认筹是指开发商正式销售前通过一些折扣让
购房者缴纳认筹金等费用的行为。根据规定,任何形式的认筹都是开发商在没有取得预售许可证之前的非法活动,是国家明令禁止的。
剖析
“认筹金”看似合理,既能够保证购房者
优先选择房屋,“全额退还”又不会对打消购房念头的购房者造成任何损失。但是,这个制度背后,存在着很多购房者意想不到的巨大风险。 “认筹”反被“套牢”
2007年4月,罗先生参加了某在建楼盘举行的推介会,会上开发商开展“
认筹”。“认筹”成功的购房者可以优先选择房屋,房价还有折扣。“认筹”时,还分“认筹”顺位,即购房者选中同一套房屋时,“认筹”顺位在前的购房者就有权得到该房屋。当时,
售楼员说的房屋价位十分诱人,不少购房者都为之心动,纷纷掏钱“认筹”。罗先生也为自己选择的“第二顺位”当场缴纳了2万元“认筹金”。
“
认筹”了这一楼盘之后,罗先生就开始等待楼盘正式开盘销售,可是两年时间过去了,楼盘还是一点动静也没有。就在罗先生和不少“认筹”的购房者共同找到开发商讨说法时,一个让他们无法接受的消息传来。开发商表示因为楼盘建造成本增加,房价需要调整,楼盘延缓开盘。开发商还透露,房价每平方米可能上调一千元左右。如此一来,这座楼盘的房价就没有任何优势可言了。罗先生和其他“认筹”者对此非常不满。
面对不满的“认筹”者,开发商的解释是:开发商从未向公众或登记
客户承诺过销售价格。楼盘在正式销售前进行
营销推广是业界的普遍做法。楼盘尚未开盘,还没有正式定价。因此,开发商并不存在隐瞒房价的行为。另外,“
认筹”者取得的只是
优先购买权,开发商在举行“认筹”活动时并没有承诺房价,所以“认筹”者无权指责开发商随
市场行情变动房价的行为。因为各种原因,导致开发商取得房屋预售证的
时间延迟,才是迟迟无法开盘的客观原因。并非开发商
捂盘不销售房屋。如果“认筹”者觉得无法接受开盘后的正式房价,开发商可以退还“认筹金”。
尽管开发商表示愿意退还,但是对罗先生而言,如果不买房,自己苦苦等待的两年时光就这样打了水漂;如果买房,两年间房价上涨不少,自己多交那么多购房款真是不划算。罗先生懊恼不已,怪只怪自己当初
头脑发热,被“认筹金”狠狠“套牢”了。
违规
辽宁隆丰律师事务所律师王乃龙表示,我国有商品房预售许可制度,允许开发商进行带有融资性质的预售。但是按照国家有关规定,在获取预售许可证之前,开发商不能有任何销售行为。开发商开展的“
认筹”活动,是一种违规销售和变相销售。
违法违规销售是不受法律保护的。罗先生在“认筹”时,还有“认筹顺位”一说,因此很可能出现同一房屋有多人认购。而且,认购内容并未约定购房价格等
基本条款。“认筹”的约定存在极大
不确定性,并不具有
预约合同的
法律效力。“认筹”者要求开发商返还原先交的“认筹金”,不仅给购房者带来利息损失,耽误了大好的购房时机,还造成
房地产市场的混乱。
利益
既然“
认筹”者不满意正式销售的房价可以全数取回“认筹金”,那么开发商又为何要“浪费”人力物力搞“认筹”呢?看似亏本的“认筹”,其实能给开发商带来诸多好处。暂且不论“认筹场面火爆”给开发商带来的
广告效应,圈定大批购房者,为炒热楼盘制造基础,都是开发商从“认筹”中能够得到的实在利益。
一名从事
房地产销售的
业内人士透露,“认筹”已经成为不少地产开发商营销的有力手段。开盘前得到的大笔“认筹金”能让开发商在短时期内收回大笔资金,解决开发商的燃眉之急。“认筹”更有价值的意义在于,通过“认筹”、选号、签
认购书,开发商能人为制造出诸多火热的销售场面,刺激购房者,炒热楼盘,直接推动房价上涨。
猫腻
“
认筹”不仅让开发商在楼盘销售时占尽优势,还隐藏着不少风险,猫腻很多。首先,购房者想要“认筹”,必须缴纳数千到数万元不等的“认筹金”。开发商都会承诺,“认筹金”可无条件退还。但是,即使有“认筹”者因不满意而要求退款,能得到一笔免费
短期贷款,对开发商而言也不算吃亏。这实际上是一种无偿占用购房者资金的“
融资方式”。而且,对这些“认筹金”,政府部门无法监管,一旦楼盘建设出现问题,开发商卷款潜逃,购房者很难追回“认筹金”,到时只能成为诈骗的
受害者。
“认筹”也是开发商操控房价的手段。通过“认筹”,开发商能够轻易控制房号,从而故意制造楼盘热销的假象,让购房者产生紧张感,着急出手买房,借机抬高房价。
另外,“
认筹”还是孕育“炒楼”的
温床。在一般情况下,只要交纳“认筹金”,就可以参加抽号,而且“认筹金”可无条件退还。这就给“炒家”提供了机会。“炒家”一般都会“一盘多认”,也就是在同一个楼盘内多次“认筹”。而“认筹”数越多,被抽中的机会就越大。往往抽中一个号转手就能卖钱。更有甚者,那些“有门路”的人往往通过关系在一开始就先占个“号”,然后再转手倒卖,赚取“号钱”。
纠纷
辽宁法德律师事务所
吴斌律师告诉记者,由于“认筹”时开发商故意设计了不少“后路”,导致“
认筹”者处于劣势,“认筹”纠纷也很不好解决。开发商虽然规定了“选不中房号全额退还认筹金”,但是这个“退还”都是“全额无息”的。开发商已经赚取的这笔钱的利息,不会还给
购房者。
这无疑对购房者权益造成了一定的侵害,但是这种行为究竟属于
霸王条款还是
商业欺诈,还难以定性。另外,开发商对我国的经济领域
法律法规都十分熟悉,知道如何规避法律法规的惩罚,各种名义、各种说法层出不穷,购房者一时很难弄清。
等同于“提前销售”
《
城市商品房预售管理办法》第六条规定,
商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售,应当向
房地产管理部门申请预售许可,取得《
商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的,不得进行商品房销售。
没有取得《
商品房预售许可证》的房地产项目,按规定也不得发布商品房预售广告,不得进行销售。从“
认筹”的内容来看,它应当是与“
内部销售”同等性质的
房屋预售活动。也属于“提前销售”的一种,在开发商未取得《商品房预售许可证》前,是被法律法规禁止的行为。