“一书两证”是对中国
城市规划实施管理的基本制度的通称，即城市规划
行政主管部门核准发放的建设项目用地预审与
选址意见书、
建设用地规划许可证和
建设工程规划许可证，根据依法审批的城市规划和相关
法律规范，对各项
建设用地和各类
建设工程进行组织、控制、引导、协调，使其纳入城市规划的轨道。根据《
城乡规划法》，
城镇规划管理实行由县规划建设行政主管部门核发选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度，简称“一书两证”。
详细介绍
一书
《建设项目用地预审与选址意见书》是将
计划管理与规划管理
有机结合的成功经验的总结。城市规划区内的
建设工程的选址和布局必须符合城市规划，
设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书。
目的：①是城市规划行政主管
部门审核建设项目选址的法定凭证。②是土地部门提供土地，计划部门
项目立项的依据。③设计任务书（
可行性研究报告）报请批准时，必须附有城市规划行政主管部核发的选址意见书.
两证
《建设用地规划许可证》是建设单位向
国土资源行政主管部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是保证
城市土地合理使用，防止和减少
违法占地的有效措施。建设单位或者个人在取得
建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府国土资源行政主管部门申请用地，经县级以上人民政府审查批准后，由国土资源行政主管部门划拨、
征用土地。
核发的目的：确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的
合法权益。
法律后果：按照有关规定，
房地产商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地批准 文件无效。
《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持有关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，由城市规划行政主管部门根据城市规划提出的规划设计要求，核发建设工程规划许可证件。建设单位或者个人在取得建设工程规划许可证后，方可办理开工手续。
核发的目的：确认有关建设活动的合法地位，保证有关建设单位和个人的合法权益。
法律后果：房地产商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施，对有关责任人员，可由所在单位或者上级
主管机关给予
行政处分。
办理要素
《建设项目用地预审与选址意见书》
2、申请建设单位的报告（内容包括：拟选地点
用地面积、
建设规模、
用地性质、计划工期、
投资总额，对
市政配套设施的要求等。）
3、填报《建设项目选址申请表》一份。
6、有关文件、证明、协议等。（由经办人根据实际情况选定）7、报二个以上符合本项目规划设计要求的总平面图到市规划咨询服务中心进行方案技术审查，以方便下一个程序的审批。
《建设用地规划许可证》
2、申请办理《建设用地规划许可证》报告（内容包括：建设地点、用途、用地面积、建设规模、计划工期、造价等。）
3、填报《建设用地规划许可证》申请表一份。
4、1:500或1:1000地形图一式五份。
5、经市规划局审核盖章，批准的
总平面布置设计图及有关图件各一份。
9、根据项目性质涉及到的有关部门审查意见，（建设局、消防、环保、交通、教委、财委、电力、电信、人防、市政、房管等由经办人根据实际情况选定。）
10、报二个以上符合本项目
总平图和规划设计要求的建筑方案到市规划咨询服务中心进行方案技术审查，以方便下一个程序的审批。
《建设工程规划许可证》
1、报建人身份证复印件及单位介绍信、委托书。
2、申请办理《建设工程规划许可证》报告一份。
3、填报《建设工程规划许可证》申请表一份。
4、《建设用地规划许可证》及附图复印件各一份。
5、计划部门（或外经委）的立项批文一份。
6、土地管理部门核发的《建设用地批准书》和附图
复印件各一份。
7、经市规划局审定盖章的总平面布置设计图、建筑设计
方案图（或审核批文）、管网综合图各一份。
8、根据项目性质涉及到的有关部门审查意见。(人防、环保、电力、电讯、交通、市政等根据实际情况选定)
9、经建设主管部门审查盖章的
施工图（
建筑施工图二套，结构，水、电、
市政配套施工图各一套。）
10、市建设局的《建设工程勘察成果施工图审查批准书》一份。
11、消防建审文件一份。
12、交款、领证、施工。凭规划局的交款
通知单到指定的银行交款，收据作为领取许可证的凭据。由规划局建筑科派员到现场
验线后施工。
附：被通知退件的报建单位应在建设项目联审表公示之日起七日内领回退件档案，过期不予保留。
办理程序
按照《
城乡规划法》的规定，
城市规划区内的
土地利用和各项建设，实行核发
用地预审与
选址意见书、
建设用地规划许可证、
建设工程规划许可证的制度。《
建设项目用地预审与选址意见书》的办理程序是：
建设单位持
项目建议书批准文件向项目所在市、县（市）城市规划
行政主管部门申请核发选址意见书，城市规划行政主管部门根据城市规划要求和建设项目的性质、规模，对符合条件的项目，在省级城市规划行政主管部门规定的审批期限内，核发选址意见书。国家审批的大型和限额以上的建设项目，以及省审批的建设项目的选择布局，在核发选址意见书前须经省级城市规划行政主管部门审查批准。
《建设用地规划许可证》的办理程序是：建设单位或个人持项目批准文件、
规划设计总图或初步
设计方案，向项目所在地市、县（市）城市规划行政主管部门提出申请，城市规划行政主管部门应在省级城市规划行政主管部门规定的审批期限内审查 ，核定用地位置和界限，核发建设用地规划许可证，并根据建设项目的性质、规模，按城市规划的要求，提供
规划设计条件，提出工程规划设计要求，作为
工程设计的依据。
《建设工程规划许可证》的办理程序是：建设单位或个人持项目批准文件、
建设用地规划许可证和建设用地证件向项目所在市、县（市）城市规划行政主管部门提出建设申请，城市规划行政主管部门自接到申请之日起30日内，核发建设工程规划许可证。建设单位或个人在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，方可申请办理开工手续，经城市规划行政主管部门审批后，方可正式施工。
意义
一书两证”是《城乡规划法》确定的规划
行政许可制度的核心，是实施城乡强化依据规划进行各项建设的关键，是履行城市规划
公共管理职能的法定手段。“一书两证”核发的
合法性、
合理性和程序性，直接关系到国家各项政策的贯彻执行和社会经济
发展战略的落实，关系到
城市科学、合理和可持续发展，对于体现城市规划的综合调控作用具有重要的意义。严格开展“一书两证”，严肃查处种类违法违规建设，尤其是严查中央明令严格控制的建设项目，是坚持法治深入贯彻中央宏观调控措施的重要内容，对于强化城乡规划综合调控作用，保障城乡经济
社会健康、协调可持续发展，具有重要的现实意义。
相关说明
这里的 《建设工程规划许可证》是一种狭义的说法，指的是（建构筑物工程类）《建设工程规划许可证》。
《市政工程规划许可证》是指（市政工程类）《建设工程规划许可证》。