架空层，建筑用词，是指建筑物深基础或坡地建筑吊脚架空部位不回填土石方形成的建筑空间。 架空层不是最新的建筑形式，在中国也早已出现，江南水乡依水而建的高脚楼、傣家的竹楼、苗家的吊脚楼、苏州园林的水榭；地处山西一千四百年前建的悬空寺，无不含有架空层。

《住宅设计规范》（GB50096-2011）规定，架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

架空层以前多用木柱架空，也有用石材的，少有用砖的，随着科技的进步、建筑材料的发展，除了一些仿古建筑还用上述材料外，钢结构和钢筋混凝土则垄断了所有的现代建筑的架空层。架空层这种建筑结构形式的优势是明显的，安全、隔潮、通风、因地制宜、体现特定的艺术风情是架空层是对人类生活居住的贡献。

架空层建筑古多用之，近代少见，沉寂多年后架空层又开始辉煌于现代住宅建筑之中，我们参观过的深圳四季花城、华侨城等无不体现架空层的实用、精巧有特色，然而又多用于南方，北方少用，究其原因是人们认为其优点在北方不明显，冬季的穿堂风是祸害，开发商不必花这层冤枉钱，还不如围起来多一层住房。

整个小区架空，地面没有住宅一层，住宅在架空层上，无须围墙隔离防护，首层不加护栏也美观，没有加护栏笼中生活的感觉；

架空层内可以设置设备间、物业管理用房、会所、车库、游泳池等，没有闲置空间，架空层顶下还适宜布置各类管线，省去每单元地埋入户且便于维护；

汽车在架空层内行驶，人在架空层上活动休闲，无别的小区总担心身前身后的车，再则开车平进平出也不用盘旋上下地下车库，对新司机的心理安定很有帮助；

没有架空层楼档之间要安排停车位、箱式变压器等，绿化及景观不好做，效果要打折扣，而架空层上一张白纸可画最新最美的画图，景观设计可以做得更舒畅悦目；

风受楼栋阻挡，在规划路穿过时，风速加快造成负压，有利架空层内两侧停车场换气，再则汽车隔层，噪音可降到最低。

擅改架空层的危害性与违法性

近年来，某些不良房地产开发商售卖楼盘房屋后，为牟取更大的不法商业利益，利用置业者信息不足的弱点和维权力量不易形成合力及维权的时间、金钱成本较高的客观现实，精心为买家置业者设置了诱人的陷阱，请君入瓮，让部份蒙在鼓里的买家置业者自以为得到实惠，玩起了侵权谋利的把戏。

一、美丽的谎言

不良的房地产开发商往往在楼盘验收或入伙后，倚借其拥有楼盘的前期物业管理及委托关联物业管理公司行使楼盘物业管理的权利，为减少日后移交物业管理用房的数量或拖延物业管理用房移交给全体业主的时间，往往乘买家置业者入伙忙于房屋装修而疏于关注住宅小区物业管理活动之际，擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等。

当有买家置业者对房地产开发商的上述擅自改建行为提出怀疑和异议时，不良房地产开发商往往会大言不惭地说：“改建住宅小区架空层或公共空间结构和用途的行为，符合全体买家置业者的共同利益，是住宅小区物业管理的需要，是降低或减少买家置业者应付的物业管理费用的有效手段，其改建行为合法、合情、合理”。对此，个别买家置业者对此信以为真，对改建行为视而不见，不闻不问，无意间纵恿了不良房地产开发商的违法改建行为。

殊不知，房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等行为，改变了住宅小区原有的科学规划和设计，破坏了住宅小区的人居环境，并直接导致住宅小区楼盘房屋价值的贬值，损害的买家置业者的合法权益。

从购房置业消费的经济学角度看，消费者购房置业，通常希望实现和满足二个基本目标，一是安居，住宅小区楼房良好的工程质量、合理的小区环境是安居的必要条件。二是保值，消费者往往倾注毕生的一大笔积蓄用于购房置业，所购楼房将会成为家庭保值和抵御经济风险的最重要物业。据深圳地区的楼盘个案估算，同一地段中，住宅小区楼盘环境规划是否科学合理与楼房价格有约0.1至0.25的相关度。如果房地产开发商擅自将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库等场所，无疑将会导致住宅小区人居环境质量的降低和楼房应有价格的贬值。

从法律的角度看，不良房地产开发商的擅自改建行为，违反了《中华人民共和国城市规划法》等法律、法规的规定，对全体买房置业者构成侵权，依法应承担法律责任。此时，房地产管理机关和物业管理机关应对不良房地产开发商或物业管理公司的违法行为予以查处。

二、金蝉脱壳之计

不良房地产开发商将住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库后，往往借故将侵权责任推到物业管理公司身上。当楼盘入伙一段时间，买家置业者若发觉不良房地产开发商的擅自改建行为违法而要求其改正时，不良房地产开发商会往往以歪理搪塞买家置业者，“住宅小区的架空层或公用空间改建为物业管理公司的办公用房、保安员和职员宿舍、仓库的行为与我房地产开发商无关，有问题请与物业管理公司交涉”。

由于住宅小区的物业管理公司大多都是房地产开发商的关联公司，此时，不良的物业管理公司很可能会以种种困难和理由再现一幕与不良房地产开发商如出一辙的“美丽的谎言”。嗣后，住宅小区的物业管理用房等公用设施则迟迟不用移交或拖延移交，不良房地产开发商则完成了其“金蝉脱壳之计”，从中谋取了非法的商业利益。

买家置业者应警惕不良房地产开商上述二则的诱人陷阱，因为他将会降低你居住环境的品质，给你带来较大的经济损失。