从2003年5月开始，财政部和国家税务总局分3批在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、大连等10个省区市和计划单列市的32个县、市、区开展了房地产模拟评税试点工作。财税部门已初步建立了房地产数据库，开发了若干套评税软件，形成了专家支持队伍，形成了“总体设计、分步实施”的物业税改革思路，取消了城市房地产税，统一了内外资房产税制度。

试点的城市当中都有不同的“空转”方案，最终选取哪个方案还不得而知。其中一个方案是，针对商业地产采取跟房产税一致的征税办法，即对于自用房产按房价原值的70%，乘以1.2%的税率计算，而对于出租用途房产按租金的12%计算。针对个人非营业性住宅，则区分为自住和投资两种，其中自住用途的免税，投资用途的(包括超过一定面积的，或者超过一套住房的)要征税，征多少还未明确，“但出于抑制投机的目的，税率不应太低。”　中央财经大学税务学院副院长刘桓呼吁开征物业税要先听证，“税负太重老百姓受不了，也打压了楼市正常发展;太轻却起不了抑制作用。”物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。 该税种尚未实施，原计划先在北京一地进行试点，但是到现在北京也没有开始真正实施。 最好咨询当地的房管部门是否确实有该税费，以免上当。

所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，而应缴纳的税值会随着不动产市场价值的升高而提高。比如说公路、地铁等开通后，沿线的房产价格就会随之提高，相应地，物业税也要提高。

从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。因此，首先政府必须尊重国民的财产，并为之提供保护；然后，作为一种对应，国民必须缴纳一定的税收，以保证政府相应的支出。物业税是政府以政权强制力，对使用或者占有不动产的业主征收的补偿政府提供公共品的费用。

世界上大多数成熟的市场经济国家都对房地产征收物业税，并以财产的持有作为课税前提、以财产的价值为计税依据。依据国际惯例，物业税多属于地方税，是国家财政稳定而重要的来源。

各国房地产保有税的名称不尽相同，有的称“不动产税”，如奥地利、波兰、荷属安的列斯；有的称“财产税”，如德国、美国、智利等；有的称“地方税”或“差饷”，如新西兰、英国、马来西亚等；中国香港则直接称“物业税”。

物业税改革的基本框架是，将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等税费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并使物业税的总体规模与之保持基本相当。这样一来，物业税一旦开征，将对地方政府、消费者、投机者的经济行为产生不小的冲击。

【由于中国房地产泡沫凸显，是否及何时开征物业税正成为时下热点问题。】

征收物业税是否能终结房地产大战，取决于征收的以下三个前提条件是否具备：第一个前提是厘清物业税与现有税费之间的关系，第二是建立满足征收物业税的技术条件，第三是以物业税改变现有的土地财政收入大部分未纳入公共财政的现状。

首先，简单地说，物业税是不动产保有环节的税收，我国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，这就导致了购买与交易环节成本高、持有环节成本低的现状，一些地方政府因此在短期内大量卖地，一次性收取未来几十年的土地红利，这是许多地方土地财政盛行的根本原因。物业税将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，可以改变这一逆向激励制度。同时，政府与开发商为了征收物业税，也有动力创造良好的社会环境，提供充足的公共产品，吸引消费者到本地安家，提升本地的物业价值。

但征收物业税的合法性前提是取消土地增值税、土地出让金、城市房地产税等与物业税存在重合的一次性税费，否则旧的税费未除，新的税费又来，对于消费者而言，属于双重收税，于理不合，于法抵牾。

其次，征收物业税的技术条件十分复杂。税基该如何确定，是以财产税来征收还是以赢取租金的不动产物业来征收？税率该如何界定，各地情况均不相同，到底征收1%还是征收3%，或者每年税率根据房地产价格的不同而变化？如何对于不同的房产实行税收优惠政策以及累进税制？这些都是在操作中绕不过的技术门槛，只要个人房产信息、房地产估值等有一项难以满足条件，就会掀起利益纠葛异常复杂的房地产市场的轩然大波。

最重要的是，物业税作为地方税种，其本意是弥补地方公共财政的不足，然后依此缺额来确定物业税年度收入以及物业税的税率。物业税的缴纳者当然希望政府提供优质的公共产品，政府只有提供优质的公共产品才能保证物业税的收益，这样才能在物业升值、政府税收之间取得良性循环。因此，要使得各方普遍支持物业税，最重要的就是使地方公共财政透明高效，使民众知道税收的用途。与其说物业税是对物业持有人的挑战，不如说是对地方政府财政公共性和透明度的挑战。

物业税不是在交易税基础上的二次征税，而是房地产税收体制的大变革；物业税不是在房价居高不下情况下的应急之举，而是对于房地产价值链条的普遍调整；物业税不是对于不动产持有者的惩罚以及给予政府的财政红利，而是对于建立地方公共财政体制的努力与期待。

我国提出“物业税”概念后，迅速在理论界、老百姓和政府部门等不同层面引起不小的反响与争论，也引发了人们的种种猜测。时至今日，关于“物业税”的最终定论仍是个“谜”。理论界，引经据典，众说纷纭；老百姓，既为开征物业税可以降低房价的传言而欣慰，也为自己的住房可能要缴纳不菲的税收而患得患失；地方政府，则出于物业税对房地产发展及地方财政收入不良影响的揣测而退避三舍。究其原因，主要是对物业税的种种误解所致。

一般来讲，“物业”是指房地产及其附属物。物业税是对房地产征收的一种税，此概念主要在我国香港和东南亚一些国家使用，类似于西方国家普遍开征的房地产税或不动产税，属于财产税，但在香港仅仅对有租金收入的经营性房地产征收物业税。在我国内地，对出租房地产的租金收入也是要征收房产税或城市房地产税的，因此，物业税并非新鲜事物。

我国房地产税制相对完整，分布于房地产开发建设、交易和保有的各个环节。从广义上讲，房地产税收包括耕地占用税、契税、印花税、土地增值税、营业税、企业所得税(内外资税收合并)、个人所得税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税和城市维护建设税，共12个税种。从狭义上讲，房地产税收仅包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税，共3个税种。与国际上所称的房地产税或不动产税相对应，我国物业税应当属于上述房地产税收的狭义概念。

从税种属性和国际实践来看，物业税、房地产税或不动产税本无太大的区别，但在我国内地若采用物业税的概念，笔者认为有不妥之处：一是在香港税制中，物业税征收范围较窄；而国外则囊括了各类经营性和非经营性房地产，更类似于我国内地的房产(城市房地产)税和城镇土地使用税，一国内使用名称相同、内容不同的两个物业税概念容易产生歧异。二是物业税易与物业费混为一谈，容易引起百姓对“物业”既收费、又征税的误解和反感。三是近十多年来，我国财税部门在对房地产税制的研究中，大多采用房地产税这一概念。因此，采用房地产税而不是物业税的概念，更加符合我国国情，也更易于被人们接受。

1994年我国新税制的最大成果是初步确立了流转税和所得税“双主体”税制，地方税改革并非重点，但国家对房地产税的完善和改革方向的研究、探讨并未停止过。上至财政部和国家税务总局，下至省、市财税部门，均对现行房地产税存在的诸如税制陈旧、内外税制不统一、收入缺乏弹性等问题有一致的认识。同时对改革方向的认同也相当一致，只是对改革出台的适当时机所持观点有所不同。

但是，由于地方无税权、收入规模小、调控力度较弱、征管难度大、成本高等先天不足等因素，导致地方税改革一般得不到足够的重视。尽管在税制内容上，物业税和房地产税并无太大区别，但物业税的提出却引起了社会各界的热炒，原因是多方面的，最为重要的是对物业税改革的预期和猜测，涉及到多方面利益的调整，远远超出了完善税制这一基本点和调控领域。一是房地产业持续高速增长，房价暴涨，理论界寄希望于物业税的开征能够抑制或降低房价。二是随着经济的发展和住房制度改革，越来越多的城镇居民拥有了自己的住宅，家庭存量财富更多地体现在自有房地产上；基尼系数的不断提高，社会贫富差距的日益扩大和危险程度的加剧，使人们已不满足税收仅仅在个人财富的取得环节，而要求在财富的保有环节发挥作用，那么物业税无疑成为一个好的选择。三是无论普通老百姓还是各级政府，面对个人自有住房征收物业税的传闻以及将土地出让金并入物业税的猜测，都难以将自己置身事外。十六届三中全会关于“在统一税政的前提下，赋予地方适当的税政管理权”的提法，以及对物业税作为地方主体税种的期盼，更增加了省市财政部门对物业税改革的设想和热情。

物业税改革的基本框架是将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。我国还没有一个明确地提出征收不动产物业税的具体实施细则和措施。

“物业税”最近一段时间被频频提及。事实上，有关开征物业税的税制改革早在2003年就已渐渐明朗，十六届三中全会明确提出“实施城镇税费建设改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消税费。”一石激起千层浪，物业税成为众人关注和议论的焦点，有关物业税的每一个新消息也都会引发市场各方的激辩。

在2005中国财税论坛上，财政部部长金人庆提出，“十一五”将大力推进税制改革，完善税收制度体系，其中一项任务即是：逐步出台消费税和物业税。财政部税政司司长史耀斌就此阐述说，构建和谐社会，税收政策要调节收入分配，维护社会公平。

税收政策在维护社会公平方面的重要作用在于，参与个人和财产的分配。他说，我国开征个人所得税、车船税，以及今后推进物业税的改革等等，将会直接或者间接地起到维护公平的作用。

税制改革从某种角度讲，是社会相关者利益的重新调整和再分配。涉及利益相关者少、利益再分配合理的改革往往容易得到成功和顺利实施，反之则改革阻力大、难以推行。回顾1994年以来的税制改革，就充分证明了这一点。

毋庸置疑，我国房地产税制比较陈旧，房地产业收费存在不尽合理的方面。税制或税种存在问题，在条件成熟时，有必要积极完善；收费存在问题，在条件具备时，应当积极调整(包括费改税)；同一领域的某些税种和部分收费同时存在问题，势必也要进行改革。但是，税、费是否一定要合并改革?房地产税制改革是否除了房地产税纳税人外，一定要把各级政府(与收费相关)、开发商(与降低开发成本相关)等更多的利益主体牵涉在内呢？这些问题尚需进一步研究。

物业税改革与房地产价格

物业税属于财产税，从国际实践看，大多作为地方政府的主体税种，主要作用是保障地方财政收入，尚无调控房地产价格的成功案例。

我国物业税概念的提出，恰逢房地产业膨胀期，一些专家、学者很自然地赋予其降低房价的重任；有不少人甚至依据房地产开发和销售环节的税费，尤其是土地出让金降低的幅度等因素，测算出了我国开征物业税后房价降低的幅度；更多的人干脆把对土地出让金并入物业税的讨论与假设当作定论，进而讨论物业税开征后对房价的影响及其作用。

房地产作为一种商品，其价格是由市场供求决定的。在当前房地产市场总体体现为卖方市场的情况下，那种奢望通过降低房地产开发环节政府收费、进而降低房价的想法是不太切合实际的，也是与市场经济的基本规律相悖的。倒是开发商非常乐于支持这种观点，因为降低的政府收费实际流进了他们的钱袋子，进一步增加了其获利空间，提高了利润率，而房价倒未必能降下来。

从长期看，开征物业税后会加大房地产保有环节的税收负担，降低投资和投机者的收入预期，这仅仅是影响房地产市场需求的一个因素，房地产价格的走向还要受到供给和影响需求的其他因素的影响。

土地出让金是否并入物业税的问题

就笔者调查和掌握的部分省市房地产收费情况看，盛极一时的“房地产收费过多过滥”的问题是否普遍存在，值得商榷。就收费的种类、内容、性质和额度分析，符合费改税原则、适宜并入物业税的寥寥无几。从现有的观点看，除普遍征收的土地出让金似乎适合并入物业税外，没有专家、学者提出别的房地产收费中适合费改税的收费项目，呼声颇高的城建费改税改革，焦点集中在了土地出让金上。

赞同土地出让金改为物业税的理由，无外乎三点：一是能够降低开发商的开发成本，进而降低房价。二是土地出让金与物业税都是以政府为主体、以国有土地为征收对象、收入均归政府的课征项目，性质基本相同，可以合并。三是把一次性收取的土地出让金改为按年征收的物业税，可以避免政府寅吃卯粮。

对以上观点，笔者均有不同看法。首先，土地出让金并入物业税后，未必能够降低房价，这一点在本文第四部分已作表述。其次，土地出让金与物业税在现象上近似，但本质上有着根本性的不同，即国家征收物业税与收取土地出让金时的身份不同。征收物业税，国家的身份是政权组织者，凭借的是政治权利，具有强制性、无偿性和固定性的特点，属于分配范畴；收取土地出让金，国家的身份是国有土地所有者，凭借的是对土地的所有权，是市场行为，属于交换范畴。再次，如何合理筹划土地出让金属于政府预算和支出的范畴，从根本上讲，完全不是物业税需要解决和能够解决的问题。政府卖地收取土地出让金后，是否存在寅吃卯粮问题暂且不论，如果把土地出让金收入设立专款或专项基金进行科学管理，合理安排支出年度及额度，似乎比“土地年租制”更具效率和可行性。 、

我国现行房地产税收对个人自有自住住房免税，但是对个人住房用于出租或其他经营目的的，要征收房产税、城镇土地使用税或城市房地产税。

从国际上房地产税收实践以及近十多年来我国对房地产税的研究成果看，对个人自有自住住房征税，既是多数国家的普遍做法，也是我国物业税的改革方向，是大势所趋。同时，个人住房的商品化、住房条件的不断改善以及住房在个人和家庭财产中主体地位的确立，也为对个人住房征税提供了现实基础。面临的问题是如何确定应税住房的范围。

分析发达国家和发展中国家的做法，会发现一些共同点。例如：有的按房屋面积划分等级，面积大的征税、征重税，面积小的减税或免税；有的按房屋价值划分等级，对价值高的征税、征重税，对价值低的减税或免税；有的按房屋套数分类，对两套或两套以上的住房征税、征重税，对单套住房减税或免税。有的按房屋用途分类，个人住房用于经营的，税负较重，个人住房用于自住的，税负较轻；还有的对住房所有者按劳动能力分类，对老人、丧失劳动能力的人以及残疾人居住用房实行税收减免。

上述做法，值得我国在设计物业税税制时予以考虑。但是，这些经验多数是物业税比较成熟的国家的做法，在我国物业税开征初期，不可能尽善尽美、一蹴而就。因此，我们应本着循序渐进的原则，结合我国个人房地产登记资料不完善、信息化建设落后的实际情况，考虑减轻地方政府对开征物业税会影响当地房地产业 和财政收入的顾虑等因素，尝试征税范围广(包括农村地区)、免税房产多(普通住宅)、重点对少数高价值房产征税的做法，待条件成熟后，再逐步健全、扩大范围。

物业税税负由两个因素决定，一个是评税价值，另一个是税率。以往社会各界对物业税税负的关注.基本集中在税率高低的讨论上，而没有考虑评税价值的高低，这是具有片面性的。税率高低只是反映税负高低的一个方面，计税依据的界定也是衡量税负高低的重要方面。譬如，我国现行房产税的税率为 1.2%，但是计税依据却是房产原值的一定比例。例如北京市确定为房产原值的70%，则房产税的税负仅是房产原值的0.84%。

从国际经验看，凡是按照评税价值征税的国家，在确定物业税税负时，也是综合考虑税率和评税价值两方面因素的。在税负一定的前提下，如果采用了较高的税率，往往同时扩大评税价值与房地产市场价值或市场交易价格的差异，也就是说将房地产市场价值或市场交易价值打了较多的折扣后，再据此征税；如果采用较低的税率，往往缩小评税价值与房地产市场价值或市场交易价格的差异，甚至采用房地产市场价值或交易价格作为计税依据。至于说采用何种方式，主要看纳税人的接受习惯。

在我国物业税税负的确定上，在开征初期，应当按照循序渐进的原则，把握以下几点：一是考虑量能负担因素，经营性房地产税负应略高于居住用房。二是开征物业税后，原有房地产税或城市房地产税纳税人总体税负应保持大体一致或略有增长，变化幅度不宜过大；对个人住宅的税负应当相对较轻。三是对高档住宅征税，对普通住宅应确定一定期限的免税期，暂缓征税。四是对农业用地暂不征税