旅游投资是有着很强的专业性,即不但需要专业的投资技术还要有相当的旅游项目方面的专业经验。成功的旅游投资要求从事旅游投资的
投资者对
项目有着很全面的认识,对旅游投资中的每个环节都有清晰的概念。
相关环节
项目设计
好的旅游投资需要有好的项目设计,这是旅游投资成功的前提。
额度
旅游投资需要测算出合适的投资额度。每个投资子项目的投资额度是否和收益配比,需要反复的测算。
分期
好的旅游投资需要有正确的投资分期,一期项目的投资内容尤其重要,好的一期投资内容能起到良好的带动效应,做出品牌和现金流,盘活整个
投资结构。
模式设计
旅游投资必须解决的问题是项目或企业适合怎样的投资模式?是高量低价的模式、还是高价低量的模式?是单一产品投资模式还是复合产品投资模式?是边投资边经营的模式,还是投资完成后再经营的模式?是全部
自有资金投资的模式,还是项目运营招商的模式?好的旅游投资必定有一个好的投资模式。
收入
旅游投资必须对投资后的项目形成怎样的收入模式进行设计,收入总值和结构进行测算。
数据分析
旅游投资的结果模拟必须经过财务数据如:
内部收益率、
净现值、敏感性分析、
投资回收期等
指标进行分析和评价。
风险评估
对旅游投资可能涉及的风险进行全面的评估及提出应对的方案。
业务
旅游投资业务包括旅游投资项目的
投资计划、旅游投资项目的
可行性研究报告、旅游投资项目的商业计划书、旅游投资项目的
投资价值评价等内容。
主要特征
投资旅游,与投资工业、能源、高科技、房地产等有很大的区别,这是由旅游产业和旅游产品的特殊性决定的。总体来看,旅游投资有以下特征:
投入与回报
旅游从原来的低门槛逐渐发展到中高门槛,预计未来旅游投资的门槛会进一步提高。门槛的提高,基于进入性投资的加大,竞争加剧,以及
竞争环境的
国际化。
对于旅游项目而言,高额度的资本投入,并不能产生快速的回收,因为旅游是一个持续回报的长效投资产业。这对于中国的
民营资本来说,非常难于接受,因为他们已经适应了快速投资,快速回收的短平快投资理念。
旅游投资,涉及项目的综合性、复杂性、服务性,由于旅游产品的创意空间很大,因此,结合资本投入力度、回报率要求等
投资商自身因素,就形成了旅游商业模式上的巨大差异,因此需要在整个旅游投资中强调杠杆运作,以试图用几千万资金去搬动几个亿的杠杆。“五重杠杆运作模式” 的目的就是突破高投入与慢回报之间的矛盾。
产业链整合
旅游
项目投资,已经脱离单一项目投资的时代,越来越多的
投资商,着眼于区域整体投资,力求整合旅游产业链,整合多元产业,寻求
综合收益的最大化。这是旅游投资发展的趋势,也正在成为旅游投资的特征。
旅游产业链的延伸,与城市景观、
房地产、小城镇、休闲娱乐等等深度结合,产生了一个整体的、互动的结构,一个大的构造,
一是与旅游直接相关的产业:宾馆酒店业、餐馆业、
运输业、文化业、娱乐业、体育业、保健美容疗养业、
博彩业、
会展业、生态与
观光农业、加工工业、技术产业;
二是综合提升的产业:旅游与其相关联的目的地的结构导致了旅游整合而形成的相关结构,其中第一是
旅游房地产业,以度假结构为依托,
第二居所和第三居所等所体现的旅游度假酒店、
旅游公寓、别墅区等等形态,将旅游与房地产相结合的旅游房地产业;第二种是城市游憩型商业,如步行街、SHOPPING MALL、中央游憩区是城市休闲的核心区及旅游小城镇,这就把旅游的产业链与
城市经营、城市运营结合在一起,也就是把旅游和
城市名片的打造、城市旅游、城市周边旅游、景区旅游结合在一起,形成整个以旅游产业为依托的城市经营的理念。
旅游产业有一个很长的
产业链,由旅游景区很容易形成旅游小城镇,景区的发展为小城镇的建设提供了很大的一个产业依托,其间一个很有价值的方面就是房地产,旅游与
商业相结合,包括城市商业。文化娱乐产业,
旅游娱乐产业,二十一世纪是一个娱乐化的世界,所以旅游与娱乐之间、文化与旅游之间、体育与旅游之间及农业与旅游之间、加工工业与旅游的商品与纪念品之间、
餐饮业、运输业及城市名片、城市风貌打造都与旅游有关,旅游产业是一个长长的
产业链,都要用一种非常宽的产业眼光还对待,而不局限于一个旅游风景区本身,而要把它与城市、与小城镇、与
三农问题解决和一系列的城市经营理念结合在一起。
法律制约
旅游资本,最基本的是
风景资源与文化资源。但是,这些最好的资源,因为《
风景名胜区管理条例》和《
文物保护法》已经成为不可转让的资产,其经营权也不允许流通。
如果没有将风景与文化资源资本流通化,银行的
抵押贷款等行为也是没有法律依据的,而作为资本投资、作为入股的依据也是没有法律依据的,这是作为一个产业而言,连它最基本的作为资本的确认都缺少法律依据,这个产业是缺少很基本的法律投资环境的。