住宅需求是指在一定时期内人们愿意并有能力购买或承租住宅的数量。它包括消费需求和投资需求两部分。通常提到的住宅需求主要是指消费需求。

1、多样性

住宅需求的多样性首先是由于住宅本身的多样性造成的。住宅商品属于特征商品，即由于位置的不同、楼层、朝向、户型、功能等差异，使得住宅具有多样性。其次，由于不同的消费者收入水平不同，文化程度、职业、年龄、生活习惯等都不同，形成了不同的兴趣、偏好，对住宅的需求进一步形成了多样性。住宅需求的多样性要求住宅市场研究者必须重视这一特点，进行市场细分。

2、区域性

住宅具有不可移动性，不可能像其他商品那样从一个地区调往另一个地区。一个地区(如一个城市)的住宅需求基本上来自于这个地区(城市)的工商企业及居民，中小城市的住宅需求的区域性则更加明显。住宅需求的区域性还表现在同一城市的不同地段，其住宅需求的差异性很大，特别是商业用房和服务业用房，在城市黄金地段，即使价格较高，需求仍然不减；在偏远地段，即使价格较低，其需求仍然不旺。不了解住宅需求的区域性，开发商品房就会出现盲目性。

3、层次性

住宅需求的层次性包含以下两层含义。一是从消费者偏好角度讲，不同的消费者由于经济实力和其他条件的不同，对住宅的需求层次也不同。换句话说，住宅对于不同的消费者来说可以满足其生存资料、发展资料、享乐资料等不同层次的需求。这主要是对住宅需求而言，因此也有人称为居民住宅的基本需求、标准需求和舒适需求。二是从住宅社会需求总量即宏观需求的角度看，一般分为住宅现实需求和潜在需求两个层次。住宅现实需求也即上面所讲的住宅有效需求，这种有效需求直接参与当前住宅市场的交易活动。住宅潜在需求是一定时期内该地区住宅需求的最大可能值，也称住宅的边界需求，它随社会经济发展水平的变动而变动。

4、消费和投资的双重性

住宅需求的双重性是指住宅既可作为消费品也可作为投资品的特点，即可以分为住宅消费需求和投资需求两大类。前者是以自住为主，即作为消费者购买的是居住空间；后者则是以投资(租赁或买卖)为主，作为投资者购买的是资本品，要么出租以获得未来连续不断的租金收入，要么等未来住宅价格上升后出售以获得增值收益。

5、一定的可替代性

首先，在一定区域内，在同一供需圈内，尽管没有完全相同的两个住宅，不同的住宅在一定程度上是可以相互替代的，当然，这种替代性与其他普通商品相比要有限得多。

其次，从住宅消费的角度看，买房与租房之间存在着一定的替代。当购买力不足或者不需购买(如短期暂时居住)时，可以考虑租房而不是购房。成熟的市场经济中，住宅的买卖价格和租赁价格之间有一个合适的比例。

最后，从住宅投资的角度看，如果住宅投资的收益下降，那么投资者可以转向股票、债券、期货等其他投资品，这样作为投资品的住宅与其他投资品之间也存在着替代性。

1、按不同经济规模分类

按不同经济规模分类。可以划分为个人(家庭)住宅需求和社会住宅需求。

个人(家庭)住宅需求是个人(家庭)有支付能力的住宅购买力。每个个人(家庭)的住宅需求总是具体的、现实的，体现着住宅需求的各个侧面和活动过程。这是从微观的角度进行考察。

社会住宅需求则是从宏观经济分析的全社会的有支付能力的住宅购买力。它表明全社会住宅需求水平，需求结构、需求方向，并可据此探索住宅需求发展的规律。

2、从住宅需求实现的角度分类

从住宅需求实现的角度分类，可以划分为现实的住宅需求和潜在的住宅需求。

现实的住宅需求是指在一定时期已经实现的住宅购买力，它表明住宅需求的实际数量。

潜在的住宅需求是指过去和现在未转变为实际的住宅购买的支付能力而在未来可能转变为住宅购买力的需求。

3、按形成住宅需求的资金来源分类

按形成住宅需求的资金来源分类，可以划分为自有资金和外来资金的住宅需求。由个人和家庭自己拥有的货币收人和储蓄等形成的住宅需求，是自有资金的住宅需求。

由国冢、企业、金融机构或他人提供的货币补贴、住宅信贷、捐助的货币等而形成的个人住宅需求是外来资金的住宅需求。

4、按住宅需求层次分类

按住宅需求层次分类，可划分为最低住宅需求、基本住宅需求和高层次住宅需求。

最低住宅需求是满足个人和家庭最低限度的居住需要所具有的住宅购买力。基本住宅需求是满足个人和家庭基本居住需要所具有的住宅购买力。全社会的平均住宅购买力代表了这种住宅需求。

高层次住宅需求是满足个人和家庭智力和体力发展及享受需要所具有的住宅购买力。收入高的家庭住宅需求强，往往愿意支付较多的货币取得质量高的高级住宅。

一般来说，影响住宅需求的因素除了房价外，主要有人口、收入、消费者偏好、预期、金融因素等。

1、人口

住宅是为人建造的，人口的大量增加必然导致住宅潜在需求的增加。需要注意的是，由于住房需求是以家庭而不是个人为单位的，所以影响住宅需求的人口因素并非只是人口数量，人口的结构如年龄、家庭结构、离婚率等都是影响住宅潜在需求的重要因素。

2、收入

消费者收入水平对住宅需求影响的重要性是显而易见的，居民缺少货币就买不起适当的住宅，不管他们对住宅的需要有多大。当居民有了对住宅的需要，同时他们的收入足够支付住宅的费用，就产生了住宅的有效需求。收入对住宅需求的影响主要表现在两个方面：一是影响住宅需求总量，二者基本上呈同向变动的关系，收人越高，住宅需求越大。

3、消费者偏好

偏好或爱好代表众多的社会和历史因素，反映出真正的心理或生理需要，也包括人为造成的需要，还可能具有很大一部分传统或宗教的因素。对住宅的最基本需求是能够遮风挡雨，提供最基本的居住需要。当居民追求更高的生活水平时，在住宅需求上就会反映出他们自己的愿望或者朋友们希望的应当有的那种需求。这时，住宅需求反映出个人的偏好。

4、预期

住宅需求不仅取决于当前的房价水平，还取决于对未来价格的预期。虽然较高的当前住宅价格会降低需求，但对由价格增长带来的资本利得的预期能够刺激需求。一般来说，对收益性物业的投资需求，主要取决于对未来宏观经济发展形势的预测，对该行业未来发展状况的预测。如果其预测是乐观的，住宅需求就会增加；反之则减小。对非收益性物业如住宅的消费性需求或投资性需求而言，主要取决于对未来住宅价格走势的预测。

需要注意的是，当住宅作为一种投资品特别是投机的对象时，对未来价格的预期成为决定当前住宅需求的最主要因素。在住宅市场上常常出现这样的情况，在住宅价格下跌时，即使跌幅很大，如果消费者预期还会跌，则他们会持币待购，迟迟不肯入市；当住宅价格上涨时，若消费者预期还会上涨，即使价格偏高，也可能形成现实的住宅需求。

5、金融因素

由于住宅的高价值量的特点，住宅的购买往往不是一次性支付，而需要金融的支持，因此金融因素特别是利率的变动是影响住宅需求的一个重要因素。在国民经济核算中，家庭购买新建住宅，是作为投资的一部分看待的。利率是影响投资品需求的最主要因素。利率衡量了融资的资金成本，利率高，借人抵押贷款的成本就越大。