异议登记是指登记机构按照权利人或者利害关系人的申请将其认为登记簿记载错误的事项记载于登记簿的行为。异议登记是为了保护真正权利人利益，避免登记簿记载权利人滥用登记的公信力而暂时击破登记公信力的一种临时性的保障措施。

异议登记制度起始于早期的普鲁士法，再经由后期普鲁士法的发展与概念的分合，再至德国民法典中所确立的异议登记制度。异议登记制度虽源起于德国，被瑞士、日本及中国采纳并予以规定，但各国法对该制度的规定并非完全一致，异议登记制度在不同的国家称法也不尽相同，具体的制度设计并非完全照搬他国，相反，融入了本国法律制度相结合的新特色。我国的异议登记制度是在参考各国立法例的基础上，结合中国物权立法的现实状况制定的。

异议登记是指当利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误，而登记簿上记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以持登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载错误的证明文件等材料，向房屋登记机构提出异议，经审查通过后，登记机构将异议记载在登记簿上的登记行为。异议登记旨在对登记错误状态下的真正权利人或者利害关系人提供救济的手段，通过在登记簿上记载房屋登记异议，排除登记的公信力，排斥第三人的信赖，从而达到维护和救济自身权利的目的。异议登记并不是一种终局的对错误登记的救济，但它可以及时或临时性的提供一种保护，并与更正登记结合形成了保护真正权利人或者利害关系人的制度体系。

1、当事人存在申请不实现象

房产是不动产，不仅是人类生存、活动的场所，而且价值巨大、具有保值、升值等特性。为获取、占有房产，一些当事人通过伪造书证，向登记机构提交错误、虚假的登记材料，取得房产。与此同时，一些新的法律法规实施后，原有的管理职权发生相应变化，如《婚姻法》修订后，单位不再出具未婚证明，登记机构通过见证当事人的未婚声明来解决。若当事人虚假声明，就难免发生房产权利争议。

2、登记机构的审查权限、模式无法确保每份登记簿的准确性

房屋登记中由于登记机构审查职权和能力有限，不可能确保申请人提交的任何房屋登记材料都真实、合法，如对买卖合同的签名真实性发生纠纷，就需要凭借笔迹鉴定等技术手段来核实，登记机构无能力来鉴定真假。登记机构普遍采用的以形式审查为主、实质审查为辅的审查模式也是适应形势发展，符合现实法律的操作模式。形式审查主要是对申请人提交的登记材料与登记簿进行的一致性比对，登记材料之间是否具备关联性，登记事项是否符合法律规定等，至于登记材料的真实性、合法性，若有疑问，登记机构可通过询问、实地查看、公告等方式进行审核。但无论怎样的方式，只能尽到程序上的审核，无法保证实体上的完全真实合法。因此登记簿记载有误难以避免。

3、提起诉讼或申请仲裁需一定的时间

在房屋登记中，因当事人申请不实或其他原因造成登记簿有误的现象存在。认为自己权益受到侵害的一方当事人往往通过提起诉讼或仲裁等法律途径来解决矛盾和纠纷。而人民法院、仲裁机构受理案件是需要一定的时间。为了防止在这段时间内，通过隐瞒真实情况、提交虚假材料取得房屋产权的当事人恶意转让房产，损害真正权利人的合法权益，就需要一种新的登记制度来适应。

综上所述，以上种种原因，都表明需要设立一种新的行政救济制度来适应这类纠纷的处理。而异议登记制度就是适应登记发展需要，解决困惑的一种行政救济制度。

有权提起异议登记的申请主体为利害关系人，即认为自己的权利未登记或因他人权利的登记使其应有权利受到侵害的人，也包括真正权利人。

具体而言，在登记中的几种主要形式的利害关系人有：

（1）法定民事权利受到侵害的当事人，如房产继承时，被违法剥夺继承权的继承人；

（2）因虚假手段转移房屋，权利受到侵害的原权利人，如通过伪造原权利人签名、假冒产权人等虚假手段将房屋转移，此时原权利人为利害关系人；

（3）居住权利受到侵害的当事人，如房改房上市未经同居住成年人同意使其居住权利受到侵害的当事人。

如果提起异议登记的申请人不是利害关系人，则即使登记簿记载有误也无权申请。

利害关系人申请异议登记的内容，应为房屋权利归属和内容，而不能包括自然状况。这是因为，异议登记的目的旨在打破登记的公信力，避免房屋权利为第三人善意取得。而这一公信力来自于登记的权利推定效力。《物权法》第16条规定，“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”。因此，异议登记仅限于权利归属和内容。至于房屋自然状况，是房屋的自然信息和物理属性，如房屋坐落、面积、总层数、层数、结构等。自然状况的正确与否并不影响对交易相对人的善恶意的判断并进而影响善意取得的构成。至于登记簿上的其他事项记载有误的，如该房屋拆迁冻结信息有误，并认为该房并无拆迁，利害关系人可以通过向拆迁主管部门反映，并由拆迁主管部门申请注销拆迁冻结信息记载事项，而不能由利害关系人对拆迁事项申请异议登记。因拆迁冻结系限制处分的情形，其申请人不能处分房屋，也不存在善意取得的可能性，故而没有必要通过异议登记来击破登记的公信力。

利害关系人在申请异议登记时，根据《房屋登记办法》第76条，需提供登记申请书、申请人身份证明、登记簿记载有误的证明文件等材料。

对于登记簿记载有误的证明文件理解存在不同的认识，一种观点认为应是人民法院、行政机关的证明文件，另一种观点是既然异议登记是一种临时登记、救济措施，该证明文件的要求就不需如此严格，最终解决是通过异议登记后的诉讼途径解决。如父母亲房屋，被其儿子通过虚假手段转移到自己名下，此时其女儿就转移登记事项申请异议登记，并提供了父亲在转移登记前已亡的证明，而这个死亡证明可以作为登记簿记载有误的证明文件。我们在登记实务中还会遇到一种较多的情况，利害关系人认为房屋登记是当事人通过伪造产权人签名等虚假手段获取的，此时，证明文件就可以是利害关系人书面声明或单位、居委会等证明文件。

利害关系人提出异议登记的事项，经登记机构审核通过后，方可受理。

根据《物权法》第19条，“不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效”的规定，若利害关系人在异议登记事项受理后，不向人民法院提起诉讼或者向仲裁机构申请仲裁，异议登记的有效期从受理之日起算为十五日。若利害关系人在十五日内提起起诉或申请仲裁的，利害关系人就需携带立案通知证明到登记机构申请异议登记有效期续展手续。

1．认为现状登记簿记载有误

当利害关系人认为现状登记簿记载有误，此时可申请异议登记，如姐发现父母亲房屋已被转移到妹名下，而父母亲并不知情，姐向登记机构提出就其妹取得的房屋是有异议的，认为其妹是通过虚假手段获取的。异议登记期间，登记簿记载的权利人处分房屋，登记机构应暂缓办理。

2．权利人因处分房屋申请登记，但处分的登记事项尚未记载于登记簿，此时，利害关系人认为现状登记簿记载有误。

3．房屋权利人已将房屋转移或抵押给第三人，并向登记机构申请相应的登记手续，此时，利害关系人认为登记簿上记载有误，申请异议登记。若处分房屋登记申请已受理但尚未记载于登记簿，利害关系人异议登记受理的，登记机构应中止办理原登记申请，并书面通知申请人。

保护真正权利人的利益

异议登记的最基本法律效果是阻断登记公信力，避免登记簿记载的权利人滥用登记的公信力，损害真正权利人的利益。异议登记不是对物权变动状态本身所进行的登记。异议登记通过打破登记的公信力。避免存在产权争议的房屋为第三人善意取得，从而为其通过民事诉讼进行权利确认收取更多的证据，提供一种临时的保障。

临时限制权利人行使处分权

异议登记本身也可视为一种公示方式，它的作用在于对抗之前登记的权利内容的公示，即以一种新的公示对抗以前的公示。利害关系人通过异议登记，向可能与登记簿记载的权利人发生交易的第三人发出警示信息，以阻断可能进行的交易。这一警示通过登记簿向与这一争议权利进行交易的第三人明示其行为风险，将会促进有关第三人慎重处理可能进行的交易行为，以避免因登记簿记载的权利状况被改变而导致的交易风险。从逻辑上推断，不顾这一警示而继续进行交易的当事人有可能在诉讼中被认定为恶意行为而遭致败诉。

异议登记起到了事前防止的效果，即异议登记限制了房屋权利人的处分权，其不能再处分作为异议登记对象的房屋，登记机构也不能办理相应的登记。事前防止的方式通过限制房屋进入交易市场来确保真正权利人的利益。

当房屋权利归属发生争议时，通过异议登记，可为未被登记确认的真正权利人提供一种进入纠纷处理程序的便利条件，使过去往往通过提起行政诉讼或复议转变为先申请异议登记，再提起民事诉讼。因为，行政诉讼或复议只能解决程序上的法律关系，不能从实体法律关系上真正解决民事纠纷。而只有通过民事诉讼，才能根本性解决民事纠纷，摆脱行政诉讼或复议审理民事纠纷案件所产生的审而难决、无限循环的怪圈和困境。可避免争议所指向的房屋权利被处分，为真正权利人获得该权利提供救济渠道。如张某、王某共有某一处房屋，2009年 5月申请将该房转移给李某。6月，王某向登记机构反映，张某转移该房是未经其同意，其中张某提供的买卖合同等材料上的王某签名均为伪造，而且申请登记的王某为张某找人假冒的。若王某为此提出行政诉讼，要求登记机构撤销转移登记，而事实上说，登记机构并没有过错，即使撤销转移登记，也不能将房屋归还到张某、王某，而需要王某再提起民事诉讼，由人民法院确认房屋权利归属，登记机构凭人民法院生效的法律确权文书才能进行登记。这样的诉讼方式，不仅对当事人来说，权利维护成本高，耗费时间长，对登记机构也是程序繁琐，浪费精力，甚至影响单位形象。而异议登记是解决这一困境的有效途径。如登记机构可告知王某，可先申请异议登记，再在受理异议登记之日起十五日内提起民事诉讼，由人民法院来确认张某与李某的买卖合同效力，并判决或裁定该房的权利归属。此种处理程序和方法，可快捷的解决民事纠纷，从而减少诉讼环节，降低诉讼成本，更好的保护真正权利人的利益。

异议登记不能阻碍权利人行使其对于不动产的处分权，异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。