面，业主需满足一系列资格才能出售组屋。具体资格条件有：一是最短入住期，期限取决于不同购买模式、组屋类型和组屋申请日期，短则5年长则20年。如，从建屋发展局购买的组屋需持有满5年，黄金地段公共住房需满10年；根据设计、建造和销售计划（DBSS）从地产开发商购买的组屋持有期需满5年。再如，根据“重新拥屋计划”（Fresh Start Housing Scheme）购买的组屋持有期需满20年。二是组屋出售需满足该街区和社区种族融合政策（Ethnic Integration Policy，简称“EIP”）和新加坡永久居民（Singapore Permanent Resident，简称“SPR”）配额需求。如，出售公寓后，业主所在族裔的家庭数量仍保持在街区和社区限制范围内，或者购房者和售房者为同一种族。此外，在破产或离婚的情况下，出售公寓前需满足额外的要求。对于破产者，如果组屋业主之一为新加坡公民，无需得到官方受让人的同意；如果组屋业主不是新加坡公民，则出售组屋需获得官方受让人的同意。对于离婚者，在满足最低居住年限后，组屋出售者需出示离婚证明等；未满足最低居住年限的离婚者，则需额外的评估。

在住宅建设方面，通常情况下，组屋在设计及配套设施方面均不及私人住宅，无法满足中高收入群体的住宅品质需求。如，在布局面积方面，最小面积的组屋二房式灵活组屋仅有36平方米，三房式组屋布局面积也仅有60-65平方米；在外立面方面，组屋建筑外立面多采用物美价廉的涂料，较少使用贴面砖等材料[2]。在配套设施方面，建造时间较早的组屋部分楼层没有直达电梯；同时多数组屋临街而建，不设小区围墙，其公共空间多以“底层架空”、“屋顶平台”、“交往走廊”等方式提供[3]。

相对而言，私人住宅一般具有更大的建造面积，其平均单位面积不得少于85平方米。同时，私人住宅配有游泳池、网球场、健身房、保安、多功能厅等，具有更为完善的配套设施。为此，政府为中上收入阶层推出执行共管公寓，这类公寓设计、面积和配套一般都好于普通组屋，具有更高品质居住属性。相比于私人住宅，执行共管公寓品质相当但价格更低，颇受新加坡中产的青睐。通常情况下，同户型的执行共管公寓有着更大的建筑面积，且配有游泳池、公园、园景花园、网球场、全天候保安、大堂、健身馆、多功能厅和烧烤炉等。同时，执行共管公寓价格通常比私人住宅低20%-30%。因而，具有购买资格的新加坡公民通常会首选执行共管公寓以满足其居住需求。而私人住宅由于购买资格限制较少，如单身人士、外国人士均可购买，且不存在收入上限等，这部分有购买能力但不具备购买执行共管公资格的群体则会选择私人住宅。此外，建屋发展局亦发起一些列针对组屋、街区的升级计划如电梯升级计划、房屋改善计划等来改善中低收入阶层居住环境。